Los extranjeros ya representan la mitad de compradores de pisos en la Barceloneta, el barrio de Barcelona con la incidencia más alta de adquisiciones de vivienda por parte de no nacionales, según datos del Ayuntamiento. El peso del comprador de nacionalidad extranjera es particularmente alto en Ciutat Vella, con un 42% de las operaciones en 2025. Destacan los barrios céntricos y cercanos al mar, con porcentajes superiores al 35%. De media, los extranjeros compraron el 23% de los pisos en Barcelona y un 15% en toda Cataluña. La demarcación con más peso de estos compradores es Girona (27,1%). Los expertos consultados por la ACN relacionan el fenómeno con el peso demográfico de los residentes extranjeros, y no tanto con la compra especulativa por parte de no residentes.

Casi una cuarta parte (23%) de las operaciones de compraventa de viviendas en Barcelona en el año 2025 fueron por parte de personas con nacionalidad extranjera, según los datos más recientes del Ayuntamiento. No es un récord, pero sí una de las cifras más altas registradas, un hecho que está estrechamente ligado -y coincide bastante- con el peso demográfico de los extranjeros que viven en la ciudad.

Ciutat Vella, con un 42,6% de compraventas de vivienda en manos de extranjeros el año pasado; Sant Martí (el 30,9%); y el Eixample (27,8%); son los distritos con más incidencia del comprador extranjero, residente o no. Por la parte baja, destacan Sarrià-Sant Gervasi (11,5%) y Les Corts (12,9%). Si se mira por barrios, en la Barceloneta (Ciutat Vella), un 49,6% de los 246 pisos que se vendieron el último año fueron a parar a manos extranjeras, el porcentaje más elevado de toda Barcelona. Los extranjeros también superan el 40% de compraventas en el resto de distritos de Ciutat Vella -con un 43,9% en Sant Pere, Santa Caterina i la Ribera, un 41,3% en el Raval- menos en el Gòtic, donde se sitúan en un 38,4%. Diagonal Mar, el Poble Nou, la Dreta de l'Eixample, la Vila Olímpica y la Sagrada Família, son otras áreas de la ciudad con más de un tercio de comprador extranjero.

 

 

Según el profesor de la UPF Barcelona School of Management (UPF-BSM) Ramon Bastida, parece claro que los elevados porcentajes de compra de vivienda en manos de extranjeros (el 23% en toda la ciudad) responden al peso demográfico que tienen en la actualidad los residentes de nacionalidad extranjera (el 26,4% de la población según el padrón municipal a 1 de enero del año pasado). En este sentido, atribuye a los extranjeros residentes el peso principal en el total de compras extranjeras, con casi el 90%.

En cuanto a los demás, los inversores extranjeros -grandes o pequeños-, han ido “un poco” al alza, pero representan un porcentaje “bajo”, expone Bastida. Este es precisamente un perfil que conoce bien Tine Mathiassen, directora general y fundadora de la inmobiliaria Casamona, con sede en la Barceloneta y una cartera de clientes mayoritariamente extranjeros no residentes. Según ella, sin embargo, no se trata generalmente de inversores sino de personas habitualmente de origen europeo que adquieren una segunda residencia en España para pasar temporadas y alquilarla “a estudiantes o profesores” cuando ellos están en su país de origen. “No son ricos”, remarca, insistiendo en la idea de que no se dedican a la compra especulativa de viviendas.

A pesar de la experiencia de inmobiliarias como Casamona, el experto de la Pompeu Fabra afirma que los extranjeros no residentes “mayoritariamente” compran por inversión, generalmente para hacer alquiler turístico. “Puede haber algunas personas que lo compren como segunda residencia, pero son muy pocas”, afirma.

Impacto “limitado” en el precio de la vivienda

Sin embargo, Mathiassen admite que la compra de vivienda por extranjeros “sube” los precios de la vivienda, sobre todo por el poder adquisitivo de sus clientes, más elevado que el de los nacionales y que les permite comprar más caro. Aun así, asegura que el incremento del precio de compra en Barcelona no se puede comparar con el aumento “desmesurado” que han vivido otras ciudades europeas, “como Londres o Copenhague”, manifiesta.

Sobre la subida de los precios de la vivienda (en Barcelona, se han encarecido de media un 16% entre el 2021 y el 2025 según los registradores de la propiedad), el profesor de la UPF Ramon Bastida también considera que los extranjeros sí que pueden influir en ella, en primer lugar, por la “falta de oferta” inmobiliaria en la ciudad y la “competencia” que se establece con los residentes nacionales.

Coincide con Mathiassen en el impacto del poder adquisitivo “medio-alto” de al menos una parte de los residentes extranjeros, cosa “que les permite comprar viviendas un 20% o un 25% más caras que los residentes nacionales”. Con todo, recuerda de nuevo que la compra de vivienda en manos de extranjeros es un 23% del total, un peso “relativamente pequeño” que genera un “impacto” limitado en la subida de precios.

