La mesura que amplia fins a dos anys la durada dels contractes d’arrendament d’habitatge habitual amb venciment anterior al 31 de desembre de 2027 es troba plenament vigent des del passat 22 de març, data en què el Butlletí Oficial de l’Estat va publicar el reial decret llei que inclou aquesta disposició juntament amb altres actuacions en matèria d’habitatge. En els darrers dies, però, han sorgit nombrosos interrogants entre els llogaters sobre quines condicions han de complir per acollir-se a aquesta pròrroga forçosa i, especialment, sobre què passaria si el text no fos convalidat pel Congrés dels Diputats en les pròximes setmanes, escenari que deixaria sense efectes jurídics el conjunt de la norma.

Si la cambra baixa rebutja el reial decret llei, la sol·licitud de pròrroga només resultaria aplicable a aquells contractes signats entre el 22 de març de 2026 i la data de publicació de la resolució de no convalidació en el Butlletí Oficial de l’Estat. En aquest supòsit, els arrendaments subscrits durant aquesta finestra temporal mantindrien els seus termes i condicions originals durant dos anys addicionals de manera irreversible, independentment que el Congrés acabi rebutjant la norma. Per contra, els llogaters que vegin vençut el seu contracte després d’aquesta data no podrien acollir-se a l’ampliació, atès que la sol·licitud prèvia no comptaria amb cap empara legal un cop el text hagués decaigut. En conseqüència, els arrendaments tornarien a finalitzar en la data estipulada originalment al contracte.

El nombre d'afectats

D’acord amb l’article 86.2 de la Constitució, el decret ha de ser sotmès a debat de convalidació o derogació en el ple del Congrés en el termini de trenta dies naturals des de la seva aprovació. Tenint en compte aquesta condició, el límit per a la votació expiraria el pròxim 20 d’abril. Tot apunta que l’Executiu intentarà esgotar els terminis al màxim per negociar amb els diferents grups parlamentaris i aconseguir els suports necessaris no només per a la pròrroga biennal sinó també per al topall del 2% en l’actualització de les rendes. En cas contrari, els contractes que vencessin a partir de finals d’abril quedarien en l’aire. Segons càlculs del Ministeri de Consum, més d’un milió de contractes d’arrendament es troben en joc.

Els especialistes recomanen fer la petició de manera fefaent per tal de deixar constància inequívoca de la sol·licitud. D’aquesta forma, els propietaris no podrien oposar-se al·legant que no van rebre cap notificació. Els mitjans habituals per acreditar la comunicació inclouen el burofax, les sol·licituds notarials, els telegrames, els correus electrònics amb certificat de lliurament o fins i tot els missatges simples quan el destinatari respon i dona fe del contingut. La norma no estableix cap termini mínim de preavís, per la qual cosa els llogaters poden demanar la pròrroga sense necessitat d’ajustar-se a una antelació determinada. Pel que fa a les obligacions del propietari, l’arrendador no pot negar-se a acceptar la pròrroga si el llogater la sol·licita, llevat que concorrin algunes excepcions taxades que recull el text publicat al Butlletí Oficial de l’Estat.

Les excepcions i casos especials

Entre les excepcions que permeten al propietari rebutjar la pròrroga figuren que les parts hagin pactat altres termes o condicions, que hagin subscrit un nou contracte, o que l’arrendador hagi comunicat en els terminis i condicions que fixa la Llei d’Arrendaments Urbans la necessitat de destinar l’habitatge a ús propi. Queden fora d’aquesta pròrroga obligatòria els arrendaments que es trobin en període de tàcita reconducció, és a dir, aquells en què, una vegada finalitzat el contracte i les seves pròrrogues, l’inquilí roman catorze dies a l’immoble sense l’oposició del propietari. Aquests casos es regeixen pel Codi Civil, de manera que no se’ls pot aplicar la mesura. També generen dubtes els contractes qualificats de sumptuosos, aquells que excedeixen de 300 metres quadrats construïts o la renda anual dels quals superi en cinc vegades i mitja el salari mínim interprofessional, els quals queden subjectes a la voluntat dels pactes entre les parts.

Un altre interrogant afecta els supòsits en què, abans de l’entrada en vigor del reial decret llei, les parts ja haguessin pactat una renovació amb nova durada i preu per a contractes que vencien després del 22 de març. En opinió de juristes especialitzats, aquest acord seria plenament vàlid perquè la llei només obliga a acceptar la pròrroga si no s’han fixat altres condicions de comú acord. De la mateixa manera, si abans de la vigència de la norma les parts havien convingut la resolució del contracte per a una data posterior a l’entrada en vigor, aquesta resolució prevaldria sobre la pròrroga automàtica.

La segona gran mesura del reial decret llei limita al 2% l’actualització anual de la renda, però amb matisos segons la naturalesa de l’arrendador. Quan el propietari sigui considerat un gran tenidor d’habitatges, l’increment queda condicionat al que pactin les parts després d’una sol·licitud formal del llogater, sense que en cap cas la variació pugui superar el 2%. Si no hi ha pacte, el topall s’aplica automàticament.

En canvi, quan l’arrendador no és un gran tenidor, la llei remet al que convinguin les parts, per la qual cosa la llibertat de pactes es manté i l’actualització podria superar el 2%, sempre que no sobrepassi l’índex de preus de consum. En absència d’acord, el límit del 2% torna a ser d’aplicació. En conclusió, per a contractes anteriors a la Llei d’Habitatge de maig de 2023 l’actualització s’ajustaria a l’IPC, però topada al 2%, mentre que per als posteriors a aquesta llei s’aplicaria l’Índex de Referència d’Arrendaments elaborat per l’Institut Nacional d’Estadística, també amb el mateix sostre, excepte que les parts hagin fixat un altre índex per mutu acord.