L'oferta d'habitatge de lloguer va caure un 15% a Catalunya durant la vigència la llei que va regular el preu de les rendes durant l'any i mig en què va estar vigent, segons un informe elaborat des de la càtedra d'empresa Habitatge i Futur de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) i l'Associació de Promotors i Constructors de Catalunya (Apce). L'estudi assenyala també que en el mateix període el preu del lloguer es va reduir un 5%.
L'estudi fa referència a les conseqüències de la llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes als contractes d'arrendament d'habitatge, que va entrar en vigor el 18 de setembre de 2020, amb l'objectiu de contenir els preus del lloguer a les localitats amb més tensió entre demanda i oferta, i que es va aplicar als nous contractes (llei 11/2020). Una norma que el Tribunal Constitucional va anul·lar el març de 2022 adduint que envaïa la competència estatal en matèria civil per a regular les bases contractuals.
En línies generals, l'informe evidència que limitar les rendes genera petites reduccions als preus a curt termini i per a un segment regulat dels habitatges. Tanmateix, mostra costos en termes de reducció de l'oferta de lloguer, així com preus més elevats dels lloguers no regulats, i també s'evidencia una pèrdua de qualitat dels habitatges en el segment regulat.
Així mateix, l'estudi mostra algunes de les principals evidències internacionals (Berlín, San Francisco, Nova York...) en relació amb el control de lloguers, com la reducció en el manteniment de les unitats d'habitatge subjectes a control. Aquesta reducció en la despesa per mantenir els habitatges per part dels propietaris és el resultat natural de la limitació als lloguers, i també dels beneficis derivats dels habitatges de lloguer.
Segons Josep Maria Raya, autor de l'informe i professor del Departament d'Economia i Empresa de la UPF, la norma també ha canviat la composició dels habitatges de lloguer, ja que són els habitatges que estaven per sobre del preu de referència les que se n'han anat al mercat de compravenda, segmentant el mercat de manera aleatòria. Així mateix, el preu del lloguer s'ha encarit per a aquells habitatges per sota del preu de referència i, en aquest sentit, s'observen increments de preus en les vendes d'immobles en els segments regulats i no regulats després de la revocació de la llei.
El document assenyala les "conseqüències no desitjades" dels controls de lloguer, entre les quals es troben la reducció en l'oferta d'habitatge de lloguer, la reducció de la construcció futura o la pitjor qualitat dels immobles. A l'informe s'utilitzen dades de l'Incasòl, que mostren que els efectes en els preus van oscil·lar entre el -2,4% i el 3,16%, mentre que l'efecte de la reducció en el nombre de contractes va oscil·lar entre el 8,39% i el 5,5%.
L'informe assenyala que el problema dels preus elevats dels lloguers rau en una elevada demanda i una oferta limitada, i recomana "trobar maneres de fer créixer l'oferta pública i privada de lloguer", incrementar la seguretat jurídica i oferir incentius als propietaris, entre altres. En aquest sentit, el president d'APCE, Xavier Vilajoana, ha reclamat estabilitat i seguretat jurídica a les administracions per evitar constants canvis normatius que, en alguns casos, acaben sent anul·lats pel Tribunal Constitucional, amb l'impacte negatiu que té aquesta inseguretat jurídica sobre l'activitat del sector.
Vilajoana també ha convidat tant a les administracions com als partits polítics a què, en vista de quines mesures com la contenció de rendes no han funcionat, i de cara a la proximitat de període electoral, "més que pensar en les pròximes eleccions, pensin en les pròximes generacions", i els ha demanat que involucrin als agents intervinents en l'àmbit de l'habitatge en l'elaboració de normatives, oferint una vegada més diàleg i mà tendida a les administracions per ampliar el parc d'habitatge assequible.
A fi d'evolucionar en l'àmbit dels lloguers, el document La limitació de preu dels lloguers: evidència científica i empírica en el cas català presenta algunes recomanacions. Així, argumenta que el parc d'habitatges públics a Espanya és dels menors de la Unió Europea; concretament, només un 2,5% és habitatge social, mentre que la mitjana europea és del 9,3%. A causa d'això, hi ha molts camins per incidir en el seu creixement: la col·laboració publicoprivada, incentius fiscals als propietaris perquè introdueixin els seus habitatges buits al mercat del lloguer, o bé una millora de la seguretat jurídica del propietari davant d'impagaments o ocupacions. El professor Raya remarca que "no són mesurades ràpides, però sí efectives".
Finalment, al document també es destaca que el problema d'accés a l'habitatge no és exclusiu del lloguer, sinó també de la propietat, assenyalant l'accés dels joves al mercat de propietat com un dels principals reptes del mercat de l'habitatge. Per això, és essencial facilitar la concessió de préstecs per un percentatge superior al 80% del valor de l'immoble a aquells joves amb bones perspectives al mercat laboral o bé la copropietat sector públic(20%)-jove (80%) de l'habitatge, amb la qual cosa es contribuiria a la descongestió de la demanda d'habitatges de lloguer, especialment a les grans ciutats.