"La situació és francament bona". Aquesta és la conclusió que ha donat de forma taxativa el conseller delegat de Societat de Taxació, Juan Fernández-Aceytuno, en la presentació de l'Anàlisi del Mercat Residencial Espanyol Tendències i Reptes per al 2023, en què ha abordat la situació del mercat de l'habitatge. I ha conclòs que el sector immobiliari creixerà un 7,1% respecte el 2021. Per arribar a aquesta conclusió, s'han utilitzat 212 indicadors que tenen impacte directe en el sector immobiliari i s'ha conclòs que la tendència és positiva, en el 0,5% considerant 0% l'estabilitat i un -0,5%, en caiguda negativa. De tots els indicadors, 107 tenen una tendència positiva i 42 en neutra o positiva. La nota final que treuen és un 6.

L'ocupació és sòlida

Si aquesta interpretació de l'estudi el traslladem a la realitat, hi ha indicadors que afavoreixen veure amb optimisme el mercat immobiliari. La taxadora recalca que el mercat immobiliari continua mostrant creixements sòlids d'activitat en termes de compravenda d'habitatge i concessió d'hipoteques sobre habitatge, si bé la velocitat d'aquests creixements reflecteix una desacceleració, amb valors propers als registrats el 2019.

I, com a dada positiva, Societat de Taxació també apunta que el comportament de l'ocupació continua sent sòlid, i precisament per això “la morositat hipotecària ni està ni se l'espera perquè el mercat laboral està funcionant bé”. En aquest sentit, també ha advocat per desenvolupar polítiques anticícliques , amb plans d'accés a l'habitatge, hipoteques joves i millora de l'eficiència energètica dels edificis, ja que el 50% del parc espanyol té més de 40 anys i menys del 20% del parc és eficient en termes energètics.

Es construeix cinc vegades menys que el 2007

D'altra banda, no hi ha un excés d'oferta d'habitatge a Espanya. Ja que actualment s'està construint cinc vegades menys que fa 15 anys: com a referència, el 2007 es van concedir gairebé 650.000 visats d'obra nova, davant dels 100.000 del 2022. Això fa que l'estoc d'obra nova disponible al mercat és insuficient per cobrir la demanda actual. 

Fernández-Aceytuno ha recollit que "hi ha molt poc estoc d'habitatge nou i el temps d'absorció és cada vegada menor. L'habitatge nou a Madrid, Barcelona o Màlaga als 15 dies ha desaparegut del mercat. No hi ha gaire temps per decidir si compres o no”. Un exemple és el cas de Madrid, on el temps d'absorció de l'oferta disponible d'obra nova se situa en només 5,3 mesos, amb un estoc d'habitatge nou a mitjans del 2022 de 1.596 unitats. Malgrat el desequilibri entre oferta i demanda, aquesta tendència afavoreix evitar un boom innecessari en el mercat immobiliari i, de retruc, l'hipotecari.

Segons si és de compra o lloguer, nou o usat

La clau del que succeirà aquest any al mercat residencial dependrà “de quant temps vegem aquest binomi d'inflació i tipus d'interès alts”, ha destacat Fernández-Aceytuno. Entre el gener i l'octubre del 2022, s'han formalitzat a Espanya 395.000 hipoteques d'habitatge davant de 550.000 compravendes d'habitatge, segons les dades de l'Institut Nacional d'Estadística (INE). Amb això, la ràtio hipoteques i compravendes és inferior a 1 durant aquest període. I més de la meitat dels nous préstecs hipotecaris d'habitatge responen a tipus fix, mentre que la taxa d'esforç hipotecari per a l'adquisició d'un habitatge s'ha situat el tercer trimestre del 2022 en un 34%, davant del 55% que va arribar a assolir el 2008.

Des de la Societat de Taxació, també han insistit en descriure la situació actual i tots els condicionats a tenir en compte. Per exemple, si ara la nota és d'un 6, també han posat en alerta que el juliol del 2022 era superior, amb un 6,5. I per tant, Fernández-Aceytuno ha destacat que ens ha d'ocupar el fet que "la tendència macro s'està deteriorant a poc a poc, i això va lligat a aquest sector en el conjunt d'Espanya". També considera que la inflació actual és artificial ja que quan la regulació de certs sectors torni de manera natural, hi haurà un increment clar dels tipus d'interès i s'assistirà a una "major negociació de l'habitatge". I s'ha diferenciat en el fet de centrar-se no tant en el preu que es pot pagar per una vivenda, sinó per la seva hipoteca.

La Societat de Taxació també preveu que la pressió, si bé és menor perquè hi ha menys estoc, cal diferenciar entre la vivenda usada o nova; o dins el mercat de lloguer amb les seves regulacions a banda. Per exemple, en el mercat usat hi ha més oferta o en el de lloguer amb el límit del 2% s'estan renegociant molts contractes. En un darrer terme, cal veure l'impacte dels tipus d'interès si també fan baixar els preus o canvien les negociacions.