La última ley de vivienda se aprobó el pasado mes de abril en el Congreso y entró en vigor en mayo. Han transcurrido seis meses y podemos realizar unas primeras valoraciones. Bien, pues el alquiler subió desde junio a agosto, bajó en septiembre, se estabilizó en octubre y el último dato que tenemos es el de noviembre: ha vuelto a subir un 0,7%. En resumen, si comparamos el precio del alquiler en noviembre con el mes de noviembre del año pasado, la subida es del 9% con dos tramos diferenciados. Los primeros seis meses, con seis puntos de subida y los siguientes seis meses, un 2,6%.

En definitiva, podemos hablar de una cierta ralentización, más proyectando lo acontecido desde la entrada en vigor de la ley y manteniéndose la tendencia, apuntaríamos a un 5,2% de subida anual. Quizás todavía es pronto para determinar el efecto final sobre los precios, pero asoman movimientos en el sector de alquiler de viviendas que avisan de que las bajadas y contención de los alquileres no van a ser posibles, más que parcialmente.

Nos está pasando lo mismo que sucedió en Berlín en 2015, donde congelaron los alquileres durante quince años. La oferta de viviendas se hundió y los precios en el mercado libre se dispararon, dejando a una parte de la población desamparada y perjudicada y a otra protegida. En el año 2012 en Francia sucedió algo parejo. Tras limitar los alquileres, se crearon toda una serie de distorsiones en el mercado, se hundió la inversión en el mantenimiento de propiedades y se produjo una significativa disminución en la calidad de las viviendas, así como un aumento de los precios de los alquileres no regulados. En Estocolmo, en el 2011, les pasó lo mismo. Quisieron controlar los alquileres para limitar los aumentos y sufrieron, de inmediato, escasez de viviendas disponibles y una reducción de oferta que disparó los precios. En Nueva York promulgaron en 2019 la llamada ley de estabilización de alquileres, que se tradujo en ineficiencia para abordar la falta de viviendas asequibles y la demanda creciente. Resultado: persistencia de la crisis de vivienda y aumentos significativos en alquileres no regulados. Pero tenemos también un precedente mucho más cercano, que es Barcelona y la congelación de alquileres y limitación de incrementos que estableció el consistorio en 2020 y que debía durar dieciocho meses. Al cabo de dicho periodo los arrendamientos se habían disparado un 11%.

En España, desde la promulgación de la ley está sucediendo exactamente lo mismo que en todas estas ciudades y países. En solo seis meses, se han introducido unas distorsiones que ya están pasando factura y que van a desembocar en una asimetría en cuando a familias beneficiadas y damnificadas por la ley.

Los datos son demoledores. La oferta de alquiler habitual en España ha descendido un 31%, según datos recopilados por la Federación Nacional de Asociaciones inmobiliarias. El 26% de agentes inmobiliarios declara que se están endureciendo los requisitos exigibles a los potenciales inquilinos, que el 20% opta por subir el precio de la renta para atenuar el riesgo de impagos. Recordemos que las limitaciones son a la revisión de la renta de contratos existentes y que solo los grandes tenedores (más de diez inmuebles o cinco en zonas tensionadas) tienen topado el alquiler del contrato nuevo. ¿Qué hacen los propietarios? Si están dentro de los primeros tres años de contrato, obviamente se ven obligados al tope establecido por ley. Pero a partir del cuarto año, negocian con los inquilinos nuevo contrato: “Si me aceptáis una subida mayor, os hago un contrato de cinco años más; en caso contrario, no renuevo”. El resultado es que se protege temporalmente a quienes tienen contrato en vigor y están en los primeros años de alquiler y, sin embargo, se perjudica todavía más a quienes están cerca de una renovación o deben alquilar por vez primera.

El segundo dato es que el 15% de los propietarios trasladan su vivienda al mercado del alquiler temporal o al vacacional, solicitud de licencia mediante; un 13% decide dejar de alquiler y poner el piso en venta. Así, el propietario opta por firmar contratos de once meses, y ya veremos después. Esta modalidad, prevista para estancias más breves, se la han comido los arrendatarios de larga duración. Así, en ciudades como Barcelona, los alquileres de temporada han aumentado un 34% en lo que va de año y suponen un 28% del parque de viviendas en alquiler. Nada menos. A nivel nacional, el aumento es casi del 40% y ya suponen uno de cada diez contratos. Es decir, que, tratando de proteger al inquilino de los vaivenes de precios por la oferta y la demanda, hemos hecho más vulnerable a este y más expuesto a duraciones breves de contrato o revisiones anticipadas al vencimiento.

Vamos a ver cómo evoluciona el asunto los próximos seis meses, pero ya sabemos que, hecha la ley, hecha la trampa. Y la trampa ya está aquí. A ver qué queda de la ley…

Como siempre he defendido, regular precios es confundir el síntoma con el problema. Pero eso lo dejo para la siguiente columna.