Los administradores de fincas son aquellos de quienes nos acordamos cuando tenemos problemas con un vecino o se tiene que cambiar el ascensor. Pero son mucho más que los gestores de las comunidades de vecinos. También son asesores, mediadores y alquilan y venden pisos. Conocen muy bien, por lo tanto, el sector inmobiliario y la realidad del mercado de la vivienda. Lorenzo Viñas (Naval, Huesca, 1958), presidente del Col·legi d'Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, nos explica cómo ven la situación de emergencia residencial y el hecho de que sea tema central de la campaña electoral, juntamente con las infraestructuras ferroviarias.
¿Le gusta que la vivienda esté en el centro de la campaña o le da miedo que esto genere demagogia?
Se utiliza el problema grave de la vivienda con intereses partidistas. Y eso es lo que está condicionando, en muchos casos, decisiones que no se tendrían que haber tomado. La vivienda es un bien esencial, pero se utiliza con criterios ideológicos y se escapa del criterio que tiene que ser: la centralidad.
¿Cuál es esta centralidad?
Hace años, la moneda estaba siempre mirando hacia el lado del arrendador, de la propiedad. Eso ha cambiado en los últimos años y actualmente está mirando por la cara del arrendatario, el inquilino. Tenemos que trabajar para poner la moneda de canto. Tanto una cara como la otra tienen que ser visibles. Y eso es lo que no se está haciendo. Los administradores de fincas defendemos que tenemos que tener una mirada en el derecho, es ineludible que se tiene que respetar, pero también una mirada social, hacia la persona, a pesar de que modificando las condiciones de esta mirada social, que ahora va a cargo del arrendador. Y el arrendador es un particular, no es el Estado.
En su web tienen menos de 50 anuncios. Solo 3 son de viviendas. El resto son plazas de aparcamiento, despachos y locales. ¿Esto es normal?
No, esto es absolutamente anormal, es una situación muy grave la que estamos viviendo. No es ahora. Ya hace años que la oferta de alquiler, de una manera progresiva y continuada, va a la baja. En estos momentos es escandaloso, es terrorífico lo que se está dando. No hay. Y el piso que te llega, ya tenemos una lista previa extraordinaria de personas interesadas. Entonces, no hay anuncios, no hay publicidad, porque no hay producto.
Y estos pocos pisos que llegan, ¿se anuncian?
No, en absoluto, no hace falta. Si pones un anuncio, recibes un bombardeo de llamadas y visitas intentando ser los primeros en tener la oportunidad. Los administradores de fincas, los despachos, ya no hacemos publicidad. No hay ninguna necesidad de hacerla.
"El plan del president Illa es una parte del camino, pero 50.000 viviendas está muy lejos de ser la solución"
En Catalunya hace más de dos años que tenemos el tope en los alquileres en las zonas tensionadas, pero en el conjunto del Estado ahora se ha hecho el decreto. ¿Han notado en estas semanas que ha bajado aún más la oferta?
Sí, rotundamente sí. Se nota mucho. Pero no solo en Barcelona, que ya tenemos un recorrido. Cada vez hay más inseguridad jurídica, porque se está trasladando incertidumbre a la sociedad, la sensación de que no tengo la libertad de poder disponer de mi propiedad porque se está considerando no solo un bien esencial, sino que además se nos han trasladado todas las situaciones sociales que representa. Entonces, hay una reducción absoluta de la oferta, una retirada de los pisos de arrendamiento y, en general, una mayor necesidad de las personas para habitar. Yo creo que la clase política, nuestros dirigentes, no son conscientes, y si lo son, sería para decirles cuatro cosas, de lo que están generando con cada nueva normativa restrictiva de las libertades de los arrendadores. No se están haciendo las cosas adecuadamente, no se mira solo una cara de la moneda, y esto no resuelve el problema. Al contrario, lo agrava más. Debemos ser capaces de buscar otras alternativas.
¿Qué es lo primero que debe hacer el gobierno que salga de las urnas el 29N en materia de vivienda?
El problema de vivienda lo veo bastante difícil de solucionar, por no decir irresoluble en estos momentos. Porque no hace falta una solución, sino un cómputo de soluciones pequeñas que deben dar lugar a la solución final global. El gobierno español debe promover una mesa, un encuentro, una reunión en la que de manera generosa participen diferentes entidades sociales y económicas, todos los grupos políticos, sin excepción, e incluso debemos participar los profesionales, que somos los que pisamos el día a día y vemos las necesidades de vivienda de la gente.
¿Qué se debe cambiar?
No hay una solución, hace falta un cúmulo de diferentes soluciones. La primera es promover la construcción y facilitar suelo. Tenemos el proyecto del president Illa de hacer 50.000 viviendas antes de 2030. Es una parte del camino, pero 50.000 viviendas está muy lejos de ser la solución. Se debe facilitar suelo a los promotores y a los constructores para que puedan hacer nuevas construcciones. Se debe eliminar la obligación de destinar el 30% de la construcción a vivienda protegida en Barcelona, que lo que está haciendo es restringir la nueva construcción. Se debe eliminar buena parte de la normativa. En los últimos 15 años, ha habido 43 nuevas normas, y en estos 10 últimos, 34. Cuando hablamos de una materia como la vivienda, que requiere estabilidad, no asustar a la gente: no puede haber 34 nuevas normas en 10 años. Y que las licencias de obras no tarden 18 y 20 meses. En Barcelona, según datos del Ajuntament de Barcelona, el 92% de los propietarios de vivienda de alquiler son de pequeños tenedores, de uno, dos o tres pisos; no llegan a cinco. Estas personas buscan seguridad, tranquilidad, estabilidad, no buscan el rendimiento máximo. Les tenemos que dar confianza.
