Parece una paradoja, pero cuando hablamos de vivienda social casi siempre ponemos el acento en lo mismo: que la Administración construya o que obligue a reservar una parte de las promociones privadas. Obviamente, hay que financiar la construcción de vivienda social. ¿Pero es suficiente? ¿Concentrar todos los esfuerzos aquí es la mejor política?

¿Y si la política de vivienda más social fuera, precisamente, hacer posible que se construya mucho más?

Quizás debamos empezar por una pregunta anterior: ¿qué es una política social? Colgamos esta etiqueta a las medidas que abanderan activistas o políticos de izquierdas, especialmente si prometen favorecer a unos colectivos imponiendo obligaciones a otros. Todo ello se envuelve con el lenguaje de los "derechos". Pero una buena intención no garantiza un resultado social.

¿Es razonable juzgar una política por la ideología de quien la defiende? Algunas medidas pueden acabar perjudicando precisamente a aquellos que pretenden proteger. Los topes al alquiler son un ejemplo: pueden beneficiar a los inquilinos que ya tienen un contrato, pero, si provocan la retirada de viviendas del mercado, dificultan el acceso a los que todavía buscan. El precio queda limitado; el casting, no. Y en este casting los jóvenes, los inmigrantes y las personas con ingresos más bajos acostumbran a tener las de perder.

Una política no es social porque lo proclame quien la propone. Es social si sus efectos mejoran la vida de la gente

La magnitud de estos efectos depende del diseño y del contexto. Pero el riesgo es lo suficientemente importante como para no despacharlo con un eslogan.

Una política no es social porque lo proclame quien la propone. Es social si sus efectos mejoran la vida de la gente.

Da igual que la defienda un activista, un político de derechas o uno de izquierdas. Los políticos son demasiado a menudo adictos al titular, al cortoplacismo y a vender motos. El criterio fiable es comprobar si las medidas funcionan, si han funcionado en otros lugares y qué nos dicen la economía, la gestión y la evaluación de políticas públicas.

Miremos, pues, cómo funciona un mercado. ¿Cuándo tienen más poder los compradores y cuándo lo tienen más los vendedores?

Un factor decisivo es la relación entre oferta y demanda. Si muchos compradores compiten por pocas viviendas, el vendedor puede elegir. Si hay muchas viviendas disponibles y pocos compradores, es el vendedor quien debe convencerlos: ajustar el precio, mejorar el producto u ofrecer mejores condiciones. Con el alquiler ocurre lo mismo.

Si queremos facilitar el acceso a la vivienda, necesitamos una oferta lo suficientemente abundante para que buscar piso deje de ser una competición desesperada. No se trata solo de perseguir una demanda que crece, sino de crear un margen real de elección en los lugares donde la gente necesita vivir.

Si una obligación hace inviable la construcción, sobre el papel hemos reservado vivienda protegida; en la calle no hemos construido nada

Mientras los candidatos tengan que competir por cada piso, el propietario tendrá el poder. Cuando los pisos tengan que competir por los candidatos, el poder empezará a cambiar de manos.

Un segundo factor es la información. El comprador o el inquilino debe poder comparar y valorar si el precio que le piden es razonable. Portales como Idealista facilitan esta comparación, aunque los precios anunciados no sean necesariamente los que se acaban pactando y que una fotografía no explique todo lo que hay que saber de un inmueble.

Los agentes de inteligencia artificial podrían dar un paso más: comparar muchas más ofertas, detectar anuncios duplicados, estimar costes y ayudar a negociar. Hoy muchas personas no tienen tiempo para hacer este trabajo. Pero ninguna tecnología puede compensar una escasez de viviendas.

Queda, sin embargo, una duda razonable: ¿construir más contribuiría a generar vivienda asequible, aunque una parte de los pisos nuevos fueran caros?

Hay que, en primer lugar, diferenciar entre social y asequible. Social es la vivienda por debajo del precio de mercado. Esto solo se puede hacer si se subvenciona, ya sea mediante una prestación social mínima que permita acceder a ella, ya sea mediante una subvención a la vivienda en construcción, alquiler o compra. Asequible es aquel que se sitúa a precio de mercado, cuando este precio se encuentra en la franja que la población puede pagar para comprar o alquilar.

La asequibilidad depende, por tanto, de dos cosas: lo que cuesta la vivienda y lo que ingresa quien la tiene que pagar. Con salarios bajos, el reto es aún más difícil. Hay que mejorar los ingresos, pero también construir con más eficiencia: industrializar, reducir costes evitables y acelerar los trámites.

Cuando una familia con más recursos encuentra una vivienda nueva, deja de competir por una parte del parque existente

La única solución es aprovechar estos sueldos bajos y ser más eficientes que el resto. De entrada, el 40% de impuestos que soporta el sector, más la reserva del 30% que en Barcelona hay que destinar a vivienda social, son devastadores para conseguir estos objetivos.

