Sembla una paradoxa, però quan parlem d’habitatge social gairebé sempre posem l’accent en el mateix: que l’Administració en construeixi o que obligui a reservar-hi una part de les promocions privades. Òbviament, cal finançar la construcció d’habitatge social. Però n’hi ha prou? Concentrar tots els esforços aquí és la millor política?

I si la política d’habitatge més social fos, precisament, fer possible que es construeixi molt més?

Potser ens cal començar per una pregunta anterior: què és una política social? Pengem aquesta etiqueta a les mesures que abanderen activistes o polítics d’esquerres, especialment si prometen afavorir uns col·lectius imposant obligacions a uns altres. Tot plegat s’embolcalla amb el llenguatge dels "drets". Però una bona intenció no garanteix un resultat social.

És raonable jutjar una política per la ideologia de qui la defensa? Algunes mesures poden acabar perjudicant precisament aquells que pretenen protegir. Els topalls al lloguer en són un exemple: poden beneficiar els llogaters que ja tenen un contracte, però, si provoquen la retirada d’habitatges del mercat, dificulten l’accés als que encara en busquen. El preu queda limitat; el càsting, no. I en aquest càsting els joves, els immigrants i les persones amb ingressos més baixos acostumen a tenir les de perdre.

Una política no és social perquè ho proclami qui la proposa. És social si els seus efectes milloren la vida de la gent

La magnitud d’aquests efectes depèn del disseny i del context. Però el risc és prou important per no despatxar-lo amb un eslògan.

Una política no és social perquè ho proclami qui la proposa. És social si els seus efectes milloren la vida de la gent.

Tant és que la defensi un activista, un polític de dretes o un d’esquerres. Els polítics són massa sovint addictes al titular, al curtterminisme i a vendre motos. El criteri fiable és comprovar si les mesures funcionen, si han funcionat en altres llocs i què ens diuen l’economia, la gestió i l’avaluació de polítiques públiques.

Mirem, doncs, com funciona un mercat. Quan tenen més poder els compradors i quan en tenen més els venedors?

Un factor decisiu és la relació entre oferta i demanda. Si molts compradors competeixen per pocs habitatges, el venedor pot escollir. Si hi ha molts habitatges disponibles i pocs compradors, és el venedor qui ha de convèncer-los: ajustar el preu, millorar el producte o oferir millors condicions. Amb el lloguer passa el mateix.

Si volem facilitar l’accés a l’habitatge, ens cal una oferta prou abundant perquè buscar pis deixi de ser una competició desesperada. No es tracta només de perseguir una demanda que creix, sinó de crear un marge real d’elecció als llocs on la gent necessita viure.

Si una obligació fa inviable la construcció, sobre el paper hem reservat habitatge protegit; al carrer no hem construït res

Mentre els candidats hagin de competir per cada pis, el propietari tindrà el poder. Quan els pisos hagin de competir pels candidats, el poder començarà a canviar de mans.

Un segon factor és la informació. El comprador o el llogater ha de poder comparar i valorar si el preu que li demanen és raonable. Portals com Idealista faciliten aquesta comparació, encara que els preus anunciats no siguin necessàriament els que s’acaben pactant i que una fotografia no expliqui tot el que cal saber d’un immoble.

Els agents d’intel·ligència artificial podrien fer un pas més: comparar moltes més ofertes, detectar anuncis duplicats, estimar costos i ajudar a negociar. Avui moltes persones no tenen temps per fer aquesta feina. Però cap tecnologia no pot compensar una escassetat d’habitatges.

Queda, tanmateix, un dubte raonable: construir més contribuiria a generar habitatge assequible, encara que una part dels pisos nous fossin cars?

Cal, en primer lloc, diferenciar entre social i assequible. Social és l’habitatge per sota del preu de mercat. Això només es pot fer si se subvenciona, ja sigui mitjançant una prestació social mínima que permeti accedir-hi, ja sigui mitjançant una subvenció a l’habitatge en construcció, lloguer o compra. Assequible és aquell que se situa a preu de mercat, quan aquest preu es troba en la franja que la població pot pagar per comprar o llogar.

L’assequibilitat depèn, per tant, de dues coses: el que costa l’habitatge i el que ingressa qui l’ha de pagar. Amb salaris baixos, el repte és encara més difícil. Cal millorar els ingressos, però també construir amb més eficiència: industrialitzar, reduir costos evitables i accelerar els tràmits.

Quan una família amb més recursos troba un habitatge nou, deixa de competir per una part del parc existent

L’única solució és aprofitar aquests sous baixos i ser més eficients que la resta. D’entrada, el 40% d’impostos que suporta el sector, més la reserva del 30% que a Barcelona cal destinar a habitatge social, són devastadors per aconseguir aquests objectius.