Cifras que “espeluznan”

Si bien el impacto general sobre el precio puede ser difícil de calcular, hay cambios en las dinámicas de los barrios, especialmente los que tienen más residentes extranjeros como los barrios marítimos de la capital. En zonas como la Barceloneta, el mar hace de reclamo para el cliente extranjero, sea residente o inversor. La asociación de vecinos del barrio denuncia que ahora que se reduce ligeramente la problemática de los pisos turísticos están viendo “otro tipo de especulación”.

“Hay gente que compra pisos para alquilarlos por habitaciones, cosa que no está bien regulada. Es una situación que hace perder oportunidades para tener más oferta de vivienda residencial”, ha dicho Manel Martínez, portavoz de la Associació de Veïns Barceloneta.

Según Martínez, el barrio ha visto proliferar los 'colivings' y también el perfil de ex-pat que “viene a trabajar aquí en una corporación extranjera, con un sueldo más elevado y la vida le sale mucho más barata que en Ginebra o en París”. Martínez ha asegurado que las cifras de compra de pisos por parte de extranjeros “le espantan” y lamenta el impacto sobre el tejido social, cultural y comercial del barrio. “Una ciudad es como un cuerpo, se ha de cuidar y si no se cuida le cogen afecciones y a veces son mortales”, ha avisado.

Limitar la compra “especulativa”

En pleno debate político sobre la regulación de la compra especulativa de vivienda, Bastida considera que “será difícil” limitar este tipo de adquisiciones con medidas que tengan “consistencia”. Esto, incluso si se alcanza un acuerdo sobre “qué significa compra especulativa”, cosa que pide abordar antes de hablar de cómo limitarla.

En cualquier caso, prefiere hablar de medidas “desincentivadoras” y no tanto de limitar o prohibir. Medidas, como por ejemplo un tope de precio específico para este tipo de compra en determinadas zonas, o una fiscalidad más elevada que en una primera residencia. “Para que este tipo de compra tenga un coste muy elevado para el comprador”.

En otro sentido, también desde la inmobiliaria Casamona recelan del exceso de regulación del mercado. En concreto, pero, del mercado de alquiler. Su fundadora, de origen danés y que trabaja desde hace más de 20 años en Barcelona, manifiesta a la ACN su recelo hacia la nueva ley aprobada en el Parlament que regula el alquiler de temporada, para evitar que esquive el tope de precios en las rentas. A su entender, sus clientes extranjeros, muchos de los cuales residen aquí temporalmente y alquilan su piso mientras están fuera, quizás ahora “no alquilarán, porque ganarán una tercera parte”. “Me preocupa que esto pueda significar que tendremos pisos vacíos ahora”, avisa Mathiassen.

Un 15% de compras extranjeras en el conjunto de Cataluña

En Cataluña, la compraventa de vivienda por parte de personas de nacionalidad extranjera se mantuvo por encima del 15% el año pasado por tercer año consecutivo, otro porcentaje de máximos de la serie del Colegio de Registradores de la Propiedad.

 

 

De hecho, Cataluña es el territorio del Estado donde más ha subido el porcentaje de compra extranjera de vivienda entre 2018 y el año pasado, algo más de 4 puntos porcentuales. Aun así, no es la comunidad autónoma donde los extranjeros tienen más incidencia en este mercado: en términos de porcentaje, lo son las Baleares (un 29,9% de las compraventas), el País Valenciano (27,65%), las islas Canarias (25,6%) y también Murcia (21,4%). Al conjunto del Estado ya hace dos años que el porcentaje cae después de tocar techo con el 15% (en 2023) y se sitúa ahora en un 13,8%.

Girona, líder en compra extranjera

Por demarcaciones, Girona continúa siendo con mucha diferencia la demarcación catalana con un peso de compradores extranjeros más alto (27,1%), aunque también es donde más ha caído en el último año (-2,1 puntos) y la situación se ha relajado respecto al casi 30% de compradores extranjeros de 2023. Con todo, es aún la quinta provincia española con un porcentaje más alto de estas transacciones, solo por detrás de Alicante, Málaga, Tenerife y Baleares.

Tarragona (15,9%) es la segunda demarcación en este aspecto, aunque el peso baja un punto respecto al año pasado y retorna a los valores del 2023. En Barcelona (demarcación), es el 14,2%, diez puntos por debajo de lo que pasa en la capital, si bien ha crecido cuatro puntos respecto al año 2022. En cuanto a Lleida, se mantiene estable desde hace tiempo, cerca del 10%.

Según los datos de los registradores españoles, Marruecos, Rumanía y Francia, son las tres nacionalidades con más peso en la compra extranjera de vivienda en Cataluña, al menos el último trimestre de 2025.