Desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en 2023, la actualización del precio del alquiler ha cambiado de forma sustancial en España. Muchos propietarios están comunicando subidas del 2,32%, mientras que numerosos inquilinos dudan de si ese incremento es legal. La respuesta es que sí se puede subir, pero solo en un supuesto muy concreto que depende exclusivamente de lo que figure por escrito en el contrato.
La normativa eliminó el IPC como referencia para los nuevos contratos y lo sustituyó por un índice oficial elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Este cambio afecta a todos los contratos firmados desde el 1 de enero de 2023, sin importar si el inmueble está en zona tensionada o no. Pero la ley también establece un límite clave que muchos desconocen y que puede impedir cualquier subida.
¿Qué es el IARA y por qué el límite es del 2,32%?
El nuevo indicador se llama Índice de Actualización de Rentas de Alquiler (IARA). Para este año, el INE fijó este índice en un 2,32%, que se convierte en la subida máxima legal permitida. No es un porcentaje orientativo ni negociable al alza, es el tope absoluto que marca la ley.
Este índice se creó para ofrecer mayor estabilidad y evitar subidas bruscas en contextos de inflación elevada. Por ese motivo, ya no es legal aplicar el IPC en los contratos nuevos, aunque así figure en una cláusula antigua o se haya hecho tradicionalmente. Si el contrato menciona el IPC, esa referencia queda invalidada por la ley.
La cláusula del contrato que decide si el alquiler puede subir
La actualización del alquiler no es automática. Para que el propietario pueda aplicar el 2,32%, el contrato debe incluir de forma expresa una cláusula que permita la actualización anual conforme al índice oficial. Si esa cláusula no existe, no se puede subir el alquiler. En la práctica, hay tres escenarios claros. Si el contrato menciona la actualización según índice oficial, se puede aplicar el 2,32%. Si menciona el IPC, no es válido en contratos nuevos. Y si no menciona ningún sistema de actualización, el precio queda congelado, aunque haya pasado un año desde la firma.
Esta regulación se aplica a todos los contratos firmados desde 2023, tanto de vivienda habitual como de algunos alquileres especiales. En cambio, los contratos anteriores a esa fecha siguen con su régimen propio: límite del 2% en 2023 y del 3% en 2024. Por tanto, la clave está en revisar dos cosas: la fecha del contrato y la cláusula de actualización. Sin esa mención expresa, la subida del 2,32% no es legal, por mucho que el propietario lo solicite.