El Butlletí Oficial de l’Estat (BOE) ha publicat aquest dimecres un dels dos decrets d’habitatge aprovats dimarts pel Consell de Ministres, el de “mesures urgents”, mentre que dijous publicarà el segon, que inclourà la renovació automàtica dels contractes de lloguer, que entrarà en vigor després de la seva publicació tot i que pot decaure si el Congrés no el convalida.

El decret publicat aquest dimecres inclou mesures de protecció dels llogaters, per evitar els desnonaments de persones i famílies vulnerables, mesures fiscals per incentivar el lloguer, mesures fiscals per gravar els pisos turístics i els habitatges buits, ampliació del parc públic d’habitatge, promoció de nou habitatge i ajudes a la compra del primer habitatge.


Aquestes són totes les mesures aprovades i publicades al BOE aquest dimecres:

Limitacions a les compres especulatives i als fons voltor

- Límit a les compres per sota del valor de mercat: fins al 31 de desembre de 2028, les entitats, amb personalitat jurídica o sense, que tinguin entre els seus objectius socials l'adquisició d'immobles no podran comprar habitatges per un preu inferior al 70% del seu valor de taxació de mercat. La limitació també afecta les adquisicions gratuïtes. La restricció s'aplica tant als habitatges ja construïts i habitables com als edificis construïts en sòl residencial que compleixin els requisits per obtenir la cèdula d'habitabilitat i disposin del certificat final d'obra, però no s'aplicarà quan l'habitatge es destini a lloguer assequible o social durant un mínim de cinc anys, a residències sociosanitàries, a allotjament de col·lectius vulnerables gestionat per entitats del tercer sector o a l'atenció de víctimes de violència de gènere. 

- Suspensió dels desnonaments dels fons voltor: fins al 31 de desembre de 2030, els jutjats hauran de suspendre els procediments de desnonament quan la propietat sigui d'una entitat dedicada a comprar immobles o carteres de crèdits hipotecaris impagats a preus molt inferiors al valor de taxació, amb finalitats especulatives, i l'ocupant es trobi en situació de vulnerabilitat i no disposi d'una alternativa residencial. Aquesta suspensió no donarà dret a indemnització per part de l'Administració i es mantindrà mentre persisteixin les circumstàncies que l'han motivada. També s'aplicarà quan ja hi hagi una resolució judicial que ordeni el llançament, sempre que encara no s'hagi executat.

Desnonaments i protecció de les persones vulnerables

- Suspensió dels desnonaments: s'estableix fins al 31 de desembre de 2030 un règim de protecció per a les persones vulnerables sense alternativa residencial, també quan el propietari no sigui un fons voltor, amb les condicions i excepcions previstes en la norma.

- Intervenció de les comunitats autònomes: quan no s'hagi ofert una alternativa residencial, el jutjat requerirà a l'administració competent que informi dels recursos disponibles i els ofereixi. S'introdueix un mecanisme perquè, quan l'administració no faciliti una alternativa residencial, el llogater pugui posar fi al procediment de desnonament mitjançant el pagament de les quantitats degudes, mantenint-se el contracte.

 - Compensacions: es preveuen compensacions per als propietaris que es dediquin al lloguer assequible quan concorrin els supòsits establerts legalment. Aquest règim no s'aplica als fons voltor inclosos. També es compensarà a les comunitats autònomes. L'Estat assumirà els costos que comporti el compliment d'aquestes obligacions, excepte els interessos de demora derivats d'un compliment tardà.

Lloguers i protecció dels inquilins

- Pròrroga extraordinària dels contractes: s'estableix una pròrroga extraordinària dels contractes de lloguer d'habitatge fins al 31 de desembre de 2027. Fins a aquesta mateixa data, no es podrà actualitzar la renda quan superi el límit màxim de l'índex de referència de preus. Quan no el superi, l'increment podrà arribar al 2%, llevat que hi hagi un altre pacte entre les parts.

- Regulació dels lloguers de temporada: els contractes temporals hauran de tenir una causa expressa, real i acreditable que justifiqui la necessitat d'habitatge temporal de l'arrendatari. Els contractes temporals o per habitacions que no tinguin una causa temporal acreditada passaran automàticament a considerar-se contractes d'habitatge habitual i quedaran subjectes a les garanties de la Llei d'arrendaments urbans.

