El contrato de compraventa es fundamental en el proceso de compra de una vivienda, local o plaza de garaje y comporta derechos y obligaciones. Más allá de consultar un modelo de contrato de compraventa de vivienda y de contrato de compraventa con arras para formalizar la transacción, hace falta tener en cuenta otros detalles secundarios, especialmente en transacciones por venta de viviendas de segunda mano.
Xavier Pradells López, agente de propiedad inmobiliaria y perito judicial, subraya que hay que especificar siempre todo aquello que se quedará en el inmueble para evitar sorpresas. Así pues, es una de las disputas o malentendidos más frecuentes en los últimos tiempos y se puede evitar antes de que se efectúe la compra y, por lo tanto, el cobro de forma definitiva: "Según mi experiencia, las personas, cuando elaboran un documento de arras de una vivienda de segunda mano y lo van a ver como futuros propietarios del inmueble, se lo encuentran todo amueblado y con elementos fijos a tener en cuenta. Nos referimos a detalles que si no se dejan por escrito, después puede ser que no nos les encontremos".
¿A qué elementos nos referimos?
En esta lista de elementos, los más frecuentes son: toldos, incluso eléctricos y perfectamente fijados; aparatos de aire acondicionado; otros elementos encuestados que a priori parecían fijados; iluminación por alógenos o dutch lines; aparatos de la cocina, entre otros. Por todo ello, la premisa es clara: "Concretar con el propietario qué elementos fijos, mobiliario y electrodomésticos dejará en la vivienda y especificarlo en el documento de arras en forma de inventario, porque si no lo especificas por escrito, el propietario cuando ya haya cobrado la paga y señal puede tener la tentación de empezar a llevárselos y será complicado hacer una reclamación posterior”. La situación es más frecuente de lo que pensamos y en casos extremos también se llevan enchufes y puertas.
También debería desglosarse la parte del precio que corresponde al inmueble y al mobiliario. Aunque lo normal es que sean objetos de poco valor en relación con el precio de la vivienda, este desglose tendrá importantes consecuencias fiscales para ambas partes. El vendedor tendrá un precio fiscal de venta diferente por la vivienda y los muebles; y el comprador, a la hora de liquidar los impuestos de la compra de la vivienda, deberá tributar la parte que corresponde al piso a un tipo impositivo, y la parte del mobiliario a un tipo inferior, y la parte del mobiliario no es considerada reinversión en vivienda habitual, si al mismo tiempo necesita justificar esta circunstancia.
Todos los documentos necesarios
Por todo ello, hay que dar un repaso de todas las estancias de la vivienda, similar al proceso que haríamos para un contrato de alquiler. A modo de ejemplo, si dicen que la nevera se queda, dejarlo por escrito. Pero los expertos van más allá: "Incluso es mejor añadir fotografías donde se vea cuáles son los elementos a los que nos referimos" porque a veces también se ha jugado a la confusión si solo se detalla la palabra del inmueble. Una serie de recomendaciones adicionales que se suman a cumplir, en último término, la ley que marca el derecho a la vivienda con otros documentos como el certificado energético o la cédula de habitabilidad.
La otra recomendación anteriormente publicada es el acta de vecinos, ya que constituye uno de los instrumentos más importantes para garantizar la seguridad jurídica a las comunidades de propietarios. La misma normativa exige que los acuerdos adoptados en las Juntas de propietarios se reflejen en el libro de actas, así se establece en el artículo diecinueve de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Eso quiere decir que si unos vecinos hacen demasiado ruido, hay un piso ocupado o, incluso, existen discrepancias en la misma comunidad, eso queda reflejado en estas actas. El mismo artículo diecinueve de la LPH, en el apartado 3, establece la obligación de remitir las actas a los propietarios, los cuales tienen reconocido el derecho de acceso al libro que las contiene. En el caso de la solicitud del acta de la comunidad de vecinos, no solo se produce entre compradores particulares, sino también se ha dado por parte de los mismos bancos o entidades que ponen a subasta viviendas y a las cuales les interesa saber el valor real final del inmueble o los suyos acondicionados.