La reserva té un objectiu social evident. Però cal preguntar-se també què passa amb la viabilitat de les promocions i amb el nombre total d’habitatges que s’acaben construint. Si una obligació fa inviable la construcció, sobre el paper hem reservat habitatge protegit; al carrer no hem construït res.

Tornem, però, a la pregunta incòmoda: com pot ajudar els que tenen menys recursos construir habitatges per als que en tenen més?

La resposta és la cadena de mudances, coneguda com a vacancy chain o moving chain. No és cap ocurrència recent: s’estudia des dels anys seixanta, amb treballs com els de Frank Kristof (1965) i els de John Lansing, Charles Clifton i James Morgan (1969). Més recentment, Cristina Bratu, Oskari Harjunen i Tuukka Saarimaa (2023) n’han analitzat els efectes a Hèlsinki.

El mecanisme és senzill. Una família es muda a un pis de nova construcció i deixa lliure l’habitatge anterior. Una altra família l’ocupa i deixa lliure el seu. I així successivament. La construcció beneficia, per tant, persones que mai no trepitjaran el pis nou.

El benefici social d’un habitatge nou no s’acaba a la seva porta. Pot recórrer tota la ciutat gràcies a la cadena d’habitatges.

Una ciutat cada vegada més inaccessible també limita la seva capacitat d’atraure treballadors, emprenedors i estudiants

Quin és l’efecte? L’estudi d’Hèlsinki troba que, per cada cent habitatges nous de mercat construïts en ubicacions centrals, les cadenes de mudances alliberen aproximadament 66 habitatges en barris situats a la meitat inferior de la distribució de renda, inclosos 31 en els barris del 20% més pobre.

Dit d’una altra manera: en aquell estudi, una mica més de tres pisos nous s’associen amb una vacant en un barri del quintil de renda més baix. No és una regla universal ni vol dir que cada pis de luxe fabriqui automàticament un pis assequible. Però sí que demostra que l’efecte de construir travessa segments del mercat i arriba als barris de menys renda.

Sorprèn? Potser. Però el mecanisme és ben comprensible: quan una família amb més recursos troba un habitatge nou, deixa de competir per una part del parc existent.

Però no és només això. L’aplicació de la cadena permet que els habitatges siguin de millor qualitat i estiguin més ben distribuïts que els habitatges assequibles de nova construcció, sovint associats a una zona concreta i amb una qualitat molt baixa. El fet que l’habitatge que acaba sent assequible fos abans de classe mitjana n’assegura aquesta qualitat.

Per què, doncs, des de l’Administració i l’activisme es defensen mesures que poden restringir l’oferta o encarir-ne la producció? Per què es parla tant de repartir l’habitatge i tan poc de multiplicar-lo?

Probablement hi ha dues raons.

Si volem el país al qual aspirem, hem de canviar dues coses: jutjar les polítiques pels resultats i donar prioritat a les que resolen els problemes

La primera és la visibilitat dels beneficiaris. Un topall pot tenir un efecte immediat sobre el rebut d’un llogater. És tangible, explicable i electoralment rendible. En canvi, la persona que no aconsegueix trobar pis, que renuncia a venir a estudiar o que descarta traslladar-hi la seva empresa no apareix a la fotografia.

Qui ja viu a la ciutat té veu i vot. Qui no hi pot entrar ni vota ni tan sols és al debat.

Això crea un incentiu pervers: protegir els que són dins encara que es compliqui la vida als que volen entrar. Una ciutat cada vegada més inaccessible també limita la seva capacitat d’atraure treballadors, emprenedors i estudiants, i acaba condicionant la prosperitat de tothom.

La segona raó són els terminis. Construir exigeix anys. Desenvolupar sòl, modificar el planejament i superar una administració desesperadament lenta pot allargar molt més el procés. Les eleccions, en canvi, són cada quatre anys.

Una política que protegeix els que ja tenen pis i tanca la porta als que no en tenen no mereix dir-se social

Un polític o un activista que impulsa avui una transformació profunda potser no serà qui inauguri els habitatges ni qui en reculli els rèdits electorals. El titular d’una nova restricció el pot obtenir demà mateix.

Res d’això és nou. Ho veiem en l’habitatge i en moltes altres polítiques: l’apropiació ideològica de mesures que es presenten com a progressistes sense demostrar que produeixin progrés, i l’obsessió pel resultat electoral immediat en lloc del bé comú a mitjà termini.

Si volem el país al qual aspirem, hem de canviar totes dues coses. Jutjar les polítiques pels resultats i donar prioritat a les que resolen els problemes, encara que els fruits arribin després de les pròximes eleccions.

Una política que protegeix els que ja tenen pis i tanca la porta als que no en tenen no mereix dir-se social. La millor política social d’habitatge és construir. I fer possible que es construeixi.