Tener una vivienda pagada pero una pensión que apenas permite cubrir los gastos es una situación relativamente habitual entre muchos jubilados. Existe, sin embargo, una fórmula que permite convertir parte del valor de la casa en dinero sin tener que abandonarla: vender la nuda propiedad y conservar el usufructo vitalicio. El propietario deja de ser dueño pleno del inmueble, pero mantiene el derecho legal a utilizarlo y residir en él durante toda su vida.
La operación funciona de manera sencilla. El comprador adquiere la nuda propiedad por un importe inferior al valor que tendría la vivienda libre, porque no podrá utilizarla mientras permanezca vigente el usufructo. El vendedor, en cambio, recibe el dinero pactado, normalmente mediante un pago único, aunque también pueden acordarse otras fórmulas, y puede continuar viviendo en su casa sin pagar un alquiler.
La edad influye directamente en lo que se puede cobrar
Cuanto mayor es el vendedor, mayor suele ser el valor de la nuda propiedad porque estadísticamente se acorta la duración esperada del usufructo. Idealista pone como ejemplo una vivienda valorada en 300.000 euros: a efectos orientativos, para una persona de 70 años calcula un usufructo del 19% y una nuda propiedad del 81%, equivalente a 243.000 euros. El precio final, sin embargo, depende de la negociación y del mercado.
Para los mayores de 65 años existe además una ventaja fiscal relevante. Si lo transmitido es la nuda propiedad de su vivienda habitual y el propietario se reserva el usufructo vitalicio, la ganancia patrimonial puede quedar exenta de IRPF cuando se cumplen los requisitos correspondientes. Esto no significa que desaparezcan todos los posibles impuestos o gastos de la operación, por lo que conviene estudiar cada caso antes de firmar.
La casa ya no llegará a los herederos
Ese es precisamente uno de los puntos que hay que valorar con más cuidado. Al fallecer el usufructuario, su derecho desaparece y el comprador consolida automáticamente el pleno dominio. Los herederos del antiguo propietario, por tanto, no recibirán esa vivienda como parte de la herencia.
La fórmula puede resultar especialmente interesante para quien tiene buena parte de su patrimonio concentrado en una vivienda pero necesita más liquidez para complementar su pensión, afrontar cuidados o simplemente vivir con mayor holgura. No es necesariamente la mejor opción para todos: hay que comparar precio, fiscalidad, reparto de gastos y consecuencias sucesorias. Pero permite algo que hace unos años muchos propietarios ni siquiera contemplaban: obtener dinero por su casa sin tener que hacer las maletas.