L'investigador del CSIC Javier Gil (Madrid, 1985) està de gira a ritme vertiginós per presentar el seu llibre 'Generació llogatera: Un nou paradigma d'habitatge per posar fi a la desigualtat' (Capitan Swing, 2026). La densitat de l'agenda i el ple a les sales on presenta tenen a veure amb una crisi que travessa gran part de la societat, especialment els joves, que busquen solucions desesperats davant la impossibilitat de pagar un preu just per un lloguer o comprar un habitatge. El seu discurs irromp als antípodes d'un sector immobiliari que defensa més inversió i menys regulació. Gil, en entrevista durant la seva visita a Barcelona, assenyala que la regulació es queda curta perquè ni tan sols on hi ha topall als preus reverteix, tan sols alenteix, les pujades de preus. I defensa que la creació d'un gran fons públic que expulsi els privats del mercat de l'habitatge fent-se amb gran part del parc és l'única manera de revertir la crisi de l'habitatge.
Comencem pel final de l'entrevista i del llibre, quina és la solució que proposa al problema de l'habitatge?
Són intervencions públiques que canviïn la funció de l'habitatge des de les seves funcions especulatives cap a una funció social i que es garanteixi com un bé públic i un dret, com l'educació i la sanitat, etc. L'habitatge públic i altres formes de propietat col·lectiva, com les cooperatives, o la cessió d'ús, etc, no han d'anar dirigides només a la població més vulnerable i més empobrida, sinó a les majories socials.
Parla d'expulsar els fons i especuladors, com ho faria?
Cal crear un fons d'inversió públic que faci el mateix que els fons voltor, però en comptes de generar rendes disparades, generi un patrimoni d'habitatge públic que s'autofinanciï i sigui rendible, augmenti el patrimoni públic i com més creixi, més capacitat tingui. Quan això passi, els fons sortiran disparats, perquè no tindran terreny per invertir i no hi haurà mercat per a ells amb unes regles molt concretes i unes rendibilitats molt baixes. Com a exemple del que hauria de succeir, vam tenir la compra d'habitatges del Govern valencià al Sabadell en una venda de 46.000 habitatges a Cerberus, exercint el dret de tanteig i retracte.
"Espanya ha de crear un gran fons públic per comprar habitatge, expulsar els fons i crear un gran parc d'habitatge públic"
Quant de diners necessitaria l'Estat per crear aquest fons i d'on els treu amb un deute per sobre del que marca la disciplina europea?
D'una banda, es parla de les regles fiscals per complir amb el deute públic i, de l'altra, s'està permetent augmentar el deute per a armament i que, fins i tot aleshores, no es consideri deute. Caldria usar aquests fons per a habitatge. D'altra banda, els Bancs Centrals no han deixat d'injectar diners des del 2008 per alimentar bombolles especulatives. Hi ha diners, però cal disputar-los, perquè s'està utilitzant per a finalitats oposades al benefici dels ciutadans. La política monetària del BCE fomenta el que estem veient ara. Hi ha 60.000 milions d'euros en crèdits tous de la Unió Europea, que Espanya no gastarà. Podria utilitzar-los per a això.
Per què ho fa? El seu objectiu, com el rescat, no és el malestar o alimentar les elits, sinó que col·lapsi la liquiditat, l'estabilitat.
Jo crec que el 2008 es va produir un cop d'estat financer i s'inaugura una forma nova de govern, que és: els estats i totes les institucions polítiques econòmiques principals intervenen per rescatar el preu dels actius. Abans, el benefici capitalista estava molt vinculat al benestar del proletariat i, si pujaven els beneficis, pujaven els salaris, perquè hi havia uns sindicats forts negociant. Això es trenca amb aquest nou model i els beneficis rendistes tenen un rumb propi, que no és com la producció industrial, amb un pastís que es reparteix de manera més o menys desigual. L'economia rendista no genera valor.
Però insisteixo, l'objectiu era que, si no s'injectava aquest diner, l'economia es parava.
L'economia rendista es para i es mor si injectes aquests diners a altres finalitats més democràtiques i centrades en el benestar. Però es genera una altra economia millor. Si inverteixes aquests diners en bancs, com el cas de la Sareb, finançada amb deute públic i gestionada per criteris privats perquè interessava que pugessin els preus i entressin els fons.
Per què interessava que hi entressin els fons?
Era necessari per comprar els habitatges dels bancs. Però els van oferir molts beneficis, desbaratats. I al final són interessos polítics enfrontats. Hi ha uns interessos de minories riques que s'estan forrant amb aquest model en detriment de la població. Això és una de les contradiccions del model on vivim ara. El segle XX va ser un segle de redistribució de la pobresa perquè hi havia un contrapoder, el sindicalisme, que tenia capacitat de negociació. Això s'està trencant des dels anys 60.
A més, en l'habitatge hi ha menys capacitat de negociació que dins d'una empresa.
