España tiene uno de los parques de vivienda pública más reducidos de Europa. Apenas un 2,5% del total, según las estimaciones más generosas. En Austria o Países Bajos, la proporción supera el 20%. En ciudades como Viena, más de la mitad del parque es municipal o cooperativo.

Aquí debatimos sobre burbujas, sobre si limitar el precio del alquiler, sobre los grandes tenedores o sobre las licencias de alquiler vacacional. Cada semana aparece un nuevo culpable de la tensión inmobiliaria. Sin embargo, el dato que más explica esa tensión es el que casi nunca se menciona: la escasez del parque social.

Esa diferencia no es solo cuantitativa. Es estructural. Me explico. En muchos países europeos, la vivienda pública funciona como un suelo estable que amortigua las oscilaciones del mercado. No depende de ciclos políticos. No se desclasifica a los diez o veinte años. No sale del circuito. Es una infraestructura permanente, como una red de escuelas o de hospitales.

Cuando esos sistemas acumulan décadas de inversión sostenida, el resultado es un mercado privado menos presionado y precios más estables. No se debe a una regulación más dura. Se debe a la existencia de una base suficiente de vivienda asequible que actúa como colchón.

En muchos países europeos, la vivienda pública funciona como un suelo estable que amortigua las oscilaciones del mercado

En España nunca hemos consolidado ese suelo. Hemos construido vivienda protegida con criterios temporales. Se adjudica, se cumple un periodo y puede descalificarse. En muchos casos, el propietario puede vender después con una plusvalía que incorpora parte del beneficio público inicial. El resultado es un parque que se va reduciendo a medida que envejece. La administración repone, pero pierde por el otro extremo. Es un sistema que genera ayuda puntual, pero no genera una estructura de largo plazo. La VPO se ha concebido más como una fase transitoria para el comprador que como un activo que debe permanecer en el circuito social.

Cuando viajo a Viena o Ámsterdam suelo fijarme en un detalle que aquí pasaría desapercibido: la naturalidad con la que jóvenes y familias viven en vivienda social sin percibirla como algo provisional. Son inquilinos estables. No tienen la expectativa de una revalorización futura, porque el activo pertenece al sistema público de vivienda.

Las entidades gestoras son públicas o bien sociedades de lucro limitado. Los beneficios se reinvierten. El objetivo no es promover la propiedad, sino garantizar continuidad. Ese diseño explica por qué estos países fían menos sus soluciones a controles de precio. La estabilidad no viene de la norma, sino de la estructura.

Si España quiere solucionar de una vez por todas el problema de la vivienda, debe aceptar primero esta premisa: que el problema es público y no privado. Segundo, que la vivienda pública, para ser útil, no puede evaporarse al cabo de los años y quedarse la plusvalía quien ya se benefició de un piso en condiciones ventajosas.

Sin un suelo estructural de vivienda pública, cualquier medida será parcial. Funciona a corto plazo, pero luego distorsiona el mercado

No. La vivienda tiene que mantenerse en el sistema. Las promociones nuevas que se están planteando con calificación indefinida van en esa dirección, pero de forma insuficiente. Haría falta una combinación de medidas: limitar las plusvalías en vivienda protegida, reforzar el derecho de tanteo para conservar activos, impulsar cooperativas y entidades de beneficio limitado y, sobre todo, decidir que el parque social no sea una herramienta temporal. O cambiamos esto o el problema va a persistir y agravarse.

Podemos seguir discutiendo sobre regulaciones, turismo o fondos de inversión. Todos esos debates tienen su lugar. Pero, sin un suelo estructural de vivienda pública, cualquier medida será parcial. Funciona a corto plazo, pero luego distorsiona el mercado, lo pervierte y lo hace aún más ineficiente, opaco e injusto.

El mercado sigue tensionado cuando la base sigue siendo demasiado estrecha. La cuestión de fondo no es solo si debemos intervenir más o menos, sino qué parte de la inversión en vivienda protegida queremos que permanezca.

Debemos fijarnos en los países cuyos modelos han funcionado y, a pesar de que los precios del inmobiliario han subido en toda Europa, en dichos países no hay el problema social que aquí tenemos.