Esta semana hemos sabido, a raíz de un informe presentado por la Autoridad Bancaria Europea, que en España hay 221 tipos (perdón, banqueros) que se embolsan más de un millón de euros anuales en forma de retribución fija y variable por parte de las entidades financieras para las que trabajan.

Son unos tipos caros, sin duda.

Precisamente la misma semana, en Davos, Christine Lagarde afirmaba que tenía previsto seguir subiendo los tipos durante 2023. Resultó, cuando menos, sorprendente la afirmación porque a renglón seguido, vaticinó que el BCE espera para 2023 un año mejor de lo que viene aventurando. Así que no se entiende tanta necesidad de subir tipos cuando la inflación, como vengo afirmando desde hace tiempo, es una inflación de oferta (aumentos de costes) y no de demanda (consumo recalentado). La subida de tipos de 2022 ha hecho mucho daño a millones de ciudadanos europeos y, sobre todo, españoles, que tenemos medio billón de euros en hipotecas vivas.

Son también (otros) tipos caros.

Y echo mano de este juego de palabras para poner de manifiesto algo que está lastrando la economía española desde hace décadas: la drogodependencia del sistema bancario español del mercado hipotecario.

La totalidad de los españoles mantenemos hipotecas vivas por la friolera de medio billón de euros. No es un billion americano, no. Son quinientos mil millones de euros. O, lo que es lo mismo, una cifra que ronda el 40% del PIB. El Euribor ha ascendido en doce meses 348 puntos básicos. Los aumentos de cuotas mensuales e hipotecas se detraen directamente del consumo o del ahorro privados. Los españoles pagamos en intereses de hipotecas unos 14.000 millones de euros. Las hipotecas suponen tres cuartas partes del total de créditos bancarios a las familias. Así que, en definitiva, la banca española, con medio billón de hipotecas y catorce mil millones de euros en intereses depende, en gran medida, de que el sector de la vivienda no se derrumbe nunca. Y subrayo: nunca.

Las garantías hipotecarias de todos esos créditos dependen del valor de las viviendas, es decir, de su precio de mercado. Y por eso en España los ladrillos conservan tan bien el valor. No únicamente la banca precisa de que el valor de los inmuebles no baje. Los municipios de España recaudan 13.000 millones de euros en concepto de impuesto de bienes inmuebles (IBI).  El IBI se calcula en función del valor catastral de cada vivienda, que el ministerio revisa anualmente según la evolución del IPV (Índice del Precio de la Vivienda). Así que, bajadas del precio por metro cuadrado, no solo afectan a las garantías de préstamos hipotecarios por valor del 40% del PIB español, sino que producirían bajadas de ingresos de las administraciones locales.

Y ese es el principal motivo por el cual en España la vivienda registra ciclos que duran, en promedio, entre 12 y 15 años, que acaban, tras correcciones puntuales, entre un 30% y 50% por encima del valor del ciclo anterior.

Los períodos de correcciones de precio del inmobiliarios son sistemáticamente más cortos que los periodos de aumento de precio. Y los aumentos son siempre más altos que las bajadas de valor.

Pongamos el caso de la burbuja de 2008. Tras la burbuja inmobiliaria más grande de la historia de la economía española, resultó que los precios de la vivienda nueva bajaron únicamente durante cinco años y con una corrección, en el punto más bajo, del -34% del valor. Podrá parecer mucha bajada, pero estamos hablando del pinchazo de una burbuja. En las burbujas, por lo general, las caídas de valor oscilan entre el -50% y el -90% del valor del activo.

Fijémonos que cuando la crisis inmobiliaria, la decisión política fue crear un banco malo, la SAREB. Y apartar ahí miles y miles de viviendas acabadas, a medio construir, solares y todo tipo de inmuebles para evitar un derrumbe mayor de los precios. En diez años se ha dado salida a aproximadamente la mitad de los activos de la SAREB. Queda la otra mitad. Calculen unos diez años más. Es decir, la estratagema para evitar un derrumbe del valor de las viviendas fue apartarlas e irlas absorbiendo durante veinte años. Aparto los melocotones podridos para que el precio de los melocotones no se hunda.

Lo alucinante fue que, al cabo de cinco años del pinchazo, en 2014, los precios empezaron a subir de nuevo. En cinco años más ya habían recuperado los niveles de 2006. Llevamos nueve años de subida. Y, sin burbuja, estamos (insisto, vivienda nueva) ya un 30% por encima de los precios de 2002, anteriores al estallido de la burbuja.

En España hemos hecho de la deuda familiar en vivienda un negocio bancario y una parte esencial de nuestra estructura económica. Tengamos presente que Banca, Seguros, Construcción e Inmuebles suponen el 42% de la capitalización del IBEX35. Y esos sectores dependen en grandísima medida de un mercado de viviendas dinámico y cuyo valor nunca se hunda.

Por eso, en 2022, a pesar de los tipos caros, los precios han aumentado más de un 7% y se han añadido 80.000 millones de euros al saldo de hipotecas. Y de ahí salen los salarios de los 221 tipos caros…