Hi ha pocs problemes econòmics i socials tan ben diagnosticats com el de l’habitatge. Sabem que falta oferta, sabem on falta, sabem que la demanda es concentra allà on hi ha més ocupació i oportunitats i sabem que l’augment dels preus està expulsant progressivament del mercat no només les llars més vulnerables, sinó també una part creixent de les classes mitjanes. I, tanmateix, continuem sense ser capaços de construir una resposta política prou ambiciosa i, sobretot, prou estable.

Aquesta incapacitat ja té conseqüències que van més enllà de l’economia. L’habitatge és un dels factors que alimenten la frustració d’una part important de la societat. Quan treballar no garanteix poder pagar un habitatge en una ubicació adequada, quan emancipar-se es retarda cada vegada més o quan formar una família es converteix en una decisió econòmicament difícil, la frustració acaba tenint conseqüències polítiques.

No és, naturalment, l’única causa de l’ascens de l’extrema dreta. Però seria ingenu ignorar que quan les polítiques convencionals no ofereixen resultats visibles, una part de l’electorat busca alternatives, encara que les seves propostes siguin de resultat més que incert. El discurs de ruptura i de “rebentament” del sistema troba terreny adobat allà on s’ha instal·lat la sensació que el sistema no és capaç de resoldre els problemes més elementals de la vida quotidiana.

I sospito que els apriorismes ideològics tenen molt a veure en aquesta impotència.

El problema és, sobretot, d’oferta

Si prescindim dels apriorismes ideològics i ens limitem a observar les dades, hi ha una premissa que hauria de ser difícilment discutible: tenim una insuficiència d’oferta d’habitatge a preus assequibles, en ubicacions atractives i amb les infraestructures de transport i equipaments necessàries. També podríem dir/fer alguna cosa sobre la demanda (principalment pel turisme i la immigració) però això és més complicat.

La realitat és la que és. A Catalunya, entre 2021 i 2025, s'ha acumulat un dèficit d'habitatges de prop de 160.000 habitatges. El 2025, entre noves llars i demanda de no residents, es requerien més 37.000 habitatges mentre que la finalització amb prou feines superava els 16.000. D’altra banda, el preu de l’habitatge lliure des de 2013 s’ha gairebé duplicat (+99%), el del lloguer ha augmentat un 59%, mentre els salaris ho han fet només un 34%.

Quan formar una família es converteix en una decisió econòmicament difícil, la frustració acaba tenint conseqüències polítiques

Per tant, no tenim només un problema d’habitatge social. Tenim també un problema d’habitatge assequible per a àmplies capes de la classe mitjana. I això obliga a superar la falsa dicotomia entre mercat i intervenció pública.

Una política d’habitatge que mereixi aquest nom

La primera resposta ha de ser una política pública d’habitatge que mereixi aquest nom: estable, sostinguda durant dècades i dotada de recursos suficients.

No es pot construir un parc d’habitatge significatiu amb programes que depenen del pressupost de cada exercici o del cicle electoral. L’habitatge necessita una política de llarg termini, com l’educació, la sanitat o com haurien de ser també les infraestructures. Això significa un pressupost públic a l’alçada d’una autèntica política de benestar o, si no hi hagués més remei, alguna fórmula de fiscalitat específica que permeti donar estabilitat al finançament.

L’altra gran condició és que el planejament urbanístic i d’infraestructures proveeixi la quantitat necessària de sòl urbanitzable públic i privat, amb els equipaments i les dotacions de transport necessàries, per assegurar la matèria primera necessària de qualsevol política d’habitatge. I aquí, l’agilització administrativa és l’element imprescindible. Els plans urbanístics no es poden tombar amb qualsevol pretext ni han de tenir un temps de tramitació tan llarg que superi un cicle econòmic.

La primera resposta ha de ser una política pública d’habitatge que mereixi aquest nom: estable, sostinguda i dotada de recursos

Però més recursos públics no vol dir necessàriament que l’administració hagi de construir i gestionar directament tot l’habitatge. Cal mobilitzar també la capacitat financera i promotora privada.

