El investigador del CSIC Javier Gil (Madrid, 1985) está de gira a ritmo vertiginoso para presentar su libro 'Generación inquilina: Un nuevo paradigma de vivienda para acabar con la desigualdad' (Capitan Swing, 2026). La densidad de la agenda y el lleno en las salas tienen que ver con una crisis que atraviesa a gran parte de la sociedad, especialmente a los jóvenes, que buscan soluciones desesperados ante la imposibilidad de pagar un precio justo por un alquiler o comprar una vivienda. Su discurso irrumpe en las antípodas de un sector inmobiliario que defiende más inversión y menos regulación. Gil, en entrevista durante su visita a Barcelona, señala que la regulación se queda corta porque ni siquiera donde hay tope a los precios revierte, tan solo ralentiza, las subidas de precios. Y defiende que la creación de un gran fondo público que expulse a los privados del mercado de la vivienda haciéndose con gran parte del parque es la única forma de revertir la crisis de la vivienda.
Empecemos por el final de la entrevista y del libro, ¿cuál es la solución que propone al problema de la vivienda?
Son intervenciones públicas que cambien la función de la vivienda desde sus funciones especulativas hacia una función social y que se garantice como un bien público y un derecho, como la educación y la sanidad, etc. La vivienda pública y otras formas de propiedad colectiva, como las cooperativas, o la cesión de uso, etc, no han de ir dirigidas solo a la población más vulnerable y más empobrecida, sino a las mayorías sociales.
Habla de expulsar a los fondos y especuladores, ¿cómo lo haría?
Hay que crear un fondo de inversión público que haga lo mismo que los fondos buitre, pero en vez de generar rentas disparadas, genere un patrimonio de vivienda pública que se autofinancie y sea rentable, aumente el patrimonio público y cuanto más crezca, más capacidad tenga. Cuando eso pase, los fondos saldrán escopeteados, porque no tendrán terreno para invertir y no habrá mercado para ellos con unas reglas muy concretas y unas rentabilidades muy bajas. Como ejemplo de lo que debería suceder, tuvimos la compra de viviendas del Govern valenciano al Sabadell en una venta de 46.000 viviendas a Cerberus, ejerciendo el derecho a tanteo y retracto.
"España tiene que crear un gran fondo público para comprar vivienda, expulsar a los fondos y crear un gran parque de vivienda pública"
¿Cuánto dinero necesitaría el Estado para crear este fondo y de dónde lo saca con una deuda por encima de lo que marca la disciplina europea?
Por un lado, se habla de las reglas fiscales para cumplir con la deuda pública y, por el otro, se está permitiendo aumentar la deuda para armamento y que, incluso entonces, no se considere deuda. Habría que usar esos fondos para vivienda. Por otra parte, los Bancos Centrales no han dejado de inyectar dinero desde 2008 para alimentar burbujas especulativas. Hay dinero, pero hay que disputarlo, porque se está utilizando para fines opuestos al beneficio de los ciudadanos. La política monetaria del BCE fomenta lo que estamos viendo ahora. Hay 60.000 millones de euros en créditos blandos de la Unión Europea, que España no va a gastar. Podría utilizarlo para eso.
¿Por qué lo hace? Su objetivo, como el rescate, no es el malestar o alimentar a las élites, sino que colapse la liquidez, la estabilidad.
Yo creo que en 2008 se dio un golpe de Estado financiero y se inaugura una forma nueva de gobierno, que es: los estados y todas las instituciones políticas económicas principales intervienen para rescatar el precio de los activos. Antes, el beneficio capitalista estaba muy vinculado al bienestar del proletariado y, si subían los beneficios, subían los salarios, porque había unos sindicatos fuerte negociando. Esto se rompe con este nuevo modelo y los beneficios rentistas tienen un rumbo propio, que no es como la producción industrial, con un pastel que se reparte de manera más o menos desigual. La economía rentista no genera valor.
Pero insisto, el objetivo era que, si no se inyectaba ese dinero, la economía se paraba.
La economía rentista se para y se muere si inyectas ese dinero a otros fines más democráticos y centrados en el bienestar. Pero se genera otra economía mejor. Si inviertes ese dinero en bancos, como el caso de la Sareb, financiada con deuda pública y gestionada por criterios privados porque interesaba que subieran los precios y entraran los fondos.
¿Por qué interesaba que entraran los fondos?
Era necesario para comprar las viviendas de los bancos. Pero les ofrecieron muchos beneficios, disparatados. Y al final son intereses políticos enfrentados. Hay unos intereses de minorías ricas que se están forrando con este modelo en detrimento de la población. Esto es una de las contradicciones del modelo donde vivimos ahora. El siglo XX fue un siglo de redistribución de la pobreza porque había un contrapoder, el sindicalismo, que tenía capacidad de negociación. Eso se está rompiendo desde los años 60.
Además, en la vivienda hay menos capacidad de negociación que dentro de una empresa.