Los gobiernos anuncian grandes planes, como el de las 50.000 viviendas, pero ¿los ayuntamientos están interesados en que se construya?
Yo tengo entendido que no todos. Debemos comprender que un ayuntamiento, cuando tiene un crecimiento de su población, requiere una serie de servicios municipales y servicios sociales que deben acompañar al crecimiento de la población. Si esto es progresivo y es suave, ningún ayuntamiento pone trabas. Pero si esto puede representar un incremento significativo en un corto período de tiempo, no están preparados y no quieren tener estos problemas ni este gasto, que tampoco saben de dónde sacarán el dinero para dar capacidad a todos estos crecimientos. Y el plan de las 50.000 viviendas... le hablaré de una ciudad, permítame que no diga el nombre; es una ciudad cercana a Barcelona, de 80.000 habitantes como mínimo, que me comentó que habían levantado tres solares para hacer la construcción de su parte de las 50.000 viviendas. Eran tres solares que suman 62 viviendas. Pero si en 2030 a esta población le tocarían 800 viviendas, si en un año y medio tienen que promover 62, ¿cómo llegarán a 800? No cuadra. No hay tiempo.
¿La política de vivienda la condicionan los alcaldes?
Por eso decía que es irresoluble. Mi mujer, que me oye, me dice, "¿hombre, no seas bestia no?". Y digo, "pues está muy cerca de ser irresoluble". Para mí la única posible solución es un pacto social de Estado. Algunos alcaldes tienen miedo, pero es un miedo natural, como los propietarios arrendadores particulares tienen miedo de poner su piso en el mercado de alquiler, porque hay incertidumbre, porque no están preparados, porque no tenemos dinero para soportar determinadas situaciones y necesidades que se darán a corto plazo.
¿El Estado y las administraciones deben promover vivienda pública o bastaría con que facilitaran la construcción de vivienda libre?
Tiene que haber vivienda social. Es ineludible en cualquier país. Hay personas con necesidades y dificultades. La clase media está desapareciendo a marchas forzadas, la gente con más necesidades está creciendo, nos estamos empobreciendo. Si no somos capaces de crear y facilitar vivienda social asequible a estos grupos de personas, tendremos un problema como sociedad y como país. Esto no nos lo podemos permitir.
¿Es necesario, pues, un parque de vivienda pública más grande?
Debe existir necesariamente. Existe un parque de viviendas; uno de los grandes tenedores de Catalunya es la propia Generalitat, y muchos ayuntamientos son tenedores. Donde tenemos un problema significativo es en la ocupación. Las administraciones también lo sufren. Tenemos una normativa que ampara, que hace un paraguas de protección hacia las personas que ocupan una vivienda, y está provocando que una familia que está cumpliendo la normativa y está haciendo cola a la espera de una vivienda social no la tenga porque la está ocupando otra. Esto la Administración pública no lo puede permitir, no puede dar amparo jurídico legal a estas situaciones tan complicadas.
¿Construir vivienda protegida debe ser una prioridad para los gobiernos?
Sí, sin duda. Mucha gente puede pensar que son más impuestos. Pero no tiene sentido que dediquemos un 6% a sanidad, un 4% a educación, un 2% a gasto militar y un 0,45% a la vivienda. Si decimos que la vivienda es un elemento esencial del estado del bienestar, no podemos dedicarle un 0,45%. Debe crecer. No sé si al 0,7 o al 1,3%. Pero debe crecer porque no podemos permitir y no podemos crear un país donde no todo el mundo tenga un hogar.
¿Pagamos demasiados impuestos cuando compramos un piso?
Es una barbaridad lo que se está pagando. Tenemos una presión continuada por parte de los poderes públicos. El primer tenedor de suelo urbano son los ayuntamientos. Si un piso de obra nueva vale a 4.000 o 5.000 euros el metro cuadrado, el 40% es el precio del suelo. Si el suelo, en muchos casos, es de propiedad pública, ¿quién está haciendo negocio aquí? ¿Quién es el que está especulando con el suelo? Tenemos una serie de impuestos ligados a la propiedad inmobiliaria, a las viviendas, que son un elemento inflacionario extraordinario.
"Se debe eliminar buena parte de la normativa. En los últimos 15 años, ha habido 43 nuevas normas, y en estos 10 últimos, 34"
¿Defiende una rebaja generalizada o para jóvenes y algunos colectivos?
Debe ser generalizada. No tiene sentido reducir solo a un sector determinado de la población porque la vivienda es inflacionaria por todos los impuestos, no reduciremos el problema y el precio continuará muy alto. Los sectores que lo necesiten deben tener ayudas, pero no deben estar vinculadas a la vivienda.
Como administrador de fincas: ¿tenemos un problema con la capacidad eléctrica de los edificios de vecinos y la red?
Es un problema grave para el desarrollo del coche eléctrico. Requiere un incremento de la acometida de electricidad del edificio. No todos los edificios están preparados para ello, y la cuestión es que aquella acometida tampoco tiene la capacidad detrás de las productoras de electricidad para darle una respuesta. Y hay un tema que para nosotros es primordial, que es la rehabilitación de los edificios, la aplicación de criterios de eficiencia energética, la sostenibilidad. Es un tema que hemos trabajado mucho con los fondos Next Generation, que ya se acaban y solo hemos hecho una pequeñísima parte del parque de viviendas de Catalunya. Tenemos que hacer muchos más, y las inversiones son muy significativas. En el año 2025 hubo seis derrumbes de edificios en Catalunya. Es un tema de seguridad estructural. No podemos abordar la accesibilidad y la sostenibilidad si no nos implicamos en la seguridad estructural, que es la seguridad de las personas.
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