Barcelona, y en menor medida Catalunya y España, sufrieron el año pasado un desplome de las compras de pisos por parte de extranjeros no residentes. Su peso en el mercado de compraventa de viviendas cayó a cifras de hace décadas, según los datos de los notarios, debido al fin de las Golden visa y, en mucha menor medida, al tope a los alquileres, según explicaron desde el Col·legi Notarial de Catalunya.
Los notarios presentaron este martes un nuevo portal con los datos detallados de precios del metro cuadrado, así como las últimas cifras de compraventas y precios, que en Barcelona ya han superado los máximos de la burbuja inmobiliaria. Un dato que llama la atención es la elevada cifra de compras realizadas por extranjeros en la capital catalana, que protagonizan casi una de cada tres operaciones. Pero este porcentaje, pese a ser alto, está bajando y, en concreto, las compras de los no residentes se desploman.
Los extranjeros firmaron el 32,1% de las compras de pisos en Barcelona el año pasado, más de 2,5 puntos por debajo de las cifras de 2024 y 2023, cuando rozaba el 35%. Sin embargo, las compras por parte de extranjeros residentes siguen creciendo, hasta el 27,15%, máximo histórico, por el incremento de la inmigración, mientras se desploman las compras de los no residentes: del 7,9% al 4,99% en un solo año. En los últimos doce años, solo ha habido dos en los que los no residentes hayan comprado menos pisos en la capital catalana.
Estas cifras no son casuales, ya que se producen después de que entrara en vigor, en 2024, la limitación de los precios del alquiler en las zonas tensionadas en un número importante de municipios catalanes, pero, sobre todo, el fin de la Golden visa en todo el Estado. “Hasta el 3 de abril de 2025, cualquier persona podía comprar un piso de más de 500.000 euros y adquirir la residencia española. Se suprimió esta posibilidad y han bajado las ventas a no residentes. Hay una causa-efecto evidente”, explica a ON ECONOMIA el decano del Col·legi Notarial de Catalunya, José Alberto Marín.
En el conjunto del país se produjo el mismo efecto, aunque menos pronunciado que en Barcelona. Las compras de viviendas por parte de extranjeros no residentes bajaron en 2025 hasta el 3,95%, un punto menos que en 2024 y dos menos que en 2023. En este caso, hay que remontarse a 2010 para encontrar un año con menor protagonismo foráneo en las ventas de pisos.
En el conjunto del Estado, las cifras corroboran la valoración de Marín, ya que también bajan las compras de no residentes, en más de un punto, aunque son mucho más altas que en Catalunya y Barcelona (7,3%), y también caen las ventas, en medio punto, hasta el 6,8%. Por tanto, hay menos interés de los extranjeros por comprar viviendas en España, aunque sigue siendo más alto que en Barcelona, pero también por vender las que ya tienen.
Donde se percibe cierto efecto del tope a los alquileres es en los datos de ventas publicados por los notarios. Mientras que los extranjeros están perdiendo protagonismo en las compras, lo ganan en las ventas: los no residentes efectuaron un 4,7% de las ventas de pisos en Barcelona el año pasado, la cifra más alta de la serie histórica. La segunda más alta es la de 2024.
Menos oferta de alquiler en Barcelona
Esta evolución de la compraventa contrasta con un mercado del alquiler cada vez más complicado. El sector inmobiliario lleva meses advirtiendo de que parte del mercado del alquiler se ha trasladado al de compraventa, lo que ha disparado operaciones y precios también de venta, y que prácticamente no tienen pisos disponibles para alquilar. Cuando los tienen, algunos ni los sacan al mercado, porque reciben una avalancha de llamadas difícil de gestionar, y los acaban arrendando a conocidos.
Que el mercado del alquiler de Barcelona se está encogiendo no es solo una opinión del sector, sino que ya existen datos oficiales del Incasol. La Conselleria de Territori publicó el domingo una nota de prensa en la que destacaba y celebraba que los precios del alquiler se mantenían estables, y subrayaba también que aumentaban los contratos de alquiler en Catalunya. Pero la cifra de Barcelona no figuraba ni en la nota de prensa ni en los anexos de datos facilitados por Territori. Era necesario acudir al archivo del Incasol para encontrarla, y no era positiva para la tesis del Govern.
En el tercer trimestre, la capital catalana perdió 244 pisos de alquiler, la cifra más alta desde la pandemia. De hecho, desde 2020, solo en un trimestre había caído el número de pisos en alquiler, el tercero de 2024, en 58. La cifra es el saldo de 7.855 contratos firmados y 8.099 contratos rescindidos o finalizados y no renovados. El balance de 2025 aún es positivo, con más de 400 alquileres más, pero la tendencia es negativa, ya que en el segundo trimestre el crecimiento ya fue más moderado que en el primero.
La tendencia a la baja del mercado del alquiler en Barcelona es constante desde 2021, cuando se firmaron más de 57.000 contratos. Desde entonces no ha dejado de descender y en 2024 se firmaron 32.903, la cifra más baja desde 2009. Este año, aunque todavía faltan los datos del último trimestre, parece claro que no se romperá la tendencia, ya que hasta septiembre se habían firmado 2.366 contratos menos. El saldo entre altas y bajas de contratos también será el más bajo desde 2020, año extraordinario por la pandemia.