La muerte de los padres es un acontecimiento profundamente doloroso que, además del vacío emocional, suele traer consigo una serie de cuestiones prácticas y legales complejas. Entre ellas, el destino de la vivienda familiar se convierte con frecuencia en un foco de tensiones y desacuerdos entre los hermanos herederos. Cuando uno quiere vender para obtener liquidez y el otro desea conservar el hogar lleno de recuerdos, la situación puede enredarse, poniendo a prueba tanto los vínculos familiares como el conocimiento sobre las opciones jurídicas disponibles.

El dilema es habitual: dos hermanos heredan un piso a partes iguales y sus visiones sobre su futuro chocan. Ante este escenario, muchos piensan que la única salida es que el hermano que quiere quedarse el inmueble compre la parte del otro, como en cualquier transacción inmobiliaria. Sin embargo, esta vía no es ni la única ni, a menudo, la más ventajosa.

Como explica el abogado especialista en derecho sucesorio David Jiménez, existe un mecanismo jurídico específico y menos conocido que ofrece una solución más eficiente: la extinción del condominio. Esta figura, regulada por el Código Civil español, está diseñada precisamente para resolver situaciones de copropiedad forzosa, como las que se dan tras una herencia.

La primera aclaración fundamental es que ningún heredero está obligado a permanecer indefinidamente en la llamada "indivisión" del bien heredado. Esto significa que, si uno de los hermanos quiere salir de la copropiedad, tiene instrumentos legales para forzar una solución. La idea de que un hermano pueda "bloquear" para siempre la venta del inmueble si él no está de acuerdo es un error muy extendido. La ley reconoce el derecho de cada coheredero a disponer de su parte de la herencia, y por eso establece mecanismos para poner fin a estas situaciones de estancamiento.

La extinción del condominio es, precisamente, uno de estos mecanismos. Consiste en un procedimiento legal que permite adjudicar la totalidad del inmueble a uno de los coherederos, mientras que el otro recibe una compensación económica equivalente al valor de su parte. A diferencia de una compraventa tradicional, aquí no hay un comprador y un vendedor que negocian, sino que se trata de un proceso de adjudicación forzosa que se inicia precisamente porque los coherederos no han podido llegar a un acuerdo sobre el mantenimiento de la indivisión.

En la práctica, el proceso se inicia cuando uno de los coherederos solicita judicial o notarialmente la extinción del condominio. Se procede entonces a una valoración objetiva del inmueble, a menudo por medio de un técnico o agencia de valoración reconocida. Una vez determinado el valor de mercado, se ofrece a los otros coherederos la posibilidad de adjudicarse el inmueble pagando la correspondiente compensación económica. Si el hermano que desea conservar la vivienda acepta, se adjudica el 100% de la propiedad y deberá abonar a su hermano el importe equivalente al valor de su parte. Todo esto se formaliza mediante escritura pública ante notario, que después se inscribe en el Registro de la Propiedad.

La gran diferencia respecto a una compraventa convencional radica en el tratamiento fiscal, que es considerablemente más favorable. En una compraventa de inmuebles, el adquirente debe afrontar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que oscila entre el seis y el diez por ciento del valor de la transacción, dependiendo de la comunidad autónoma. Además, el vendedor puede tener que pagar la plusvalía municipal por el incremento de valor del terreno desde la adquisición hasta la venta.

En cambio, en una extinción del condominio, la operación tributa por el concepto de Actos Jurídicos Documentados, con un tipo impositivo mucho más reducido, generalmente entre el 0,5% y el 1,5%. Esta diferencia puede suponer un ahorro de miles de euros. Por ejemplo, en un inmueble valorado en trescientos mil euros, el ahorro fiscal podría superar los quince o veinticinco mil euros en comparación con una compraventa tradicional.

En cuanto a la plusvalía municipal, Jiménez aclara que en principio no debe liquidarse en una extinción de condominio sin exceso de adjudicación. La excepción se daría únicamente en aquellos casos en que hubiera un exceso de adjudicación, es decir, cuando uno de los coherederos recibiera más de lo que le corresponde proporcionalmente. Por ejemplo, si en una herencia entre dos hermanos a partes iguales, uno de ellos se adjudicara el 70% del inmueble y el otro solo el treinta, o si uno recibiera el inmueble completo, pero no compensara adecuadamente al otro por el valor de su parte. En estas circunstancias, sobre el exceso sí podría aplicarse la plusvalía municipal.

Además del ahorro fiscal, la extinción del condominio ofrece otras ventajas significativas. Es un procedimiento más ágil que una compraventa tradicional, especialmente cuando los herederos ya están identificados y sus cuotas están claramente definidas. Al estar regulada específicamente por el Código Civil, ofrece un marco legal sólido y previsible, lo que minimiza los posibles conflictos futuros. También contribuye a preservar las relaciones familiares, ya que permite una solución equilibrada donde cada uno obtiene lo que busca: el inmueble en unos casos, la liquidez en otros. Finalmente, evita la venta a terceros, permitiendo que el hermano que desea conservar el inmueble pueda hacerlo sin tener que enfrentarse a una subasta pública o a la venta a un extraño.

Sin embargo, hay que tener en cuenta algunas consideraciones prácticas. El hermano que se quede el inmueble necesitará los recursos económicos para compensar a los otros coherederos, lo que puede requerir el acceso a financiación bancaria. Otro punto crítico es el acuerdo sobre la valoración del inmueble. Si los coherederos no coinciden, puede ser necesaria una valoración por parte de un técnico independiente o, en último término, una resolución judicial. También hay que considerar que el procedimiento puede ser impugnado por alguno de los coherederos si consideran que no se está respetando su cuota o si hay irregularidades en la valoración. En casos con más de dos herederos, la situación se complica, pero el mecanismo de la extinción del condominio sigue siendo aplicable, con las adaptaciones necesarias.

Es importante señalar que la extinción del condominio no es la única opción disponible. En función de las circunstancias específicas, los herederos podrían considerar otras alternativas, como pactar el mantenimiento de la indivisión por un período determinado, estableciendo las condiciones de uso y mantenimiento del inmueble. También podrían acordar poner el inmueble a la venta conjuntamente y repartirse los ingresos proporcionalmente. En herencias con diversos activos, se podría adjudicar el inmueble a un heredero y compensar a los otros con otros bienes de la herencia. Otra posibilidad sería poner la vivienda en alquiler y repartirse los ingresos periódicamente.

En definitiva, la extinción del condominio representa una herramienta jurídica poco conocida fuera de los círculos jurídicos, pero altamente eficaz para resolver uno de los conflictos más comunes en las herencias: el destino de la vivienda familiar cuando las voluntades de los herederos divergen. Este mecanismo no solo ofrece una vía legal para desbloquear situaciones de indivisión forzosa, sino que lo hace de manera fiscalmente eficiente, procedimentalmente ágil y emocionalmente menos conflictiva que alternativas como la compraventa tradicional o la venta a terceros.

La clave para una aplicación exitosa de este instrumento reside en un conocimiento preciso de sus requisitos legales, una valoración objetiva del inmueble, una compensación equitativa entre los coherederos y, especialmente, el asesoramiento por parte de profesionales especializados en derecho sucesorio y fiscal. Ante el doloroso proceso que sigue a la pérdida de los padres, conocer herramientas jurídicas como la extinción del condominio puede proporcionar a los herederos no solo soluciones prácticas a los dilemas sobre la herencia, sino también un marco para preservar, en la medida de lo posible, las relaciones familiares en un momento tan sensible como es el del reparto de los bienes de los padres difuntos.