Vengo de un debate. El tema era la nueva ley de vivienda. El tope a los alquileres ahora también a los pisos de temporada. He aquí la idea subyacente: si regulamos los precios, el problema desaparecerá.

La economía, sin embargo, no funciona así.

Desde hace siglos sabemos que los sistemas económicos responden mejor a incentivos que a castigos. No porque los agentes sean egoístas, sino porque son humanos. Actúan bajo incertidumbre, miedo y expectativas. Y cuando el marco es punitivo, la reacción no va a ser la de cooperar. ¿Pero qué se piensan? Será protegerse, salir del mercado o tratar de burlar la norma.

Separemos planos. El castigo es imprescindible cuando hay fraude. Cuando alguien evade impuestos o incumple deliberadamente las reglas. Ahí el punitivo ordena el sistema. Pero otra cosa muy distinta es utilizar el castigo para forzar resultados económicos.

Cuando se limita el precio del alquiler, no se crea ni un solo piso nuevo. Al contrario. Se reduce el número de pisos disponibles

El control de precios del alquiler no ataca la causa del problema. Ataca una consecuencia. El encarecimiento de la vivienda no nace de la maldad del propietario. Nace de un desequilibrio brutal entre oferta y demanda. Falta vivienda. Falta suelo finalista. Falta agilidad administrativa. Falta seguridad jurídica. Eso es un shock de oferta en toda regla.

Cuando se limita el precio, no se crea ni un solo piso nuevo. Al contrario. Se reduce el número de pisos disponibles. El propietario prudente se retira. El pequeño ahorrador vende. El inversor institucional se va a otro país. El mercado se encoge.

La historia económica está llena de ejemplos donde el castigo bienintencionado genera el efecto contrario al deseado.

En Estados Unidos, en los años setenta, el control del precio de la gasolina provocó colas interminables, desabastecimiento y mercados paralelos. El petróleo no era más barato. Simplemente no estaba disponible. El castigo al precio desincentivó la oferta y distorsionó la distribución.

El encarecimiento de la vivienda no nace de la maldad del propietario. Nace de un desequilibrio brutal entre oferta y demanda

En vivienda, los controles de alquiler llevan décadas mostrando el mismo patrón. En ciudades con regulaciones estrictas, el parque inmobiliario envejece. Los propietarios dejan de invertir en mantenimiento. El mercado se cierra sobre sí mismo. Los que están dentro quedan protegidos. Los que quieren entrar quedan fuera.

Berlín lo comprobó hace muy poco. El tope de alquileres aprobado en 2020 generó una retirada masiva de oferta. Los anuncios desaparecieron en semanas. Muchos pisos se vendieron. Otros quedaron vacíos. Cuando el tribunal anuló la medida, el daño ya estaba hecho: menos vivienda disponible y más desconfianza estructural.

El marco punitivo introduce miedo, el peor enemigo de la inversión. Un propietario que percibe que alquilar puede implicar no cobrar, no poder recuperar su vivienda y asumir una función social delegada por el Estado, actúa de forma racional. No alquila. No es insolidaridad. Es supervivencia económica. Además, se produce una transferencia injusta de riesgo. Un problema social colectivo se descarga sobre una persona privada concreta. Tú, propietario, te conviertes en red de seguridad.

Ahora imaginemos el mismo escenario desde el incentivo.

Si hay tanta demanda y, por tanto, negocio a la vista, ¿qué gestión pública tan desastrosa se ha realizado como para que no haya oferta?

El Estado podría decir: si alquilas tu vivienda por debajo del precio medio de mercado, te garantizamos el cobro durante un periodo determinado. Si el inquilino entra en insolvencia, cubrimos ese riesgo. Si la situación se cronifica, facilitamos un proceso de recuperación del inmueble ágil y claro.

El efecto sería inmediato. Aparecerían pisos que hoy no están en el mercado. Propietarios que hoy dudan se activarían. Inversores que hoy se repliegan volverían a considerar el alquiler como una opción razonable. La oferta crecería. Y cuando la oferta crece, los precios se moderan sin necesidad de imponerlos.

No es teoría. Es diseño de incentivos.

La economía conductual lo ha demostrado de forma sistemática. Las personas reaccionan con mucha más intensidad a la amenaza de pérdida que a la promesa de ganancia. Los mercados no son perfectos. Pero cuando los problemas son estructurales, cuando lo que hay es demanda y lo que falta es oferta, ¿qué hacemos castigando la oferta? ¿Qué hacemos machacando al mercado?

Palos y zanahorias para los burros o para los tramposos. Pero en economía positiva, los palos no funcionan. Zanahorias, por favor

La pregunta es: si hay tanta demanda y, por tanto, negocio a la vista, ¿qué gestión pública tan desastrosa se ha realizado como para que no haya oferta? Pero, claro, es más fácil convertir la incapacidad de gestión económica en un ejercicio juicio moral. No hay pisos porque los inversores, ahorradores y propietarios son perversos. Quien no ha sabido gestionar acaba moralizando. Es la base de todo populismo.

El problema de la vivienda exige política pública planificada, a muchos años vista y alejada de la alternancia política en el poder. Lo que se está haciendo con los precios es un grave error. Empequeñecerá el mercado. Precisamente lo contrario de lo que se pretende.

Palos y zanahorias para los burros o para los tramposos. Pero en economía positiva, los palos no funcionan. Zanahorias, por favor, zanahorias.