Hay pocos problemas económicos y sociales tan bien diagnosticados como el de la vivienda. Sabemos que falta oferta, sabemos dónde falta, sabemos que la demanda se concentra allí donde hay más empleo y oportunidades y sabemos que el aumento de los precios está expulsando progresivamente del mercado no solo a los hogares más vulnerables, sino también a una parte creciente de las clases medias. Y, sin embargo, continuamos sin ser capaces de construir una respuesta política lo suficientemente ambiciosa y, sobre todo, lo suficientemente estable.

Esta incapacidad ya tiene consecuencias que van más allá de la economía. La vivienda es uno de los factores que alimentan la frustración de una parte importante de la sociedad. Cuando trabajar no garantiza poder pagar una vivienda en una ubicación adecuada, cuando emanciparse se retrasa cada vez más o cuando formar una familia se convierte en una decisión económicamente difícil, la frustración acaba teniendo consecuencias políticas.

No es, naturalmente, la única causa del ascenso de la extrema derecha. Pero sería ingenuo ignorar que cuando las políticas convencionales no ofrecen resultados visibles, una parte del electorado busca alternativas, aunque sus propuestas sean de resultado más que incierto. El discurso de ruptura y de "reventamiento" del sistema encuentra terreno abonado allí donde se ha instalado la sensación de que el sistema no es capaz de resolver los problemas más elementales de la vida cotidiana.

Y sospecho que los apriorismos ideológicos tienen mucho que ver en esta impotencia.

El problema es, sobre todo, de oferta

Si prescindimos de los apriorismos ideológicos y nos limitamos a observar los datos, hay una premisa que debería ser difícilmente discutible: tenemos una insuficiencia de oferta de vivienda a precios asequibles, en ubicaciones atractivas y con las infraestructuras de transporte y equipamientos necesarios. También podríamos decir/hacer algo sobre la demanda (principalmente por el turismo y la inmigración), pero eso es más complicado.

La realidad es la que es. En Catalunya, entre 2021 y 2025, se ha acumulado un déficit de viviendas de cerca de 160.000 viviendas. En 2025, entre nuevos hogares y demanda de no residentes, se requerían más de 37.000 viviendas, mientras que la finalización apenas superaba los 16.000. Por otro lado, el precio de la vivienda libre desde 2013 se ha casi duplicado (+99%), el del alquiler ha aumentado un 59%, mientras los salarios lo han hecho solo un 34%.

Cuando formar una familia se convierte en una decisión económicamente difícil, la frustración acaba teniendo consecuencias políticas

Por lo tanto, no tenemos solo un problema de vivienda social. Tenemos también un problema de vivienda asequible para amplias capas de la clase media. Y esto obliga a superar la falsa dicotomía entre mercado e intervención pública.

Una política de vivienda que merezca este nombre

La primera respuesta debe ser una política pública de vivienda que merezca este nombre: estable, sostenida durante décadas y dotada de recursos suficientes.

No se puede construir un parque de vivienda significativo con programas que dependen del presupuesto de cada ejercicio o del ciclo electoral. La vivienda necesita una política a largo plazo, como la educación, la sanidad o como deberían ser también las infraestructuras. Esto significa un presupuesto público a la altura de una auténtica política de bienestar o, si no hubiera más remedio, alguna fórmula de fiscalidad específica que permita dar estabilidad a la financiación.

La otra gran condición es que el planeamiento urbanístico y de infraestructuras provea la cantidad necesaria de suelo urbanizable público y privado, con los equipamientos y las dotaciones de transporte necesarias, para asegurar la materia prima necesaria de cualquier política de vivienda. Y aquí, la agilización administrativa es el elemento imprescindible. Los planes urbanísticos no se pueden tumbar con cualquier pretexto ni deben tener un tiempo de tramitación tan largo que supere un ciclo económico.

La primera respuesta debe ser una política pública de vivienda que merezca este nombre: estable, sostenida y dotada de recursos

Pero más recursos públicos no quiere decir necesariamente que la administración deba construir y gestionar directamente toda la vivienda. Hay que movilizar también la capacidad financiera y promotora privada.