Esto sucede porque la regulación en España es muy beneficiosa para el rentista y muy perjudicial para el inquilino. En Suecia, Alemania o Viena no pasa. El sindicato de inquilinos desde los años 30 en Suecia es muy fuerte. Pagan un 15 o 20% del salario en la vivienda. Los contratos son indefinidos, el precio no lo fija el mercado, hay una negociación colectiva… Es un sistema de acceso a la vivienda parecido al de la sanidad.
Menciona en el libro que hay ilusión de que los precios nunca bajarán; ¿bajarán? ¿Hay burbuja?
Hay una burbuja y la intervención está destinada a que los precios no bajen. Los fondos no van a aceptar bajadas de precios. Pero los fondos empiezan a vender vivienda al ver un cambio de ciclo, con precios más estables. Los fondos son los primeros en retirarse cuando ven que los precios se estabilizan y vemos un ciclo en el que se están estabilizando los precios. Si hubiera expectativas de subidas de precios, no se irían. Podemos estar ante un fin de ciclo.
"Los fondos empiezan a vender activos y son los primeros en hacerlo cuando las rentabilidades no son tan altas. Podemos estar ante un cambio de ciclo y que los precios de compra dejen de subir"
¿Eso puede ser bueno para la ciudadanía?
Puede ser positivo que se frene la subida de precios de compra, pero, por otra parte, este año renuevan 600.000 contratos de alquiler que firmaron a la baja durante la pandemia. Eso puede generar un impulso de subida de precios de los alquileres muy peligroso. Pero sí, en compraventa sí que vemos que se está ralentizando la subida de precios.
El PSOE lleva desde 2019 en el poder y los precios siguen subiendo. En Catalunya, con la regulación, se han moderado las subidas, pero siguen siendo muy altos y además sin oferta. ¿Ha fracasado la nueva Ley de Vivienda?
Es difícil juzgar una política pública y calificarla como fracaso. Donde se aplica la regulación, los precios suben menos. Pero es verdad que eso no soluciona el problema. Es una política que no buscaba cambiar el modelo, sino reducir impactos no deseados. La gente sigue jodidísima, aun aplicando la ley y con la patronal atada. Lo podemos leer como un fracaso, porque solo ralentiza los excesos, no los frena, no los elimina y no revierte lo que ha pasado en los últimos años. No genera una situación en que la gente diga: “Con esto ya puedo vivir”. No vale con regular la vivienda. Tenemos que intervenir con la misma fuerza con la que Rajoy puso la alfombra roja a los fondos de inversión en 2012 en el sentido contrario, para un nuevo paradigma de vivienda.
Hay una parte del libro en que hablas de la relación que hay entre los fondos de inversión y los gobiernos, unas puertas giratorias que afectan a las políticas. ¿Sucede también en España?
Más allá de que hay muchos políticos con gran patrimonio inmobiliario, vemos que Joan Clos estaba de presidente de una Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval) impulsada por varios fondos y que salió como respuesta al auge de los sindicatos de vivienda. Luego quisieron poner a la exsecretaria de Estado. Isabel Pardo de Vera, pero el escándalo fue tal que tuvieron que renunciar a ponerla. Y han puesto a Helena Beunza, que era la persona fuerte de vivienda en el Gobierno del PSOE cuando estaba Ábalos. Les interesa porque tiene todos los contactos del Gobierno de Sánchez.
¿Y es efectivo?
Sí, sin duda, y el principal accionista de Blackstone, que es el principal propietario de vivienda en España y en el mundo, tiene como dueño al principal donante de Donald Trump. Es dinero de las mayores élites del mundo y no va a devaluarse aquí. Pero esto solo se revierte con políticas públicas.
¿Y crees que es posible con un Gobierno del PSOE este cambio de paradigma que plantea?
No, estamos en un bloqueo institucional y es probable que el PSOE pierda las elecciones por la crisis de la vivienda. Esta inacción genera desafección.
¿Cree que si pierde es por eso?
Sí, creo que es una de las causas principales. La generación inquilina sigue trabajando y esforzándose y no se puede ir de casa de sus padres. Si se va, se va a compartir piso y a pagar la mitad del sueldo en una habitación de un barrio periférico por 600 euros. Y aquí entra la extrema derecha a decir que el problema no es el rentismo, es de los jubilados que cobran demasiado o de los migrantes que te quitan las casas. Y esto está surtiendo efecto, cuando el Gobierno de izquierda tendría que estar cambiando el modelo y enfrentándose a los especuladores.
"La generación inquilina sigue sin poder emanciparse o paga 600 euros por una habitación en las afueras. Y la extrema derecha lo canaliza culpando a los jubilados o a los migrantes"
Los multipropietarios realizan el 44% de las compras de vivienda y son el 20% sobre el total. ¿Hasta qué punto condicionan el mercado tanto como usted defiende?
No existen cifras sobre cuántas viviendas controlan en toda España los fondos y multipropietarios. No se trata de poner el foco en el tipo de propietarios, sino en la cuota de mercado que controlan. Pero sí que están las cifras de Barcelona, donde tenéis el observatorio metropolitano. En Barcelona hay un 1% de caseros que tienen 15 o más viviendas de alquiler. Es muy poco, pero controlan el 25% de las viviendas. ¿Dónde pones el foco? El 80 % tienen una única vivienda, pero solo controlan el 38 % del mercado. O sea que hay un 20 % de multipropietarios que controlan más del 60% de la vivienda en Barcelona.