La reserva tiene un objetivo social evidente. Pero hay que preguntarse también qué pasa con la viabilidad de las promociones y con el número total de viviendas que se acaban construyendo. Si una obligación hace inviable la construcción, sobre el papel hemos reservado vivienda protegida; en la calle no hemos construido nada.

Volvamos, sin embargo, a la pregunta incómoda: ¿cómo puede ayudar a los que tienen menos recursos construir viviendas para los que tienen más?

La respuesta es la cadena de mudanzas, conocida como vacancy chain o moving chain. No es ninguna ocurrencia reciente: se estudia desde los años sesenta, con trabajos como los de Frank Kristof (1965) y los de John Lansing, Charles Clifton y James Morgan (1969). Más recientemente, Cristina Bratu, Oskari Harjunen y Tuukka Saarimaa (2023) han analizado sus efectos en Helsinki.

El mecanismo es sencillo. Una familia se muda a un piso de nueva construcción y deja libre la vivienda anterior. Otra familia lo ocupa y deja libre el suyo. Y así sucesivamente. La construcción beneficia, por tanto, a personas que nunca pisarán el piso nuevo.

El beneficio social de una vivienda nueva no termina en su puerta. Puede recorrer toda la ciudad gracias a la cadena de viviendas.

Una ciudad cada vez más inaccesible también limita su capacidad de atraer trabajadores, emprendedores y estudiantes

¿Cuál es el efecto? El estudio de Helsinki encuentra que, por cada cien viviendas nuevas de mercado construidas en ubicaciones centrales, las cadenas de mudanzas liberan aproximadamente 66 viviendas en barrios situados en la mitad inferior de la distribución de renta, incluidos 31 en los barrios del 20% más pobre.

Dicho de otra manera: en ese estudio, algo más de tres pisos nuevos se asocian con una vacante en un barrio del quintil de renta más bajo. No es una regla universal ni quiere decir que cada piso de lujo fabrique automáticamente un piso asequible. Pero sí que demuestra que el efecto de construir atraviesa segmentos del mercado y llega a los barrios de menos renta.

¿Sorprende? Quizás. Pero el mecanismo es bien comprensible: cuando una familia con más recursos encuentra una vivienda nueva, deja de competir por una parte del parque existente.

Pero no es solo eso. La aplicación de la cadena permite que las viviendas sean de mejor calidad y estén mejor distribuidas que las viviendas asequibles de nueva construcción, a menudo asociadas a una zona concreta y con una calidad muy baja. El hecho de que la vivienda que acaba siendo asequible fuera antes de clase media asegura esta calidad.

¿Por qué, pues, desde la Administración y el activismo se defienden medidas que pueden restringir la oferta o encarecer su producción? ¿Por qué se habla tanto de repartir la vivienda y tan poco de multiplicarla?

Probablemente hay dos razones.

Si queremos el país al que aspiramos, debemos cambiar dos cosas: juzgar las políticas por los resultados y dar prioridad a las que resuelven los problemas

La primera es la visibilidad de los beneficiarios. Un tope puede tener un efecto inmediato sobre el recibo de un inquilino. Es tangible, explicable y electoralmente rentable. En cambio, la persona que no consigue encontrar piso, que renuncia a venir a estudiar o que descarta trasladar su empresa no aparece en la fotografía.

Quien ya vive en la ciudad tiene voz y voto. Quien no puede entrar ni vota ni siquiera está en el debate.

Esto crea un incentivo perverso: proteger a los que están dentro aunque se complique la vida a los que quieren entrar. Una ciudad cada vez más inaccesible también limita su capacidad de atraer trabajadores, emprendedores y estudiantes, y acaba condicionando la prosperidad de todos.

La segunda razón son los plazos. Construir exige años. Desarrollar suelo, modificar el planeamiento y superar una administración desesperadamente lenta puede alargar mucho más el proceso. Las elecciones, en cambio, son cada cuatro años.

Una política que protege a los que ya tienen piso y cierra la puerta a los que no tienen no merece llamarse social

Un político o un activista que impulsa hoy una transformación profunda quizás no será quien inaugure las viviendas ni quien recoja los réditos electorales. El titular de una nueva restricción lo puede obtener mañana mismo.

Nada de esto es nuevo. Lo vemos en la vivienda y en muchas otras políticas: la apropiación ideológica de medidas que se presentan como progresistas sin demostrar que produzcan progreso, y la obsesión por el resultado electoral inmediato en lugar del bien común a medio plazo.

Si queremos el país al que aspiramos, debemos cambiar ambas cosas. Juzgar las políticas por los resultados y dar prioridad a las que resuelven los problemas, aunque los frutos lleguen después de las próximas elecciones.

Una política que protege a los que ya tienen piso y cierra la puerta a los que no tienen no merece llamarse social. La mejor política social de vivienda es construir. Y hacer posible que se construya.