Tras varios años dando vueltas a soluciones mágicas al problema del acceso a la vivienda, que podríamos calificar de homeopatía económica, la terca realidad sigue aflorando. A medida que los predicadores de conspiraciones diversas pierden credibilidad, avanza lentamente la digestión de los factores de fondo que nos han traído hasta aquí. Una vez amortiguado el ruido de fondo, una de las primeras consultas racionales que conviene hacer cuando un determinado bien sufre una situación de crecimiento exponencial de precios es la evolución de la oferta y de la demanda – en este caso, la demanda es causada por la formación de núcleos familiares, y la oferta, por la construcción de viviendas, dos variables que deben estar razonablemente compasadas. No es ninguna novedad que España ha vivido los últimos años un fenómeno migratorio importante, que ha derivado en la evidente formación de núcleos familiares a una velocidad más elevada que el resto de países europeos.

En paralelo, la creación de viviendas nuevas proviene de dos orígenes diferenciados: por un lado, la vivienda protegida y, por otro, la vivienda de libre mercado. En cuanto a la vivienda protegida, entre 1991 y 2011 hay una media de unas 8.000 viviendas anuales incorporadas al mercado, una media que entre 2011 y la actualidad se sitúa en torno a las 1.000 viviendas anuales. Es decir, la incorporación de vivienda protegida sufrió en 2011 a nivel estatal un revés abrupto, de casi un -90%, una caída de la que nunca nos hemos recuperado. Si observamos la vivienda de libre mercado, no solo observamos también cómo los valores actuales de construcción de obra nueva están a años luz de lo que habían sido la primera década de siglo, sino que siguen cayendo a un ritmo preocupante: en la demarcación de Barcelona, una de las zonas más tensionadas, en 2025 se concedieron un 7,5% menos de visados de obra nueva que el año anterior.

A pesar de que la cuestión de la vivienda protegida se podría atribuir a limitaciones presupuestarias (eso sí, quizás convendría reflexionar sobre las prioridades de país: nunca había habido una recaudación pública tan elevada como en la actualidad), el descenso en la construcción privada es más sorprendente. En una situación de tensión en la disponibilidad y precios disparados, sería razonable pensar que aparecerán más inversores oportunistas interesados en subirse al tren de los grandes beneficios, y esto motivará un renacimiento de las constructoras y promotoras después de la Gran Recesión de 2008-2010. ¿Por qué no pasa esto?

Un país donde no se pueden construir escuelas ni viviendas porque la creación desenfrenada de leyes y normas ha sepultado el sistema de autorizaciones tiene un problema grave

Hace unos días afloraba en los medios una noticia que podría ser una pista importante: de los 21 centros educativos que la Generalitat aprobó construir en 2022, ninguno de ellos está todavía en fase de obras por encontrarse inmersos en un laberinto de normas urbanísticas, informes que no llegan, técnicos municipales que no lo ven claro y otras historias de terror. Si la misma administración está en fase de incapacidad de levantar edificios en Catalunya, parece evidente que las promotoras privadas tampoco encontrarán la salida a este laberinto.

Esta reflexión podría ser una ocurrencia personal, ahora bien: si escuchamos a los expertos en la materia, podremos constatar que se trata de un problema sistémico. El pasado mes de diciembre se organizó en la Escola d’Administració Pública de Catalunya un curso para técnicos involucrados en la tramitación de expedientes urbanísticos. Preguntada por la motivación de este curso, la experta responsable de impartirlo afirmaba lo siguiente a los medios: “Aclarar la aplicación normativa es fundamental, porque la hiperproducción legislativa ha llegado a un punto que los operadores jurídicos ya no tienen claro qué deben aplicar y qué no. Si no tienes claro qué hacer con una petición ciudadana, ¿qué haces? La mayoría niegan las solicitudes que reciben, porque así seguro que no les pasará nada”.

Un país donde no se pueden construir escuelas ni viviendas porque la creación desenfrenada de nuevas leyes y normas ha sepultado el sistema de autorizaciones tiene un problema grave. Esta cuestión requiere actuaciones contundentes y urgentes. Hace apenas unos días se anunció un cambio en la forma de abordar la gestión normativa en la Comunidad de Madrid que podría resultar de inspiración: se introduce la caducidad automática de las leyes y normas autonómicas cada cuatro años, así como un trámite rápido de revisión de indicadores y renovación de la vigencia por cuatro años más. De esta manera se evita tener normas "olvidadas en el cajón" o incluso contradictorias entre sí: el legislador está forzado a observar los indicadores de cada normativa, reflexionar si se ha alcanzado el objetivo que perseguía o no y si todavía tiene encaje con el resto de normas en vigor, y justificar en consecuencia si renueva la vigencia o no. En Catalunya habría que plantearse si ha llegado el momento de copiar este planteamiento – y hacerlo rápido. No hay precedentes históricos que nos permitan responder a la pregunta de cuántos años puede estar un país sin construir escuelas, pero el sentido común lleva a pensar que pocos.