Qualsevol reforma que s'emprèn al nostre país –no sé què succeeix en altres llocs, però no pot ser gaire diferent– té la temptació d'anar al sistema tributari a la recerca d'ajuda, en forma d'incentius o desincentius fiscals.

La llei d'habitatge aprovat pel Congrés i que està ultimant la seva tramitació en el Senat no és una excepció. D'un costat, duu a terme una reforma de la reducció en IRPF per lloguer de l'habitatge habitual, disminuint el seu import general respecte de la situació actual, però creant modalitats incrementades sota certes condicions, dirigides a fomentar, a més d'una oferta més gran, la reducció de preus, el lloguer a joves i el de caràcter social. En alguns casos, com veurem, el coeficient pot arribar al 90%, la qual cosa és pràcticament equivalent a una exempció.

D'altra banda, es potencien i incrementen els recàrrecs en l'IBI que poden establir els municipis sobre els habitatges desocupats. Enfront de la mesura anterior, estem davant d'una clara penalització de la tinença improductiva d'habitatges, com a mesura tendent a incrementar el parc de les ofertes de lloguer.

En les presents línies, i a través de dues entregues, analitzarem cada una de les mesures descrites i, en particular, la previsible eficàcia per a la consecució de les finalitats que es pretenen. Pel que fa a la reducció aplicable a les rendes derivades del lloguer dels habitatges, són bàsicament dues les novetats introduïdes. D'una banda, es restringeix la reducció general del 60 al 50% del rendiment net. Per gaudir de l'esmentat benefici no s'exigeix més requisit que el de tractar-se d'un arrendament amb destinació a habitatge.

D'altra banda, s'introdueixen percentatges incrementats per als lloguers d'habitatge que, a més, compleixin alguns requisits addicionals. En primer lloc, un del 90%, quan s'hagués formalitzat pel mateix llogater un nou contracte d'arrendament sobre un habitatge situat en una zona de mercat residencial tensat, en el que la renda inicial s'hagués rebaixat en més d'un 5% en relació amb l'última renda de l'anterior contracte d'arrendament del mateix habitatge. La mesura pretén, per tant, contribuir a les baixades dels preus de lloguer a les zones tensades, que seran les així declarades per haver-hi risc d'oferta insuficient en condicions assequibles.

Es preten contribuir a baixar el preu dels lloguers en zones tensionades i incrementar l'oferta per a determinats grups especialment afectats pel seu augment

En segon lloc, un del 70% per a dos supòsits alternatius en els quals no es presentin les circumstàncies anteriors. D'un costat, per als casos en què el contribuent hagués llogat per primera vegada l'habitatge, sempre que aquesta estigui situada en una zona de mercat residencial tensat i el llogater tingui una edat compresa entre 18 i 35 anys. D'altra banda, sempre que el llogater sigui una administració pública o una entitat sense finalitats lucratives que inclogui l'habitatge en un programa de lloguer social. En aquest cas, es pretén incrementar l'oferta per a determinats grups especialment afectats per la pujada dels lloguers, com són els joves i els col·lectius més vulnerables.

Finalment, s'estableix un recàrrec del 60% quan l'habitatge hagués estat objecte d'una actuació de rehabilitació que hagués finalitzat en els dos anys anteriors a la data de la signatura del contracte d'arrendament. D'aquesta manera, es pretén incentivar la posada al mercat d'habitatges que necessitaven la realització d'obres amb caràcter previ.

Aquesta reforma del benefici fiscal no és inèdita, ja que no sempre ha existit un percentatge únic de reducció. L'incentiu al llogater té l'origen el 2003, quan el percentatge es va establir en el 50%. No obstant això, des de 2007, la reducció podia ser de fins al 100% en el cas de llogaters joves, coeficient incrementat que es va suprimir el 2015. Contràriament, des de 2011 el percentatge general es va incrementar al 60%.

La reforma, a més, pren part de l'experiència acumulada per algunes comunitats autònomes, que havien aprovat les seves pròpies mesures d'incentiu. A títol d'exemple, és el cas d'Aragó, que va introduir el 2018 una deducció en la quota per posar l'habitatge a disposició de la comunitat dins del seu Pla d'Habitatge Social. O de La Rioja, que, el mateix any, va introduir una deducció de 100 euros per llogar un habitatge a través de la borsa de lloguer de l'esmentada comunitat i l'arrendatari tingués menys de 36 anys. Per finalitzar amb aquesta via de l'exemple, la Comunitat Valenciana, també el 2018, va introduir una reducció sobre els rendiments íntegres sempre que el preu mensual del lloguer fos igual o inferior a un valor de referència.

