El sector inmobiliario y expertos financieros descartan de forma categórica que el actual aumento de la concesión de hipotecas sea el síntoma de una nueva burbuja especulativa como la que precedió la crisis financiera de 2008. En lugar de eso, señalan que este crecimiento responde principalmente a factores estructurales como el incremento sostenido de los precios del alquiler y un déficit crónico de oferta de vivienda, que empujan a muchas personas hacia la compra como única alternativa viable.

Este análisis se ofrece en un contexto en el que las cifras de operaciones hipotecarias han encadenado varios meses alcanzando niveles no vistos desde hace más de una década, un hecho que ha llevado al Banco de España a anunciar que estudia la implantación de límites para préstamos de riesgo.

El consenso entre las voces consultadas es que, a pesar de las cifras elevadas, el marco actual es radicalmente diferente del período previo a la crisis. El profesor de finanzas de la UPF-BSM, David Igual, considera que "no estamos, ni de lejos, en aquella situación". Los expertos argumentan que el sistema financiero actual se caracteriza por una disciplina mucho más estricta y una aversión al riesgo que no existía hace quince años. La principal diferencia radica en el comportamiento de las entidades bancarias.

Enric Jiménez, consejero delegado de la empresa de valoraciones inmobiliarias Property Buyers, asegura que los bancos "no están haciendo locuras ni están entrando en el juego inmobiliario del promotor", una práctica habitual durante la burbuja. En aquella época, explica Jiménez, las entidades financiaban proyectos especulativos y concedían crédito de forma demasiado laxa, mientras que ahora el foco está en el cliente final y en su solvencia. "No se está especulando, los bancos no están jugando como jugaban", defiende.

Esta prudencia se traduce en dos indicadores clave que las entidades siguen de manera rigurosa. Por un lado, el loan-to-value, que relaciona el importe del préstamo con el valor de tasación del inmueble. Actualmente, se considera una práctica casi universal no superar el 80%, asegurando así un colateral sólido.

El profesor Igual recuerda que, en el período anterior a la crisis, era frecuente conceder hipotecas que cubrían el 100% o incluso más del valor de la vivienda, dejando al banco completamente expuesto en caso de caída de los precios. Por otro lado, el debt-to-income, que mide el peso de la cuota hipotecaria respecto a los ingresos del hogar, suele mantenerse por debajo del 30-35%, garantizando que las familias no asumen gastos inasumibles.

Raquel Iglesias, vicedecana del Col·legi Notarial de Catalunya, coincide en este diagnóstico y apunta que el sector financiero ha aprendido "la lección" de la experiencia traumática anterior. Las entidades son ahora "mucho más conservadoras y se aseguran mucho más la posibilidad de retorno de las deudas". Esta madurez se refleja en los datos notariales: mientras que el número de adquisiciones de vivienda ha crecido un 126% entre 2007 y 2025, el porcentaje de escrituras de préstamos respecto al total de operaciones ha disminuido de forma sensible, alrededor de un 26%. Esto indica, según Iglesias, que una parte importante del mercado se mueve con finanzas propias o con menor endeudamiento.

La magnitud global del crédito es otro factor que aleja el espectro de la burbuja. Dentro del contexto del ciclo anterior, el crédito total al sector privado llegó a representar entre el 100% y el 200% del Producto Interior Bruto (PIB). Hoy, el volumen de crédito hipotecario se sitúa entre el 30% y el 40% del PIB, es decir, aproximadamente un tercio de la riqueza anual generada, lo que refleja una exposición del sistema mucho más controlada. A pesar de estos indicadores de solvencia, la sombra del pasado es larga.

El Banco de España, actuando con el "miedo" que dejó la crisis de 2007-2008, anunció a finales del año pasado que estudia la introducción de límites macroprudenciales a la concesión de hipotecas de riesgo. El profesor Igual ve con buenos ojos "nuevos elementos de control", que califica de instrumentos preventivos que "aportan garantías" sin restringir necesariamente el acceso al crédito de forma indiscriminada.

Sin embargo, hay voces que muestran reticencias. Raquel Iglesias alerta de que "cuanto más se dificulte la financiación, más dificultades habrá para adquirir una vivienda por parte de los ciudadanos", especialmente para los primeros compradores. Enric Jiménez, por su parte, utiliza una metáfora elocuente: "A veces ponemos la tirita antes de tener la herida". Señala que la reacción de las autoridades puede ser comparable a la alarma que se dispara ahora con cada episodio de lluvia intensa tras la dana de Valencia: una respuesta comprensible, pero que hay que calibrar para no frenar injustificadamente la actividad económica.

El contexto de este debate es un año 2025 que, según las estimaciones del sector, habría cerrado con unas 700.000 compraventas de vivienda en todo el Estado, un incremento del 7,7% respecto al año anterior. De estas operaciones, se calcula que entre 500.000 y 600.000 se realizaron con financiación hipotecaria. En Cataluña, los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) reflejan que la concesión de hipotecas sobre viviendas encadena dieciséis meses de crecimientos interanuales, una tendencia que las cifras oficiales de los próximos meses deberán confirmar.

En definitiva, el sector sostiene que el motor del auge hipotecario actual no es una expansión crediticia descontrolada, sino una presión de demanda real y sostenida, alimentada por la dificultad para acceder a un alquiler asequible y por la escasa oferta de nueva construcción. La búsqueda actual, por tanto, no parece ser cómo evitar una burbuja, sino cómo gestionar un mercado sólido, pero tenso, garantizando al mismo tiempo el acceso a la vivienda y la estabilidad financiera a largo plazo.