Això succeeix perquè la regulació a Espanya és molt beneficiosa per al rendista i molt perjudicial per a l'inquilí. A Suècia, Alemanya o Viena no passa. El sindicat d'inquilins des dels anys 30 a Suècia és molt fort. Paguen un 15 o 20% del salari en l'habitatge. Els contractes són indefinits, el preu no el fixa el mercat, hi ha una negociació col·lectiva… És un sistema d'accés a l'habitatge semblant al de la sanitat.
Menciona en el llibre que hi ha il·lusió que els preus mai baixaran; baixaran? Hi ha bombolla?
Hi ha una bombolla i la intervenció està destinada a què els preus no baixin. Els fons no acceptaran baixades de preus. Però els fons comencen a vendre habitatge en veure un canvi de cicle, amb preus més estables. Els fons són els primers a retirar-se quan veuen que els preus s'estabilitzen i veiem un cicle en què s'estan estabilitzant els preus. Si hi hagués expectatives de pujades de preus, no se n'anirien. Podem estar davant d'un final de cicle.
"Els fons comencen a vendre actius i són els primers a fer-ho quan les rendibilitats no són tan altes. Podem estar davant d'un canvi de cicle i que els preus de compra deixin de pujar"
¿Això pot ser bo per a la ciutadania?
Pot ser positiu que es freni la pujada de preus de compra, però, d'altra banda, enguany renoven 600.000 contractes de lloguer que van signar a la baixa durant la pandèmia. Això pot generar un impuls de pujada de preus dels lloguers molt perillós. Però sí, en compravenda sí que veiem que s'està alentint la pujada de preus.
El PSOE porta des del 2019 al poder i els preus continuen pujant. A Catalunya, amb la regulació, s'han moderat les pujades, però continuen sent molt alts i a més sense oferta. Ha fracassat la nova Llei d'Habitatge?
És difícil jutjar una política pública i qualificar-la com a fracàs. On s'aplica la regulació, els preus pugen menys. Però és veritat que això no soluciona el problema. És una política que no buscava canviar el model, sinó reduir impactes no desitjats. La gent segueix fotudíssima, fins i tot aplicant la llei i amb la patronal lligada. Ho podem llegir com un fracàs, perquè només alenteix els excessos, no els frena, no els elimina i no reverteix el que ha passat en els últims anys. No genera una situació en què la gent digui: “Amb això ja puc viure”. No n'hi ha prou amb regular l'habitatge. Hem d'intervenir amb la mateixa força amb què Rajoy va posar la catifa vermella als fons d'inversió el 2012 en el sentit contrari, per a un nou paradigma d'habitatge.
Hi ha una part del llibre en què parles de la relació que hi ha entre els fons d'inversió i els governs, unes portes giratòries que afecten les polítiques. Passa també a Espanya?
Més enllà que hi ha molts polítics amb gran patrimoni immobiliari, veiem que Joan Clos era president d'una Associació de Propietaris d'Habitatge de Lloguer (Asval) impulsada per diversos fons i que va sortir com a resposta a l'auge dels sindicats d'habitatge. Després van voler posar l'exsecretària d'Estat, Isabel Pardo de Vera, però l'escàndol va ser tal que van haver de renunciar a posar-la. I han posat Helena Beunza, que era la persona forta d'habitatge al Govern del PSOE quan hi havia Ábalos. Els interessa perquè té tots els contactes del Govern de Sánchez.
I és efectiu?
Sí, sens dubte, i el principal accionista de Blackstone, que és el principal propietari d'habitatge a Espanya i al món, té com a amo el principal donant de Donald Trump. Són diners de les majors elits del món i no es devaluarà aquí. Però això només es reverteix amb polítiques públiques.
I creus que és possible amb un Govern del PSOE aquest canvi de paradigma que planteja?
No, som en un bloqueig institucional i és probable que el PSOE perdi les eleccions per la crisi de l'habitatge. Aquesta inacció genera desafecció.
Creu que si perd és per això?
Sí, crec que és una de les causes principals. La generació llogatera continua treballant i esforçant-se i no es pot anar de casa dels seus pares. Si se'n va, se'n va a compartir pis i a pagar la meitat del sou en una habitació d'un barri perifèric per 600 euros. I aquí entra l'extrema dreta a dir que el problema no és el rentisme, és dels jubilats que cobren massa o dels migrants que et prenen les cases. I això està fent efecte, quan el Govern d'esquerra hauria d'estar canviant el model i enfrontant-se als especuladors.
"La generació llogatera continua sense poder emancipar-se o paga 600 euros per una habitació als afores. I l'extrema dreta ho canalitza culpant els jubilats o els migrants"
Els multipropietaris realitzen el 44% de les compres d'habitatge i són el 20% sobre el total. Fins a quin punt condicionen el mercat tant com vostè defensa?
No hi ha xifres sobre quantes vivendes controlen a tot Espanya els fons i multipropietaris. No es tracta de posar el focus en el tipus de propietaris, sinó en la quota de mercat que controlen. Però sí que hi ha les xifres de Barcelona, on teniu l'observatori metropolità. A Barcelona hi ha un 1% de propietaris que tenen 15 o més vivendes de lloguer. És molt poc, però controlen el 25% de les vivendes. On poses el focus? El 80% tenen una única vivenda, però només controlen el 38% del mercat. O sigui que hi ha un 20% de multipropietaris que controlen més del 60% de la vivenda a Barcelona.