Una vía especialmente interesante sería crear un marco regulatorio que permitiera convertir la inversión privada en vivienda de alquiler asequible en una especie de activo de renta fija con garantías semipúblicas. La Administración aportaría el suelo por un periodo largo; el proyecto, la licencia y las calidades estarían preestablecidos, reduciendo así el riesgo y el tiempo de tramitación y construcción. El promotor asumiría la construcción y la gestión y obtendría una renta suficiente para garantizar una rentabilidad razonable equivalente o un poco superior a la de un bono de renta fija. Esta renta podría determinarse mediante un procedimiento competitivo, estableciendo un máximo, mientras un seguro público mutualizado garantizaría el riesgo de impago. Al final del periodo de concesión, el solar y el edificio revertirían al sector público.

De esta manera se podría multiplicar la capacidad de producción de vivienda asequible sin exigir que toda la inversión inicial recayera sobre los presupuestos públicos. Y, sobre todo, se convertiría el suelo público en una herramienta para captar capital privado a largo plazo sin perder definitivamente la titularidad. Esquemas relativamente similares han permitido a otros países dotarse del parque de vivienda asequible permanente que necesitaban (caso neerlandés o, con diferencias, el austriaco).

Un parque público para quienes más lo necesitan

Esto no elimina, sin embargo, la necesidad de un potente parque público de vivienda, gestionado principalmente por operadores públicos o entidades del tercer sector.

Se necesitan más recursos públicos, pero hay que movilizar también la capacidad financiera y promotora privada

Este parque debería ser dirigido prioritariamente a los hogares más vulnerables y a aquellos colectivos que tienen más dificultades para acceder al mercado, entre los que los jóvenes. En estos casos sí que tiene sentido un auténtico alquiler social, con un esfuerzo máximo del hogar que, con carácter orientativo, no supere el 30%-35% de sus ingresos.

Pero también debería existir una revisión periódica de las condiciones de acceso. No para dejar sin vivienda a nadie que la necesite, sino para que un parque social limitado debe permitir una cierta rotación y dar oportunidades sucesivamente a otros hogares vulnerables.

Movilizar la vivienda que ya tenemos

Construir más viviendas es imprescindible, pero no las tendremos mañana. Ha habido demasiada inacción durante demasiados años. Por eso hay que actuar también sobre el parque existente: viviendas vacías o infrautilizadas y viviendas que hoy se destinan a usos turísticos y que podrían volver al mercado residencial permanente.

Para conseguirlo, la cuestión esencial es proporcionar seguridad jurídica al propietario. Entonces quizás sí que tiene algún sentido una contención de rentas. Pero en ningún caso es razonable pretender que un particular asuma individualmente el coste de una situación de vulnerabilidad social. Si un hogar no puede pagar el alquiler y la sociedad considera que debe ser protegido, el coste de esta protección debe ser asumido colectivamente.

Si un hogar no puede pagar el alquiler y la sociedad considera que debe ser protegida, el coste de esta protección debe ser asumido colectivamente

Un seguro público mutualizado puede ser una herramienta muy potente en este sentido. Francia ofrece un ejemplo interesante con Visale, el sistema de garantía de Action Logement, que en julio de 2026 superó los dos millones de contratos desde su creación en 2016. El dispositivo ha sido utilizado mayoritariamente por jóvenes y personas con rentas bajas y ha permitido reducir el riesgo percibido por los propietarios.

No se trata de copiar mecánicamente el modelo francés, sino de entender su lógica: si queremos movilizar vivienda privada con fines sociales, debemos reducir el riesgo que hoy frena a muchos propietarios.

Y mientras tanto, un auténtico escudo social

Finalmente, no nos podemos engañar: construir un sistema de estas dimensiones requerirá años. Mientras tanto, es necesario un auténtico escudo social.

Un hogar vulnerable que se vuelve insolvente no puede quedarse sin alternativa residencial. Pero tampoco es razonable que el propietario se convierta en el asegurador del sistema de protección social. Si la Administración no puede proporcionar inmediatamente una alternativa residencial, debe garantizar la renta al propietario mientras se resuelve la situación.

El problema de la vivienda no necesita grandes diagnósticos. Necesita empezar a construir un sistema que combine más oferta, más vivienda pública, más vivienda asequible, más movilización del parque existente, más seguridad jurídica y más protección social. Y necesita hacerlo con una perspectiva de diez, quince o veinte años. No de la próxima legislatura.

Porque el coste de no hacerlo ya no es solo el precio que pagan las familias. Es también el precio que paga la sociedad cuando una generación entera percibe que, a pesar de trabajar y esforzarse, no puede acceder a una de las cosas más básicas para construir un proyecto de vida.