La venta de hipotecas ha cerrado un 2025 récord, impulsado por la bajada de tipos. Pero el 2026 no será igual. Los precios serán más altos y los criterios de concesión, más duros. Aunque la demanda sigue disparada, la banca cambia su estrategia para evitar riesgos futuros y que estalle una burbuja.

En los últimos meses, algunos bancos se habían mostrado muy críticos con que otros estuvieran concediendo hipotecas a precios de derribo, lo que les hacía muy difícil competir. Ahora, se suben todos a este carro y asumen que prestar dinero a un interés tan bajo durante tantos años – la media de hipotecas en España son 25 años - no es rentable y además supone un riesgo.

El BBVA y Bankinter fueron los primeros en anunciar que no participarían en la guerra de hipotecas baratas durante el 2025 y sus cifras así lo reflejan. Durante el año pasado el sector elevó la concesión de hipotecas un 22% respecto al 2024. Sin embargo, el BBVA solo creció un 2% y Bankinter un 3,4%.

En el otro extremo está CaixaBank, que batió el récord de los récords. La entidad prestó 20.300 millones de euros a sus clientes durante 2025 para la compra de una vivienda, una cifra histórica con la que superó en un 45% la del 2024. Y con la que además supera la media del sector muy holgadamente. Por encima de la media también está Unicaja, que creció un 30% en nueva producción; Y por debajo, el Santander y el Sabadell, que vendieron un 17% más de hipotecas.

Los que menos crecieron reafirman que en 2026 seguirán siendo prudentes. Y los que más echan el freno. Los bancos descartan que exista una burbuja hipotecaria, pero entienden que hay que evitar riesgos futuros para que no se repitan situaciones como las vividas en la crisis financiera.

“Los precios de las hipotecas son enormemente atractivos para el cliente, pero no para nosotros y por eso es el segmento que menos crecemos. No vemos el atractivo”, explicaba el presidente del BBVA esta semana en la presentación de resultados, donde confirmó que en el año 2025 habían perdido cuota de mercado. “Y si los precios no aumentan”, advertía, seguirán perdiendo cuota porque no van a prestar dinero a precios bajos si no es rentable. “El mercado español es muy competitivo y cada préstamo que damos, consume capital. Y los precios a los que todavía están no merecen”, agregaba el consejero delegado.

Desde Bankinter han sido más duros. El banco ha concedido hipotecas por valor de 4.000 millones, una cifra ligeramente por encima del año anterior. Pero su CEO advertía que los bancos estaban teniendo “comportamientos irracionales” con los precios de las hipotecas. Y cree que “no es lógico” crear carteras deficitarias. En este sentido explicaba que dar un préstamo a tipo fijo a 30 años por debajo del precio real del dinero sin saber dónde van a estar los tipos en 30 años, puede traer problemas al sector. "Cuando uno ve que hay burbujas, tiene que desplegar y retirarse”. Al tiempo, advertía que “si te pones a dar hipotecas al 2% te aseguro que creces, pero está fuera de lo que debería ser razonable. Y cuando vemos que algo no es bueno para el banco y su sostenibilidad, nos vamos a apartar".

El Sabadell ha prestado más de 6.700 millones a sus clientes para la compra de vivienda, un 17% más. Pero su CEO avisaba, “el mercado hipotecario ha crecido más de lo que es sostenible en el tiempo y no es previsible que siga creciendo a estos ritmos porque es insostenible”. De hecho, el banco desvelaba que han decidido dejar de ser tan activos y recuperar su cuota de mercado natural. “La hipoteca ahora mismo es un producto de pan para hoy y hambre para mañana y hemos decidido ajustarnos a la cuota natural del 7%”, después de alcanzar una cuota de nueva producción del 9,5% en los meses más activos, cuando los márgenes de tipos de interés estaban por encima del swap a ocho meses. Pero ahora eso se ha invertido y su impacto a corto plazo en la cuenta de resultados es menos atractivo. Por lo que ha dejado de ser rentable.

El Santander, que durante meses ha sostenido que las hipotecas en España no son rentables, recordando que son las más baratas de Europa, ha empezado a ver cierta estabilización de precios a final del 2025. Y finalmente ha crecido un 17% en nueva producción.

Unicaja ha logrado crecer un 30% en 2025 al conceder 3.087 millones de euros de hipotecas de particulares. Su máximo ejecutivo explicó en la última semana que “cuando la circunstancia se ha dado, han sido competitivos y por eso han tenido mejor comportamiento”. Además, la hipoteca es su producto estrella y constituye el 60% de su cartera. “Es nuestra principal vía de captación”. De manera que no se van a retirar del mercado. Sin embargo, alertaba de como la falta de oferta de vivienda en España ha disparado la venta de casas y a su vez, de hipotecas. Algo que, a su juicio, se tendría que solucionar con más construcción. “Vamos a ver cómo evoluciona el año”.

El CEO de CaixaBank ha comentado en varias ocasiones que el mercado hipotecario en España es muy competitivo “y solo va en beneficio de la clientela”. Sin embargo, en estos últimos días aseguraba que los niveles de nueva producción que se han visto en el año 2025 no se van a mantener “porque irán acompañando a las compraventas de viviendas y estas crecerán, pero a ritmos inferiores”. Ahora bien, el líder del mercado hipotecario entiende que el Banco de España pueda introducir límites en la concesión de hipotecas a medio y largo plazo (algo que ya está estudiando) con el objetivo de evitar daños futuros.

En este contexto, las seis entidades registran subidas de precios en su hipoteca fija entre finales del año 2025 y comienzos de este 2026. Un año en el que no se prevén reducciones de tipos de interés y se apunta incluso a futuras subidas.