Una via especialment interessant seria crear un marc regulatori que permetés convertir la inversió privada en habitatge de lloguer assequible en una mena d’actiu de renda fixa amb garanties semipúbliques. L’Administració aportaria el sòl per un període llarg; el projecte, la llicència i les qualitats estarien preestablerts, reduint així el risc i el temps de tramitació i construcció. El promotor assumiria la construcció i la gestió i obtindria una renda suficient per garantir una rendibilitat raonable equivalent o una mica superior a la d'un bo de renda fixa. Aquesta renda podria determinar-se mitjançant un procediment competitiu, establint un màxim, mentre una assegurança pública mutualitzada garantiria el risc d’impagament. Al final del període de concessió, el solar i l’edifici revertirien al sector públic.

D’aquesta manera es podria multiplicar la capacitat de producció d’habitatge assequible sense exigir que tota la inversió inicial recaigués sobre els pressupostos públics. I, sobretot, es convertiria el sòl públic en una eina per captar capital privat a llarg termini sense perdre’n definitivament la titularitat. Esquemes relativament similars han permès a altres països dotar-se del parc d’habitatge assequible permanent que necessitaven (cas neerlandès o, amb diferències, l’austríac).

Un parc públic per als qui més ho necessiten

Això no elimina, però, la necessitat d’un potent parc públic d’habitatge, gestionat principalment per operadors públics o entitats del tercer sector.

Calen més recursos públics, però cal mobilitzar també la capacitat financera i promotora privada

Aquest parc hauria de ser dirigit prioritàriament a les llars més vulnerables i a aquells col·lectius que tenen més dificultats per accedir al mercat, entre els quals els joves. En aquests casos sí que té sentit un autèntic lloguer social, amb un esforç màxim de la llar que, amb caràcter orientatiu, no superi el 30%-35% dels seus ingressos.

Però també hauria d’existir una revisió periòdica de les condicions d’accés. No per deixar sense habitatge ningú que el necessiti, sinó perquè un parc social limitat ha de permetre una certa rotació i donar oportunitats successivament a altres llars vulnerables.

Mobilitzar l’habitatge que ja tenim

Construir més habitatges és imprescindible, però no els tindrem demà. Hi ha hagut massa inacció durant massa anys. Per això cal actuar també sobre el parc existent: habitatges buits o infrautilitzats i habitatges que avui es destinen a usos turístics i que podrien tornar al mercat residencial permanent.

Per aconseguir-ho, la qüestió essencial és proporcionar seguretat jurídica al propietari. Aleshores potser sí que té algun sentit una contenció de rendes. Però en cap cas és raonable pretendre que un particular assumeixi individualment el cost d’una situació de vulnerabilitat social. Si una llar no pot pagar el lloguer i la societat considera que ha de ser protegida, el cost d’aquesta protecció ha de ser assumit col·lectivament.

Si una llar no pot pagar el lloguer i la societat considera que ha de ser protegida, el cost d’aquesta protecció ha de ser assumit col·lectivament

Una assegurança pública mutualitzada pot ser una eina molt potent en aquest sentit. França ofereix un exemple interessant amb Visale, el sistema de garantia d’Action Logement, que el juliol de 2026 va superar els dos milions de contractes des de la seva creació el 2016. El dispositiu ha estat utilitzat majoritàriament per joves i persones amb rendes baixes i ha permès reduir el risc percebut pels propietaris.

No es tracta de copiar mecànicament el model francès, sinó d’entendre'n la lògica: si volem mobilitzar habitatge privat amb finalitats socials, hem de reduir el risc que avui frena molts propietaris.

I mentrestant, un autèntic escut social

Finalment, no ens podem enganyar: construir un sistema d’aquestes dimensions requerirà anys. Mentrestant, cal un autèntic escut social.

Una llar vulnerable que esdevé insolvent no pot quedar sense alternativa residencial. Però tampoc és raonable que el propietari es converteixi en l’assegurador del sistema de protecció social. Si l’Administració no pot proporcionar immediatament una alternativa residencial, ha de garantir la renda al propietari mentre es resol la situació.

El problema de l’habitatge no necessita gaires grans diagnòstics. Necessita començar a construir un sistema que combini més oferta, més habitatge públic, més habitatge assequible, més mobilització del parc existent, més seguretat jurídica i més protecció social. I necessita fer-ho amb una perspectiva de deu, quinze o vint anys. No de la pròxima legislatura.

Perquè el cost de no fer-ho ja no és només el preu que paguen les famílies. És també el preu que paga la societat quan una generació sencera percep que, malgrat treballar i esforçar-se, no pot accedir a una de les coses més bàsiques per construir un projecte de vida.