Llogar un habitatge a Catalunya no és tan senzill com cobrar la renda cada mes. Darrere dels ingressos que rep el propietari hi ha una estructura fiscal complexa que determina quants diners acaben arribant realment a la seva butxaca. Impostos, despeses deduïbles, reduccions a l'IRPF i obligacions fiscals que molts desconeixen fan que la rendibilitat real de lloguer d'un pis difereixi notablement de l'import que figura en el contracte.

Els ingressos procedents del lloguer s'han de declarar a l'impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF) com a rendiments del capital immobiliari. Això significa que el propietari no tributa directament pel total cobrat, sinó pel benefici net després de descomptar una sèrie de despeses relacionades amb l'habitatge.

Entre aquestes despeses deduïbles, s'hi inclouen conceptes habituals com l'Impost sobre Béns Immobles (IBI), les quotes de comunitat, les assegurances de la llar, les despeses de reparació i conservació, els interessos de la hipoteca i, en determinats casos, l'amortització de l'immoble. A més, també es poden deduir les despeses de gestió immobiliària, honoraris d'agències o fins i tot el cost del certificat energètic obligatori.

Això implica que el propietari pot reduir de forma considerable la base sobre la qual finalment tributarà. En alguns casos, especialment quan existeixen despeses elevades o hipoteca activa, el rendiment net pot ser molt menor del que es podria pensar a simple vista.

Les reduccions fiscals després de la nova Llei d'Habitatge

Des de l'aprovació de la Llei d'Habitatge el 2023, el tractament fiscal del lloguer va canviar notablement. Fins aleshores, els propietaris podien beneficiar-se d'una reducció general del 60% sobre el rendiment net si llogaven el seu immoble com a habitatge habitual del llogater. No obstant això, aquesta reducció s'ha substituït per un sistema esglaonat d'incentius.

Actualment, la reducció estàndard és del 50%, però pot augmentar en funció de determinats criteris. Per exemple, si el propietari fa obres de rehabilitació a l'habitatge en els dos anys anteriors al contracte, pot accedir a una reducció del 60%. Si el pis es lloga per primera vegada a joves d'entre 18 i 35 anys, o es destina a lloguer social a través d'una entitat pública o sense ànim de lucre, la reducció ascendeix al 70%.

L'incentiu fiscal més gran arriba a les zones de mercat residencial tensionat, una categoria en la qual ja s'inclouen diversos municipis de Catalunya, entre ells Barcelona. Si el propietari signa un nou contracte rebaixant el lloguer almenys un 5% respecte al contracte anterior, Hisenda permet reduir fins al 90% del rendiment net.

Això significa que un propietari que obté un benefici anual de 10.000 euros podria arribar a tributar únicament per 1.000 si compleix els requisits, un estalvi fiscal considerable que està dissenyat per incentivar el lloguer a preus més assequibles.

Quant es paga realment?

Per entendre l'impacte real, prenguem un exemple habitual: un pis llogat per 1.200 euros al mes genera 14.400 euros anuals. Si el propietari té despeses deduïbles per valor de 4.000 euros, el rendiment net serà de 10.400 euros. Aplicant la reducció general del 50%, només tributarà per 5.200 euros, que s'afegiran a la resta dels seus ingressos en la declaració de la renda.

El tipus impositiu final depèn del nivell d'ingressos del propietari. En els trams mitjans, el pagament real podria situar-se entre el 20% i el 30% de la base imposable. En la pràctica, això significa que l'import que finalment arriba a la butxaca de l'arrendador pot ser notablement inferior al lloguer brut, especialment si no s'apliquen les reduccions especials.

Errors freqüents i riscos fiscals

Un dels errors més comuns és no declarar el lloguer o fer-ho de forma incorrecta. L'Agència Tributària creua dades de consum elèctric, empadronaments i moviments bancaris per detectar arrendaments no declarats.

Un altre aspecte desconegut és l'anomenada “imputació de rendes immobiliàries”. Quan un pis no està llogat, però tampoc és l'habitatge habitual, el propietari ha de tributar igualment per una renda fictícia que Hisenda calcula en funció del valor cadastral de l'immoble.

A més, no tots els lloguers gaudeixen d'avantatges fiscals: els contractes de temporada, lloguers turístics o usos diferents del d'habitatge habitual poden perdre el dret a les reduccions.