- Lloguer d'habitacions: la suma de les rendes de totes les habitacions d'un mateix habitatge no podrà superar el preu que tindria el lloguer de l'immoble sencer. Els lloguers per habitacions hauran de respectar els límits de preus establerts per a les zones de mercat residencial tensionat.

- Competències autonòmiques: la regulació estatal dels lloguers temporals i per habitacions no impedirà que les comunitats autònomes apliquin les seves pròpies normes.

- Despeses immobiliàries: es prohibeix repercutir als inquilins les despeses de gestió immobiliària per formalitzar el contracte i els impostos associats a l'habitatge.

- Estat de l'habitatge: s'amplien les garanties dels arrendataris davant de desperfectes que afectin l'habitabilitat i es reforcen les condicions de lliurament de l'immoble quan finalitza el contracte.

- Dret de compra preferent: s'amplia i reforça el dret d'adquisició preferent dels llogaters quan es ven l'habitatge que ocupen.

Mesures fiscals per incentivar el lloguer assequible

- Noves reduccions de l'IRPF per als propietaris: s'introdueixen incentius fiscals per als arrendadors que formalitzin nous contractes, lloguin per primera vegada un habitatge, el destinin a lloguer assequible o social mitjançant una administració o entitat sense ànim de lucre, o l'hagin rehabilitat durant els dos anys anteriors.

- Deducció per als llogaters: s'estableix una deducció de fins al 10% de les quantitats pagades pel lloguer de l'habitatge habitual, subjecta a límits de renda.

- Ajudes a la rehabilitació: les subvencions del Pla Estatal d'Habitatge 2026-2030 destinades a rehabilitar immobles quedaran exemptes de tributació. S'amplia l'aplicació del tipus reduït del 10% a determinades obres de rehabilitació d'habitatges que posteriorment es destinin al lloguer habitual.

- Règim fiscal de les socimis: es modifica la tributació dels beneficis no distribuïts procedents de l'activitat immobiliària residencial. El gravamen especial serà del 25%, amb reduccions del 50% o del 100% quan es compleixin determinats requisits de lloguer assequible i reinversió.

- IVA dels habitatges turístics: els lloguers d'apartaments o habitatges moblats de fins a 30 nits per al mateix arrendatari, o els que incorporin serveis propis de la indústria hotelera, quedaran subjectes a IVA. El tipus aplicable serà del 10%.

Ampliació i protecció del parc públic d'habitatge

- Protecció permanent dels habitatges de Casa 47: els immobles de titularitat de l'entitat pública que es venguin no podran superar el preu màxim establert a partir del mòdul més elevat de l'habitatge protegit vigent a cada comunitat autònoma. Aquest topall de preu es mantindrà en les successives compravendes i haurà de constar tant en les escriptures com en el Registre de la Propietat.

- Traspàs d'immobles públics: es facilita la incorporació a Casa 47 d'immobles del patrimoni de l'Estat i de la Seguretat Social per destinar-los a polítiques d'habitatge assequible. També podrà gestionar immobles de Muface i Reials Patronats.

- Fons d'Habitatge d'Impacte Social: es crea un fons públic per finançar projectes innovadors en matèria d'habitatge que generin impacte social i atreguin inversió privada.

- Definició d'habitatge assequible: es considerarà assequible l'habitatge el preu de venda o lloguer del qual, incloses les despeses associades, no superi el 30% de la renda mediana de la unitat de convivència habitual del municipi. Els annexos no podran incrementar el límit del lloguer.

Impuls de la construcció d'habitatge assequible i ajudes a la compra

- Construcció industrialitzada: es modifica la normativa hipotecària per permetre que els components industrialitzats destinats a la construcció d'edificis puguin constituir-se en garantia hipotecària mobiliària.

- Avals per a habitatge social i assequible: s'autoritza una línia d'avals estatals de fins a 2.000 milions d'euros per facilitar el finançament de promotors públics i privats que construeixin o millorin habitatges destinats al lloguer social o assequible. La línia es podrà desenvolupar mitjançant convenis amb l'ICO amb un termini de fins a 35 anys.

- Mecanisme TU CASA: es crea un instrument gestionat per l'Institut de Crèdit Oficial (ICO) per facilitar l'accés al primer habitatge habitual mitjançant finançament complementari. Els habitatges adquirits mitjançant aquest mecanisme quedaran subjectes permanentment a un preu màxim de transmissió. En les vendes posteriors, el preu no podrà superar el d'adquisició actualitzat segons l'evolució de l'IPC, amb la possibilitat d'incorporar-hi determinades obres de rehabilitació o millora.