Què succeeix amb la construcció? Fins a quin punt els costos de producció són els que generen la pujada dels preus que arrossega la resta?
Les principals constructores del país tenen elevats marges i volen més. Volen facilitats fiscals. Quan diuen que no és rendible, que es retirin. Necessitem que en aquest país qui construeixi habitatge sigui el tercer sector i les cooperatives d'habitatge. Els que diuen que amb més oferta baixen els preus et construeixen cases al mig de la carretera a una hora de Madrid per 500.000 euros. Aquesta és la construcció que farà baixar el preu de l'habitatge? Hi ha una promoció nova a Arganzuela i estan venent pisos d'una habitació per 580.000 euros. Si arriba una cooperativa i ofereix 10 milions per un solar i després arriba un fons i ofereix el doble, però la cooperativa vol posar-lo a un preu just. Si l'administració li ven al fons, la cooperativa no podrà competir. I cal regular perquè puguin entrar aquestes entitats i fer més habitatge públic.
Què li sembla la prohibició de compra especulativa que el Govern està a punt d'aprovar i que també Sánchez ha contemplat?
És un pas important, tot i que deixa assumptes oberts, i ha d'anar a més. A part de prohibir la compra especulativa, l'Estat ha de comprar habitatge per posar-lo en lloguer social, com va succeir amb Casa Orsola, i quedar-se amb tot. I envies un missatge als fons.
El Govern, d'una banda, vol treure els fons de l'especulació, però els demana que ajudin a finançar la nova construcció i gestió d'habitatge públic. Què li sembla?
Les vivendes de Sareb les gestionen fons privats amb criteris privats. Els interessos polítics encara premien els fons. No pots posar els servicers controlats per aquests fons a gestionar la vivenda. A Viena i en altres llocs d'Europa, són les associacions de vivenda les que gestionen els lloguers socials. I pel que fa a la construcció, Espanya ha de competir aquesta inversió.
I per què no ho fan?
Perquè la situació no és una anomalia, hi ha una política deliberada perquè unes elits i fons tinguin beneficis.
Però el discurs del PSOE és combatiu amb aquestes elits.
I fa anys generant debat en el terreny cultural i fent mesures que són una misèria. L'última mesura que va proposar va ser la bonificació als rendistes. El 63% de votants del PSOE, en un país de propietaris, estan a favor de regular els preus dels lloguers o treure beneficis als rendistes. També estan a favor que ningú pugui tenir més de dos habitatges. El sentit comú està canviant i no l'està liderant el PSOE, el canalitzarà l'extrema dreta.
"La majoria de votants del PSOE estan a favor que ningú pugui tenir més de dos habitatges. El sentit comú està canviant"
Què cal fer amb l'habitatge buit?
Jo el que proposo és un impost del 25% al preu del lloguer en el mercat. Així incentives la mobilització. Si el propietari no vol gestionar el lloguer o reformar-lo, se'n pot encarregar l'estat i garantir-li una assegurança d'impagament. Però la patronal a vegades demana una assegurança d'impagament a canvi de res.
Si jo compro una segona vivenda i em pago la hipoteca amb el lloguer de la primera, on comença l'especulació?
És clar que hi ha moltes famílies que compren habitatge i el lloguen pensant en els seus fills o en el seu benestar, però més que posar el focus en el component ètic de l'habitatge jo crec que cal pensar és que la població amb propietats té molta més renda que els inquilins; fins i tot si els treus el que guanyen amb les propietats, fins i tot sense això dupliquen les rendes de les persones sense propietats. Aquesta diferència trenca la societat i dispara la desigualtat.
Però hi ha una gran part de la població que el que vol és poder invertir, en habitatge o en criptomonedes o en fons indexats o el que sigui. És a dir, una part molt important de la població, amb gran influència a les xarxes socials, i gent jove, que busca exactament el contrari al que vostè planteja. Creu que una majoria social té les de guanyar amb un model d'intervenció pública?
L'especulació no és una sortida a la precarietat, només triomfen alguns. Hi ha una batalla ideològica i el rendisme produeix ideologia i subjectivitats. Aquestes persones que diuen que qualsevol pot subarrendar un pis i trossejar-lo en habitacions, la majoria no ho aconseguiran. Aquesta gent es preocupa d'enriquir-se a través del rendisme en lloc dels serveis públics.
Però és difícil creure que el model que vostè proposa és el que guanyarà.
És difícil ser optimista, però estem en una lluita ideològica sorgida de la crisi del 2008. I això ho governarà o una sortida autoritària de l'extrema dreta o una redistributiva basada en la justícia, com veiem als Estats Units amb dos models alhora, com el de Trump i Mandani, o a Alemanya, al Brasil, o a França, on les armilles grogues canvien de vot de Mélenchon a Le Pen d'unes eleccions a unes altres. L'habitatge aquí té un pes central.