En un contexto de precios de alquiler y venta elevados, y donde las necesidades vitales cambian, una solución poco conocida emerge como una alternativa viable para muchos hogares: transformar la misma vivienda sin necesidad de trasladarse. Se trata de los procesos legales de agregación y segregación de inmuebles, un mecanismo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que permite absorber parte de un vecino o, por el contrario, desprenderse de una parte de la misma vivienda.
Esta opción, que puede parecer una quimera, es un procedimiento jurídicamente regulado que requiere superar diversos trámites administrativos, técnicos y comunitarios. Su esencia radica en la modificación de los límites físicos y jurídicos entre dos propiedades privadas dentro de una misma comunidad, alterando permanentemente su superficie y, por tanto, su naturaleza registral.
El punto de partida inexorable es el acuerdo entre las partes implicadas directamente: el propietario que cede metros cuadrados y el que los incorpora. Sin embargo, la decisión no queda cerrada en este ámbito. La LPH exige que la Junta de Propietarios, en muchos casos, valide la operación. Concretamente, es necesario el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que, además, representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta exigencia se basa en el hecho de que la operación altera el equilibrio de cargas y beneficios comunitarios, ya que las cuotas de participación, que determinan el peso en los gastos comunes, se verán modificadas. Solo se dispensa de esta autorización cuando los estatutos de la comunidad ya prevén expresamente este derecho a los propietarios.
Más allá del protocolo
Una vez obtenido el visto bueno vecinal, el proceso se desplaza hacia el ámbito técnico y legal. Es imprescindible la intervención de un arquitecto o técnico competente, que deberá evaluar la viabilidad física de la unión. No se trata solo de abrir un agujero en una pared. Hay que asegurarse de que no se tocan elementos estructurales, conductos de ventilación, chimeneas, instalaciones usuales o que se respeta la normativa de accesibilidad, seguridad contra incendios y salubridad. Esta fase suele materializarse en un proyecto técnico que deberá presentarse al ayuntamiento para la obtención de la correspondiente licencia de obra, un trámite que puede alargarse varios meses.
Paralelamente, se lleva a cabo el núcleo de la operación jurídica: la firma de la escritura pública ante notario. En este documento, las partes formalizan la segregación (la parte que se desprende) y la agregación (la parte que se incorpora), y se fijan las nuevas cuotas de participación que tendrán cada una de las propiedades resultantes dentro de la comunidad. Esta escritura es posteriormente inscrita en el Registro de la Propiedad, dando publicidad y seguridad jurídica a la nueva realidad.
La operación tiene un impacto directo e inevitable en la órbita económica y fiscal. Al producirse una alteración de la superficie y las características de los bienes, hay que comunicarlo al Catastro. Este organismo volverá a calcular el valor catastral de ambos inmuebles. Como resultado, el propietario que amplía su vivienda verá incrementado el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y, eventualmente, la plusvalía municipal en una futura transmisión. Por el contrario, quien reduce su superficie se beneficiará de una baja en estas cargas tributarias.
Este proceso, aunque complejo, abre un abanico de posibilidades frente a un mercado inmobiliario a menudo rígido. Permite adaptar la vivienda a cambios familiares, como la llegada de hijos o la necesidad de un espacio de teletrabajo, sin pasar por las molestias y costes de una mudanza. También ofrece una salida a vecinos con espacios sobredimensionados para sus necesidades actuales, que pueden aligerar su carga económica cediendo parte de su propiedad. Se configura, pues, como una herramienta de reforma del parque inmobiliario existente, una vía de cooperación vecinal y una alternativa pragmática en un panorama donde el acceso a la vivienda continúa siendo un reto para muchas familias. Su ejecución exige, sin embargo, paciencia, asesoramiento profesional interdisciplinar y, sobre todo, una buena dosis de diálogo y acuerdo entre las partes implicadas y la comunidad en conjunto.