La nova Llei d'Habitatge, aprovada pel govern espanyol i que ha entrat en vigor aquest mes de març, presenta importants mancances legislatives que generen buits legals on, finalment, la interpretació que cadascuna de les dues parts en faci, haurà d'acabar sent validada per un jutge. Un dels aspectes més flagrants és els condicionants que afecten a un habitatge per aplicar els topalls en els contractes de lloguer. I aquest tan sols es basa en la zona on se situï.
Només té en compte la situació
De fet, si vas al cercador que la pròpia administració posa a disposició, els únics requeriments que es demanen per calcular el preu són especificar el número de pis o casa i el carrer, però en cap cas demana saber els metres quadrats d'aquell habitatge. A grans trets, la Llei tan sols recull pisos de 30 metres quadrats a 150 metres quadrats, ambdós inclosos. Però la pregunta que ens formulem a partir d'això és: què passa amb el lloguer d'un pis, tipus estudi, inferior a 30 metres quadrats o un de superior a 150 metres quadrats pel que fa a superfície habitable? L'advocat expert en dret immobiliari i professor de la UOC, Alejandro Fuentes-Lojo, respon a la qüestió per ON ECONOMIA: "Els experts encara, a dia d'avui, s'ho pregunten. Ja tinc el cas d'un client que m'ha vingut amb aquest problema perquè el propietari ha decidit posar un preu desorbitat ja que està fora del marge de la llei. El més lògic seria, com a mínim, aplicar el preu del contracte anterior que s'hagi tingut per aquell habitatge. Però és evident que els propietaris tiraran pel dret, es forçaran contractes i, finalment, es podran derivar a expedients sancionadors que, veurem si un jutge decideix aplicar-los o per quina banda ho fa".
Cal tenir en compte, sobretot en els pisos de més de 150 metres quadrats que queden exclosos del que la LAU considera que són pisos de luxe. En aquest cas, es denominen arrendaments d'habitatges santuaris i són pels qui tenen, com a mínim, més de 300 metres quadrats o la renda del propietari és 5,5 vegades superior a l'SMI.
I què passa amb els contractes antics?
Però no tan sols la superfície dels habitatges presenta un buit legal en aquesta Llei. L'advocat Fuentes-Lojo també n'apunta d'altres que resulten molt rellevants: contractes de rendes simbòliques, de lloguer social o de renda antiga, és a dir, anterior a l'any 1995. Què passa quan caduquin aquests contractes? En aquest cas, parlem de rendes que van estar congelades i, si quan marxa el darrer llogater, tornen a sortir al mercat, caldrà seguir mantenint un preu que està per sota, fins i tot, del topall que dicta la nova Llei? "No té gaire sentit i la Llei, en cap cas, ho especifica. D'una banda, no podem mirar d'esquena i fer veure que no han estat llogats en els darrer cinc anys, però de l'altra cal aplicar l'índex actual. Com que la norma no diu res, al final els arrendataris acabaran posant el preu que vulguin perquè pensaran que ja els vindran a buscar i trobaran les millors eines per defensar-se".
Però també afegeix: "Al nostre parer, i fent una interpretació teleològica de la norma, no tindria sentit interpretar que en aquests casos cal estar a la renda «congelada» o irrisòria del contracte anterior per fixar el límit de la renda del nou contracte, ja que això comportaria en la pràctica perpetuar aquests contractes que tenen una renda molt per sota de mercat en benefici fins i tot de tercers diferents dels arrendataris d'aquests contractes antics i desincentivar la propietat en la posada al mercat de lloguer d'aquests actius". En definitiva, hem de tenir en compte que els nous límits al pacte de la renda dels apartats 6 i 7 de l'art. 17 de la LAU només són aplicables a aquells contractes d'arrendament d'habitatge ubicats a zones de mercat residencial tensionat que hagin nascut amb posterioritat a 16 de març de 2023, data en què han entrat en vigor les resolucions ministerials d'aprovació de la zona de mercat tensionat, però les deficiències de la pròpia Llei acabaran de marcar el destí d'una bona part del parc.