El mercat immobiliari a Espanya es va desaccelerar el 2023, però amb millors xifres de l'esperat malgrat l'entorn de tipus d'interès elevats. El nombre de visats d'obra nova es troba pràcticament estancat, amb una lleu caiguda del 0,2% interanual entre gener i novembre de 2023, fins a assolir els 109.000 habitatges en els últims 12 mesos, segons l'últim Informe sectorial immobiliari, de CaixaBank Research. Tot apunta, segons l'estudi, que la tendència seguirà en els mesos vinents, ja que l'oferta d'habitatge continuarà avançant de forma molt moderada, dels 110.000 visats estimats en 2023 als 115.000 el 2024, i 125.000 el 2025. La contenció en la construcció tensa el mercat, ja que, únicament el 2023, es van crear 287.000 llars netes, segons dades de l'EPA.

En aquest sentit, els experts de CaixaBank Research apunten com traves per recuperar el sector l'encariment dels costos de construcció -tant pels materials com per la mà d'obra- i "els costos de finançament que han augmentat i que hi havia certa incertesa sobre la resiliència de la demanda davant del fort augment dels tipus d'interès". La bretxa entre la producció d'habitatge nou i la creació neta de llars s'ha anat ampliant des de 2021, mentre que en la dècada precedent, entre els anys 2015 i 2020, el nombre de visats va ser superior al de noves llars.

Respecte a les operacions de compravenda d'habitatges, el balanç de 2023, "ha estat millor de l'esperat. El sector immobiliari a Espanya va resistir "millor del previst" l'alça dels tipus d'interès el 2023, sent la forta creació d'ocupació (783.000 d'ocupats més) i els fluxos d'immigració (600.000 persones), dues de les causes que van contribuir a mantenir la demanda, asseguren.

Al seu informe defensen que les perspectives per a 2024 apunten que aquest camí de suau desacceleració continuï a causa d'uns tipus d'interès encara elevats i un context econòmic relativament feble. Tanmateix, en el segon semestre del 2024 s'espera que el mercat immobiliari recobri vigor a mesura que es refermi la via descendent dels tipus d'interès i l'activitat econòmica guanyi tracció. En aquest context, CaixaBank Research preveu que el 2024 serà un any de transició per donar pas a un 2025 en el que s'espera que el sector immobiliari torni a expandir-se.

En concret, el 2023, les compravendes d'habitatge van descendir un 9,7% el 2023 fins a les 587.000 unitats, una xifra superior al dels nivells prepandèmia (+16,1% respecte a 2019) i de la mitjana històrica (470.000). Per segments, l'ajust més gran es concentra en les compravendes d'habitatge de segona mà (-10,8% el 2023 davant -4,8% de les compravendes d'habitatge nou), mentre que en habitatge nou va representar un 17,9% del total de compravendes (20,1% el 2022).

La forta creació d'ocupació (783.000 d'ocupats més) i els fluxos d'immigració (600.000 persones), són dues de les causes que van contribuir a mantenir la demanda, segons l'informe. S'hi afegeix una situació financera de les llars, "menys tensada de l'esperat", la resiliència de la compravenda d'estrangers i l'estabilització dels costos de construcció.

Els preus

L'evolució del preu de l'habitatge va mantenir l'any passat dues fases molt diferents. En el primer semestre, una desacceleració, i en la segona part de l'any, una recuperació sostinguda. Això s'explica per "la resiliència de la demanda d'habitatge (que malgrat descendir segueix en cotes elevades) i una oferta d'habitatge nou limitat són els principals factors que expliquen la resistència del preu de l'habitatge en termes nominals". En termes reals, l'ajustament del preu de l'habitatge ha estat considerable (–2,8% en 2022-2023).

Per segments, el preu de l'habitatge nou creix de forma molt més significativa (11% interanual en el tercer trimestre de l'any), encara que no pot considerar-se que "hi hagi signes clars que el mercat immobiliari espanyol estigui sobrevalorat", en comparació amb l'habitatge de segona mà (3,2%), a causa de la relativa escassetat d'oferta d'habitatge nou, apunta l'esmentat informe.