Barcelona, i en menor mesura, Catalunya i Espanya, van patir l’any passat un daltabaix de les compres de pisos per part d’estrangers no residents. El seu pes en el mercat de compravenda d’habitatges va caure a xifres de fa dècades, segons les dades dels notaris, a causa de la fi de les Golden visa i, en molt menor mesura, del topall als lloguers, segons van explicar des del Col·legi Notarial de Catalunya.

Els notaris van presentar aquest dimarts un nou portal amb les dades detallades de preus del metre quadrat, així com les últimes dades de compravendes i preus, que a Barcelona han superat ja els màxims de la bombolla immobiliària. Una dada que crida l’atenció és l’alta xifra de compres que fan els estrangers a la capital catalana, que són protagonistes de gairebé una de cada tres operacions. Però aquest percentatge, tot i ser alt, està baixant, i en concret les compres dels no residents, cauen en picat.

Els estrangers van firmar el 32,1% de les compres de pisos a Barcelona l’any passat, més de 2,5 punts per sota de les xifres del 2024 i del 2023, quan fregava el 35%. No obstant això, les compres per part d’estrangers residents segueixen creixent, fins el 27,15%, màxim històric, per l’increment de la immigració, mentre cauen en picat les compres dels no residents: del 7,9% al 4,99% en un sol any. En els últims dotze anys, només n’hi ha hagut dos en els quals els no residents hagin comprat menys pisos a la capital catalana.

Aquestes xifres no són casuals, ja que es produeixen després que entrés en vigor, el 2024, la limitació dels preus dels lloguers a les zones tensionades a un nombre important de municipis catalans, però, sobretot, el fi de la Golden visa a tot l’Estat. “Fins al 3 d’abril del 2025, qualsevol persona podia comprar un pis de més de 500.000 euros i adquirir la residència espanyola. Es va suprimir aquesta possibilitat i han baixat les vendes a no residents. Hi ha una causa efecte evident”, explica a ON ECONOMIA el degà del Col·legi Notarial de Catalunya, José Alberto Marín.


Al conjunt del país es va produir el mateix efecte, tot i que menys pronunciat que a Barcelona. Les compres d’habitatges per part d’estrangers no residents va baixar el 2025 fins el 3,95%, un punt menys que el 2024 i dos menys que el 2023. En aquest cas, ens hem de remuntar al 2010 per trobar un any amb menys protagonisme forani en les vendes de pisos.

Al tot de l’Estat, les xifres corroboren la valoració de Marín, ja que també baixen les compres de no residents, en més d’un punt, tot i que són molt més altes que a Catalunya i Barcelona (7,3%. també cauen les vendes, en mig punt, fins el 6,8%. Per tant, hi ha menys interès dels estrangers per comprar habitatges a Espanya, tot i que és més alt que a Barcelona, però també per vendre els que ja tenen.

En el que es percep cert efecte del topall als lloguers és en les dades de vendes publicades pels notaris. Mentre que els estrangers estan perdent protagonisme en les compres, en guanyen en les vendes: els no residents van efectuar un 4,7% de les vendes de pisos a Barcelona l’any passat, la xifra més alta de la sèrie històrica. La segona més alta és la del 2024.

Menys oferta de lloguer a Barcelona

Aquesta evolució de la compravenda contrasta amb un mercat de lloguer cada cop més complicat. El sector immobiliari fa mesos que avisa que s’ha traslladat part del mercat de lloguer al de compravenda, fet que ha disparat operacions i preus també de venda, i que pràcticament no tenen pisos disponibles per llogar. Quan els tenen, alguns ni els posen al mercat, perquè reben un allau de trucades difícil de gestionar, i els acaben arrendant a coneguts.

Que el mercat de lloguer de Barcelona s’està encongint no és només una opinió del sector, sinó que ja hi ha dades oficials, de l’Incasol. La Conselleria de Territori va publicar-ne una nota de premsa diumenge en la qual destacava i celebrava que els preus del lloguer es mantenien estables, i subratllava també que s’incrementaven els contractes de lloguer a Catalunya. Però la xifra de Barcelona no era ni a la nota de premsa ni als annexos de dades facilitats per Territori. Calia endinsar-se en l’arxiu de l’Incasol per trobar-la, i no era positiva per a la tesi del Govern.

Al tercer trimestre, la capital catalana va perdre 244 pisos de lloguer, la xifra més alta des de la pandèmia. De fet, des del 2020, només un trimestre havia caigut la xifra de pisos en lloguer, el tercer del 2024, en 58. La xifra és el saldo de 7.855 contractes signats i 8.099 contractes rescindits o finalitzats i no renovats. El balanç del 2025 encara és positiu, amb més de 400 lloguers més, però la tendència és negativa, ja que al segon trimestre, el creixement ja va ser més moderat que al primer.

La tendència a la baixa del mercat de lloguer a Barcelona és constant des del 2021, quan es van firmar més de 57.000 contractes. Des d’aquell any no ha parat de baixar i el 2024 se’n van firmar 32.903, la xifra més baixa des del 2009. Enguany, tot i que encara falten les dades de l’últim trimestre, sembla clar que no es trencarà la tendència, ja que fins al setembre s’havien firmat 2.366 contractes menys. El saldo entre altes i baixes de contractes també serà el més baix des del 2020, any extraordinari per la pandèmia.