¿Qué sucede con la construcción? ¿Hasta qué punto los costes de producción son los que generan la subida de los precios que arrastra al resto?
Las principales constructoras del país tienen elevados márgenes y quieren más. Quieren facilidades fiscales. Cuando dicen que no es rentable, que se retiren. Necesitamos que en este país quien construya vivienda sea el tercer sector y las cooperativas de vivienda. Los que dicen que con más oferta bajan los precios te construyen casas en medio de la carretera a una hora de Madrid por 500.000 euros. ¿Esta es la construcción que va a bajar el precio de la vivienda? Hay una promoción nueva en Arganzuela y están vendiendo pisos de una habitación por 580.000 euros. Si llega una cooperativa y ofrece 10 millones por un solar y luego llega un fondo y ofrece el doble, pero la cooperativa quiere ponerlo a un precio justo. Si la administración se lo vende al fondo, la cooperativa no va a poder competir. Y hay que regular para que puedan entrar estas entidades y hacer más vivienda pública.
¿Qué le parece la prohibición de compra especulativa que el Govern está a punto de aprobar y que también Sánchez ha contemplado?
Es un paso importante, aunque deja asuntos abiertos, y tiene que ir a más. Aparte de prohibir la compra especulativa, tiene que comprar vivienda el Estado para ponerla en alquiler social, como sucedió con Casa Orsola, y quedarse con todo. Y envías un mensaje a los fondos.
El Gobierno, por un lado, quiere sacar a los fondos de la especulación, pero les pide que ayuden a financiar la nueva construcción y gestión de vivienda pública. ¿Qué le parece?
Las viviendas de Sareb las gestionan fondos privados con criterios privados. Los intereses políticos premian aún a los fondos. No puedes poner los servicers controlados por estos fondos a gestionar la vivienda. En Viena y en otros lugares de Europa, son las asociaciones de vivienda las que gestionan los alquileres sociales. Y en cuanto a la construcción, España debe competir esa inversión.
¿Y por qué no lo hacen?
Porque la situación no es una anomalía, hay una política deliberada para que unas élites y fondos tengan beneficios.
Pero el discurso del PSOE es combativo con estas élites.
Y lleva años generando debate en el terreno cultural y haciendo medidas que son una miseria. La última medida que propuso fue la bonificación a los rentistas. El 63% de votantes del PSOE, en un país de propietarios, están a favor de regular los precios de los alquileres o quitar beneficios a los rentistas. También están a favor de que nadie pueda tener más de dos viviendas. El sentido común está cambiando y no lo está liderando el PSOE, lo va a canalizar la extrema derecha.
"La mayoría de votantes del PSOE están a favor de que nadie pueda tener más de dos viviendas. El sentido común está cambiando"
¿Qué hay que hacer con la vivienda vacía?
Yo lo que propongo es un impuesto del 25% al precio del alquiler en el mercado. Así incentivas la movilización. Si el propietario no quiere gestionar el alquiler o reformarlo, se puede encargar el estado y garantizarle un seguro de impago. Pero la patronal a veces pide un seguro de impago a cambio de nada.
Si yo compro una segunda vivienda y me pago la hipoteca con el alquiler de la primera, ¿dónde empieza la especulación?
Claro que hay muchas familias que compran vivienda y la alquilan pensando en sus hijos o en su bienestar, pero más que poner el foco en el componente ético de la vivienda yo creo que hay que pensar es que la población con propiedades tiene mucha más renta que los inquilinos; incluso si les quitas lo que ganan con las propiedades, aun sin eso duplican las rentas de las personas sin propiedades. Esa diferencia rompe a la sociedad y dispara la desigualdad.
Pero hay una gran parte de la población que lo que quiere es poder invertir, en vivienda o en criptomonedas o en fondos indexados o lo que sea. Es decir, una parte muy importante de la población, con gran influencia en las redes sociales, y gente joven, que busca exactamente lo contrario a lo que usted plantea. ¿Cree que una mayoría social tiene las de ganar con un modelo de intervención pública?
La especulación no es una salida a la precariedad, solo triunfan algunos. Hay una batalla ideológica y el rentismo produce ideología y subjetividades. Estas personas que están diciendo que cualquiera puede subalquilar un piso y trocearlo en habitaciones, la mayoría no lo van a conseguir. Esa gente se preocupa de hacerse rico a través del rentismo en lugar de los servicios públicos.
Pero es difícil creer que el modelo que usted propone es el que va a ganar.
Es difícil ser optimista, pero estamos en una lucha ideológica surgida de la crisis de 2008. Y esto lo va a gobernar o una salida autoritaria de la extrema derecha o una redistributiva basada en la justicia, como vemos en Estados Unidos con dos modelos a la vez, como el de Trump y Mandani, o en Alemania, Brasil, o en Francia, donde los chalecos amarillos cambian de voto de Mélenchon a Le Pen de unas elecciones a otras. La vivienda ahí tiene un peso central.