El problema de la vivienda no tiene nada de nuevo. Hace años que conocemos el diagnóstico y buena parte de las soluciones. Lo que sigue faltando es capacidad para ejecutarlas.

A mediados de los años noventa, Catalunya tenía poco más de seis millones de habitantes. Hoy ya somos más de ocho: un crecimiento superior al 30%. Dos millones de personas más que necesitan vivir en algún lugar. No es una sorpresa sobrevenida. Es una transformación del país que deberíamos haber planificado.

El parque de vivienda también ha crecido, pero la construcción sigue siendo lenta e insuficiente allí donde más la necesitamos. En 2024 se terminaron en Catalunya poco más de 13.000 viviendas; en 2025, unas 16.500. No podemos afrontar una necesidad de país con ritmos y procedimientos que parecen pensados para que nada cambie mucho.

Mientras tanto, las grandes ciudades compiten cada vez más por talento, inversión, turistas y residentes con capacidades adquisitivas muy diferentes. La vivienda sigue siendo un bien local, pero una parte de la demanda ya es internacional. Los salarios de la mayoría, en cambio, siguen dependiendo de la economía de aquí.

El crecimiento de 6 a 8 millones de habitantes no es una sorpresa sobrevenida. Es una transformación del país que deberíamos haber planificado

Esta es una de las pinzas del problema: presiones globales sobre los precios y sueldos locales para pagarlos. Vivir en una ciudad atractiva para el mundo no garantiza poder quedarse en ella.

Para acabar de arreglarlo, la movilidad sigue siendo el desastre habitual. Ampliar el territorio donde podemos vivir exige poder llegar al trabajo en un tiempo razonable y con un servicio fiable. Un piso más asequible a cincuenta kilómetros deja de ser una solución si cada día tienes que jugar a la lotería de Rodalies.

La política de vivienda también se hace con trenes y autobuses. Con conexiones entre municipios. Con nuevos barrios y, cuando sea necesario, nuevas ciudades bien conectadas, con servicios y actividad económica. Sin todo esto, la expansión metropolitana queda atrapada entre los mapas del planeamiento y la realidad de los trayectos.

Tenemos, pues, una población que ha crecido mucho, una oferta que no responde lo suficientemente rápido, un urbanismo que a menudo dificulta aumentar la densidad y unos salarios que dejan a demasiada gente fuera del mercado. La respuesta política debería estar a la altura de la magnitud del problema.

Un piso más asequible a cincuenta kilómetros deja de ser una solución si cada día tienes que jugar a la lotería de Rodalies

Pero demasiado a menudo la varita mágica es la regulación. Otro decreto, otra limitación, otra rueda de prensa. Como si publicar una norma en el diario oficial fuera equivalente a entregar las llaves de una vivienda.

La regulación puede proteger personas y corregir abusos. El pensamiento mágico empieza cuando se le atribuye la capacidad de sustituir los pisos que faltan. Ningún decreto construye, por sí solo, ni una vivienda.

Un gobierno —cualquier gobierno— debe hacer mucho más que redactar normas. ChatGPT o Claude ya pueden preparar un borrador de decreto en un instante. El trabajo difícil viene después: movilizar suelo, financiar infraestructuras, resolver permisos, coordinar administraciones y conseguir que las viviendas se construyan. La Administración no pone los ladrillos: financia, promueve y, sobre todo, crea las condiciones y los incentivos para que se construya.

Hace falta una mirada larga y metropolitana. Hay que poner números a las necesidades, plazos a las actuaciones y responsables a cada compromiso. Si hablamos de construir un millón de viviendas a lo largo de los próximos años, debemos explicar dónde, en qué horizonte y con qué recursos.

La regulación puede proteger personas y corregir abusos. El pensamiento mágico empieza cuando se le atribuye capacidad de sustituir los pisos que faltan

Y hay que movilizar capital privado a gran escala. Pretender que los presupuestos públicos asumirán toda esta construcción es otra manera de aplazarla. El sector público debe financiar vivienda pública, sin duda. Pero esto no nos ahorra la necesidad de movilizar inversión privada.

¿Cuál sería el resultado deseable? Que hubiera mucha más oferta que demanda, allí donde la gente necesita vivir. Una oferta abundante que obligara a competir por compradores e inquilinos, en lugar de tener compradores e inquilinos compitiendo desesperadamente por cada piso. La asequibilidad necesita abundancia.

Tener sueldos más altos ayudaría. Pero también en Alemania o en los Países Bajos hay problemas de acceso a la vivienda. Necesitamos las dos cosas: más capacidad adquisitiva y mucha más oferta accesible.

Ahora bien, para conseguirlo se necesita mucho más que poner a Claude a redactar regulación. Hay que alinear los incentivos de todos los participantes en el mercado, solucionar la movilidad, industrializar la construcción y acabar con la burocracia que encalla proyectos durante años. Hay que reducir los impuestos que encarecen la vivienda e impulsar una economía capaz de pagar sueldos mucho más altos, para que la gente tenga más dinero en el bolsillo. Y hay que dar seguridad a medio y largo plazo a todos los que tienen que apostar sus dineros y sus vidas: promotores, inversores, propietarios, compradores e inquilinos. Esto es trabajo de gobierno. Y no se resuelve con un prompt.

El sector público debe financiar vivienda pública, sin duda. Pero esto no nos ahorra la necesidad de movilizar inversión privada

Requiere decisiones, presupuestos, coordinación y años de trabajo. Es menos lucido que anunciar una nueva regulación, pero mucho más útil.

El éxito de una política de vivienda debe medirse en llaves entregadas y en la reducción del esfuerzo económico de las familias. El número de decretos aprobados es otra estadística: puede dar titulares, pero los titulares no dan techo.

Hay que gobernar y dejar de hacer magia.

Los problemas de verdad no se arreglan solo regulando. Se arreglan gobernando