A l'hora de valorar la previsible eficàcia de la mesura, tenim la sort, en aquest cas, de tractar-se d'un incentiu fiscal que havia estat objecte d'avaluació per part de l'AIReF dins del seu programa Spending Review (pot consultar-se aquí: https://www.airef.es/wp-content/uploads/2020/10/Docus_Varios_SR/Estudio_Beneficios_Fiscales_Spending_Review.pdf). L'esmentada avaluació ens ofereix elements molt valuosos a tenir ara en compte.

L'estudi posa de manifest que aquest incentiu fiscal sí que assoleix l'objectiu de millorar l'oferta d'habitatges de lloguer, si bé no arriba a identificar ni quantificar aquesta nova i major oferta. Alhora, la introducció del benefici el 2003 va permetre aflorar rendes no declarades.

Aquests resultats ens diuen que som davant d'un instrument útil dins de la política d'habitatge i que, per això, la millora pot, a priori, ser eficaç. Davant això no pot oposar-se, a parer meu, la segona de les conclusions que obté l'avaluació realitzada per l'AIReF, com és el seu caràcter regressiu, que és el que indica també la mera intuïció, ja que serà usual que els llogaters es concentrin en contribuents de rendes altes. Però no estem davant d'un benefici fiscal que pretengui millorar l'efecte redistributiu de l'IRPF, sinó incrementar el parc d'habitatges de lloguer, per la qual cosa ha de ser aquest el principal paràmetre per avaluar la seva eficàcia. A més, el tan esmentat informe no arriba a determinar si l'increment en l'oferta que constata es tradueix en una reducció de preus, la qual cosa traslladaria part de l'incentiu als llogaters.

El que ens hem de preguntar, llavors, és si la reforma constitueix una veritable millora del benefici fiscal, perquè és cert que reincorpora coeficients incrementats de reducció, però no ho és llevat que es produeixi una minoració del general en deu punts percentuals. L'informe d'avaluació de l'AIReF conclou que la supressió, el 2015, del percentatge de reducció del 100% per al lloguer a joves va suposar una disminució del 12% de l'oferta de tals habitatges. Per tant, sembla que els nous percentatges incrementats provocaran un efecte positiu sobre l'oferta de lloguers en les condicions i per als col·lectius a què van dirigits. Ara bé, no sabem quin serà l'efecte total si tenim en compte la disminució del percentatge general, que afectarà l'oferta en sentit contrari. La intuïció ens diu que l'esmentat coeficient s'aplicarà a un major nombre d'habitatges i que, per això, pot anul·lar el derivat dels nous percentatges o, fins i tot, provocar un efecte de reducció global de l'oferta. Ara bé, també és cert que els coeficients incrementats s'apliquen a les zones -grans àrees metropolitanes- i per als col·lectius -joves i famílies vulnerables- on hi ha una necessitat més gran de potenciar l'oferta. Així, la mesura, en ser més selectiva que l'existent fins ara, pot aconseguir millors resultats per al mercat de l'habitatge, fins i tot amb un menor efecte total d'estímul del lloguer.

No estem davant d'un benefici fiscal que pretengui millorar l'efecte redistributiu de l'IRPF, sinó incrementar el parc d'habitatges de lloguer, per la qual cosa ha de ser aquest el principal paràmetre per avaluar-ne l'eficàcia

Serà bo, en tot cas, que l'incentiu fiscal que hem examinat sigui objecte d'avaluació, després de la seva nova configuració, transcorreguts uns anys. Només després d'obtenir l'esmentada evidència es podrà realitzar, si escau, un ajustament futur. Però hauria estat recomanable la realització d'una avaluació preampliació, que permetés predir tals efectes.

Un aspecte que pot llastar la seva eficàcia és el de la complexitat més gran. Fins al moment, l'aplicació de la reducció del 60% era senzilla, així com el seu control, ja que l'únic requisit era el de destinar l'immoble arrendat a habitatge. Així i tot, ja es plantejaven alguns problemes interpretatius, com, per exemple, el dels lloguers a estudiants, limitats al període lectiu i que, per això, no és considerat per l'administració com a habitatge a aquests efectes. Ara la complexitat serà molt més gran, ja que cada un dels percentatges incrementats es condicionen al compliment de nous requisits, l'acreditació del qual i comprovació no sempre serà fàcil. Per posar, de nou, un exemple, la lectura del precepte sembla exigir que, per a l'aplicació de coeficient del 70%, estiguem davant d'un primer lloguer, és a dir, davant d'un habitatge que mai no hagi estat posat al mercat pel propietari que ara ho fa. Però si això és així, la comprovació del benefici fiscal exigirà analitzar cap enrere un bon nombre d'exercicis -la facultat de comprovació no està sotmesa als terminis de prescripció-, amb els costos administratius que suposa. En el mateix sentit, l'acreditació d'una obra de rehabilitació, de cara a aplicar el percentatge del 60%, no sempre és fàcil, ja que, tret que es tracti d'una obra subvencionada com a tal rehabilitació, és necessari provar que afecta elements estructurals i que el seu cost excedeixi del 25% del valor de l'immoble.