Alquilar una vivienda en Catalunya no es tan sencillo como cobrar la renta cada mes. Detrás del ingreso que recibe el propietario hay una estructura fiscal compleja que determina cuánto dinero acaba llegando realmente a su bolsillo. Impuestos, gastos deducibles, reducciones en el IRPF y obligaciones fiscales que muchos desconocen hacen que la rentabilidad real de alquilar un piso difiera notablemente del importe que figura en el contrato.

Los ingresos procedentes del alquiler deben declararse en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como rendimientos del capital inmobiliario. Esto significa que el propietario no tributa directamente por el total cobrado, sino por el beneficio neto después de descontar una serie de gastos relacionados con la vivienda.

Entre estos gastos deducibles, se incluyen conceptos habituales como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), las cuotas de comunidad, los seguros del hogar, los gastos de reparación y conservación, los intereses de la hipoteca y, en determinados casos, la amortización del inmueble. Además, también se pueden desgravar los gastos de gestión inmobiliaria, honorarios de agencias o incluso el coste del certificado energético obligatorio.

Esto implica que el propietario puede reducir de forma considerable la base sobre la que finalmente tributará. En algunos casos, especialmente cuando existen gastos elevados o hipoteca activa, el rendimiento neto puede ser mucho menor de lo que se podría pensar a simple vista.

Las reducciones fiscales tras la nueva Ley de Vivienda

Desde la aprobación de la Ley de Vivienda en 2023, el tratamiento fiscal del alquiler cambió notablemente. Hasta entonces, los propietarios podían beneficiarse de una reducción general del 60% sobre el rendimiento neto si alquilaban su inmueble como vivienda habitual del inquilino. Sin embargo, esta reducción se ha sustituido por un sistema escalonado de incentivos.

Actualmente, la reducción estándar es del 50%, pero puede aumentar en función de determinados criterios. Por ejemplo, si el propietario realiza obras de rehabilitación en la vivienda en los dos años anteriores al contrato, puede acceder a una reducción del 60%. Si el piso se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años, o se destina a alquiler social a través de una entidad pública o sin ánimo de lucro, la reducción asciende al 70%.

El mayor incentivo fiscal llega en las zonas de mercado residencial tensionado, una categoría en la que ya se incluyen varios municipios de Catalunya, entre ellos Barcelona. Si el propietario firma un nuevo contrato rebajando el alquiler al menos un 5% respecto al contrato anterior, Hacienda permite reducir hasta el 90% del rendimiento neto.

Esto significa que un propietario que obtiene un beneficio anual de 10.000 euros podría llegar a tributar únicamente por 1.000 si cumple los requisitos, un ahorro fiscal considerable que está diseñado para incentivar el alquiler a precios más asequibles.

¿Cuánto se paga realmente?

Para entender el impacto real, tomemos un ejemplo habitual: un piso alquilado por 1.200 euros al mes genera 14.400 euros anuales. Si el propietario tiene gastos deducibles por valor de 4.000 euros, el rendimiento neto será de 10.400 euros. Aplicando la reducción general del 50%, solo tributará por 5.200 euros, que se añadirán al resto de sus ingresos en la declaración de la renta.

El tipo impositivo final depende del nivel de ingresos del propietario. En los tramos medios, el pago real podría situarse entre el 20% y el 30% de la base imponible. En la práctica, esto significa que el importe que finalmente llega al bolsillo del arrendador puede ser notablemente inferior al alquiler bruto, especialmente si no se aplican las reducciones especiales.

Errores frecuentes y riesgos fiscales

Uno de los errores más comunes es no declarar el alquiler o hacerlo de forma incorrecta. La Agencia Tributaria cruza datos de consumo eléctrico, empadronamientos y movimientos bancarios para detectar arrendamientos no declarados.

Otro aspecto desconocido es la llamada “imputación de rentas inmobiliarias”. Cuando un piso no está alquilado pero tampoco es la vivienda habitual, el propietario debe tributar igualmente por una renta ficticia que Hacienda calcula en función del valor catastral del inmueble.

Además, no todos los alquileres disfrutan de ventajas fiscales: los contratos de temporada, alquileres turísticos o usos distintos del de vivienda habitual pueden perder el derecho a las reducciones.