Vender una vivienda en 2026 será sensiblemente más caro para miles de propietarios en España. Y es que la actualización de los coeficientes de la plusvalía municipal, prevista para este año, provocará que el impuesto se encarezca entre un 30% y un 40% en muchos casos. Un cambio que ya está teniendo impacto y que afecta directamente a quienes venden pisos heredados, segundas residencias o viviendas compradas hace relativamente pocos años.
La plusvalía municipal es un impuesto que cobran los ayuntamientos cuando se transmite una vivienda, ya sea por venta, herencia o donación. Grava el incremento del valor del suelo urbano desde que se adquirió el inmueble hasta que se transmite. Tras varias sentencias del Tribunal Constitucional, el impuesto fue reformado, pero lejos de abaratarse, ahora vuelve a subir.
Qué cambia en la plusvalía municipal en 2026
La clave está en la actualización anual de los coeficientes máximos que pueden aplicar los ayuntamientos para calcular la base imponible del impuesto. En 2026, estos coeficientes aumentan para la mayoría de tramos temporales, especialmente en viviendas que se han tenido entre 5 y 20 años. De este modo, aunque el precio de venta no sea especialmente alto, el impuesto a pagar puede dispararse. En términos prácticos, muchos propietarios se están encontrando con liquidaciones un 30% o incluso un 40% superiores a las que habrían pagado hace solo uno o dos años por una operación similar.
La subida afecta tanto a quienes calculan la plusvalía por el método objetivo como a aquellos que optan por el método real, ya que los ayuntamientos están ajustando al alza los valores del suelo.
A quién afecta más y cuánto se paga de más
Los más perjudicados son los propietarios que venden viviendas en ciudades medias y grandes, donde el valor catastral del suelo es elevado. También quienes heredaron un piso hace años y ahora deciden venderlo, ya que el periodo de tenencia largo suele implicar un coeficiente más alto. En cifras, una plusvalía que antes rondaba los 3.000 euros puede situarse ahora fácilmente por encima de los 4.000.
Muchos vendedores no cuentan con este sobrecoste al hacer números y se encuentran con la sorpresa al cerrar la operación. Por eso, los expertos recomiendan calcular la plusvalía antes de firmar cualquier compraventa y comprobar si el ayuntamiento aplica el coeficiente máximo permitido. Así pues, vender una casa en 2026 no solo depende del precio de mercado. La convierte la plusvalía municipal en un factor clave que puede reducir de forma importante el beneficio final del propietario.