El Butlletí Oficial de l’Estat (BOE) ha publicat aquest dijous el segon decret d’habitatge, que, com el primer, es votarà divendres al Congrés dels Diputats. Aquest només conté un article únic per fer indefinits els contractes de lloguer mitjançant pròrrogues obligatòries, de manera que, si s’aprova, deixarà sense validesa les pròrrogues obligatòries fins al 2028 del primer decret, perquè el límit temporal desapareixerà.

El decret entrarà en vigor aquest mateix divendres, 2 d’octubre, però la seva vigència pot durar hores si no el convalida el Congrés, cosa que sembla el més probable. El govern espanyol està negociant el suport de Junts i el PNB, ara mateix en l’aire, però el decret que té més opcions és el primer, mentre que el segon sembla encara més difícil que prosperi.

 

Pròrroga automàtica dels contractes de lloguer

A partir d’ara, la pròrroga serà la norma. Quan vencin els contractes, es prorrogaran automàticament per un mínim de cinc anys, en el cas que el propietari sigui una persona física, o set anys si el propietari és una persona jurídica. La pròrroga només s'evitarà si alguna de les parts comunica la voluntat de no renovar-lo.

Nous terminis de preavís

El propietari haurà de comunicar que no vol prorrogar el contracte amb almenys sis mesos d'antelació, i no quatre, com fins ara. El llogater haurà d'avisar amb almenys dos mesos d'antelació.

Indemnització per no renovar

Si el propietari comunica vàlidament que no vol prorrogar el contracte, haurà d'indemnitzar l'inquilí. La indemnització equivaldrà, com a mínim, a dotze mensualitats de renda d'un habitatge de característiques anàlogues.

La indemnització es calcularà, sempre que sigui possible, d'acord amb el sistema estatal de referència de preus del lloguer. No podrà ser inferior a una mensualitat per cada any de residència de l'inquilí a l'habitatge. Els diners s'abonaran en el moment de lliurar l'habitatge.

Excepció a la indemnització

El propietari no haurà de fer front a la indemnització en alguns casos, que hauran de constar expressament, detalladament i per escrit en la notificació de preavís. Els casos són els següents:

  • Quan el propietari, si és persona física, necessiti l'habitatge per a ús permanent propi, dels seus familiars fins a segon grau de consanguinitat o adopció, o del seu cònjuge en determinats supòsits de separació, divorci o nul·litat. Si l'habitatge no és ocupat en els tres mesos posteriors al lliurament, llevat de força major, el llogater podrà reclamar la indemnització.
  • Quan l’inquilí no hagi habitat efectivament l'immoble durant més de sis mesos dels dotze anteriors a la notificació, excepte en determinades absències justificades.
  • Quan el llogater disposi d'un altre habitatge al mateix municipi i el pugui ocupar.
  • Quan les parts signin un nou contracte de lloguer d'habitatge habitual.
  • Quan el llogater rebutgi una oferta fefaent de nou contracte sobre el mateix habitatge, sempre que garanteixi una permanència mínima de cinc o set anys i que la renda compleixi les regles de l'article 17.6 de la LAU.
  • Quan concorrin altres circumstàncies justificades que facin prevaldre els interessos d'un propietari amb vulnerabilitat acreditada.

Pròrroga extraordinària per vulnerabilitat

El llogater podrà sol·licitar una pròrroga extraordinària de fins a un any si acredita una situació de vulnerabilitat social i econòmica mitjançant un informe o certificat dels serveis socials municipals o autonòmics, emès durant l'últim any. La pròrroga serà obligatòria per al propietari quan sigui un gran tenidor, llevat que s'hagi signat un nou contracte. No serà acumulable amb altres pròrrogues extraordinàries establertes per llei.

Pròrroga extraordinària en zones tensionades

En habitatges situats en zones de mercat residencial tensionat, l'inquilí podrà demanar una pròrroga extraordinària de fins a tres anys, que s'aplicarà per períodes anuals i mantindrà les condicions del contracte vigent. La pròrroga és incompatible amb altres pròrrogues extraordinàries legals i té caràcter preferent