Espanya té un dels parcs d'habitatge públic més reduïts d'Europa. Tot just un 2,5% del total, segons les estimacions més generoses. A Àustria o Països Baixos, la proporció supera el 20%. En ciutats com Viena, més de la meitat del parc és municipal o cooperatiu.

Aquí debatem sobre bombolles, sobre si limitar el preu del lloguer, sobre els grans tenidors o sobre les llicències de lloguer vacacional. Cada setmana apareix un nou culpable de la tensió immobiliària. Tanmateix, la dada que més explica aquesta tensió és la que gairebé mai no es menciona: l'escassetat del parc social.

Aquesta diferència no és només quantitativa. És estructural. M'explico. En molts països europeus, l'habitatge públic funciona com un terra estable que esmorteeix les oscil·lacions del mercat. No depèn de cicles polítics. No es desclassifica als deu o vint anys. No surt del circuit. És una infraestructura permanent, com una xarxa d'escoles o d'hospitals.

Quan aquests sistemes acumulen dècades d'inversió sostinguda, el resultat és un mercat privat menys pressionat i preus més estables. No es deu a una regulació més dura. Es deu a l'existència d'una base suficient d'habitatge assequible que actua com a matalàs

En molts països europeus, l'habitatge públic funciona com un terra estable que esmorteeix les oscil·lacions del mercat

A l'Estat espanyol mai no hem consolidat aquest sòl. Hem construït habitatge protegit amb criteris temporals. S'adjudica, es compleix un període i pot desqualificar-se. En molts casos, el propietari pot vendre després amb una plusvàlua que incorpora part del benefici públic inicial. El resultat és un parc que es va reduint a mesura que envelleix. L'administració reposa, però perd per l'altre extrem. És un sistema que genera ajuda puntual, però no genera una estructura de llarg termini. L'HPO s'ha concebut més com una fase transitòria per al comprador que com un actiu que ha de romandre en el circuit social.

Quan viatjo a Viena o Amsterdam, acostumo a fixar-me en un detall que aquí passaria desapercebut: la naturalitat amb què joves i famílies viuen en habitatge social sense percebre'l com una cosa provisional. Són inquilins estables. No tenen l'expectativa d'una revalorització futura, perquè l'actiu pertany al sistema públic d'habitatge.

Les entitats gestores són públiques o bé societats de lucre limitat. Els beneficis es reinverteixen. L'objectiu no és promoure la propietat, sinó garantir continuïtat. Aquest disseny explica per què aquests països es refien menys de les seves solucions a controls de preu. L'estabilitat no ve de la norma, sinó de l'estructura.

Si Espanya vol solucionar d'una vegada per totes el problema de l'habitatge, ha d'acceptar primer aquesta premissa: que el problema és públic i no privat. Segon, que l'habitatge públic, per ser útil, no pot evaporar-se al cap dels anys i quedar-se la plusvàlua qui ja es va beneficiar d'un pis en condicions avantatjoses.

Sense un sòl estructural d'habitatge públic, qualsevol mesura serà parcial. Funciona a curt termini, però després distorsiona el mercat

No. L’habitatge ha de mantenir-se en el sistema. Les promocions noves que s’estan plantejant amb qualificació indefinida van en aquesta direcció, però de forma insuficient. Caldria una combinació de mesures: limitar les plusvàlues en habitatge protegit, reforçar el dret de tempteig per conservar actius, impulsar cooperatives i entitats de benefici limitat i, sobretot, decidir que el parc social no sigui una eina temporal. O canviem això o el problema persistirà i s’agreujarà.

Podem continuar discutint sobre regulacions, turisme o fons d'inversió. Tots aquests debats tenen el seu lloc. Però, sense un sòl estructural d'habitatge públic, qualsevol mesura serà parcial. Funciona a curt termini, però després distorsiona el mercat, el perverteix i el fa encara més ineficient, opac i injust.

El mercat continua tensionat quan la base continua sent massa estreta. La qüestió de fons no és només si hem d'intervenir més o menys, sinó quina part de la inversió en habitatge protegit volem que romangui.

Hem de fixar-nos en els països els models dels quals han funcionat i, malgrat que els preus de l'immobiliari han pujat a tot Europa, en aquests països no hi ha el problema social que aquí tenim.