A pesar de que España rompió en 2025 el récord de viviendas hipotecadas con el dato más alto en los últimos quince años, comprar una vivienda sin tener asegurada previamente la financiación continúa siendo una práctica extendida en el mercado inmobiliario español y uno de los principales factores de riesgo económico para las familias. Así lo advierte RN Tu Solución Hipotecaria, empresa intermediadora hipotecaria decana en España, que identifica tres errores recurrentes en la contratación de hipotecas y alerta de su impacto directo en el sobrecoste de las operaciones y en la estabilidad financiera de los hogares"El comprador español suele iniciar la búsqueda de vivienda sin haber estudiado antes su capacidad real de financiación. Se deja llevar por la emoción, visitas, se enamora de una y solo entonces se plantea cómo va a pagarla", afirma Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria. Es una forma de proceder que genera tensiones innecesarias y, en muchos casos, consecuencias económicas evitables" explica. Así pues, los tres errores más comunes: confiar en una hipoteca preaprobada, endeudarse de más y desconocer cómo funciona el sistema."
Según la experiencia acumulada por la compañía en miles de operaciones, el primer gran error es no contar con una hipoteca preaprobada antes de empezar a buscar vivienda. Esta falta de planificación provoca que muchos compradores lleguen en el momento de entregar las arras sin saber con certeza si podrán obtener la financiación necesaria. "El problema aparece cuando la vivienda interesa, hay otros compradores detrás y se exige una paga y señal inmediata. Si no se tiene la hipoteca clara, el riesgo de perder este dinero o de verse obligado a aceptar peores condiciones financieras se dispara", subraya Gulias.
El segundo fallo habitual es desconocer el nivel óptimo de endeudamiento. Muchos compradores no calculan correctamente cuánto pueden destinar al pago mensual sin comprometer su nivel de vida ni su capacidad de ahorro, lo que conduce a operaciones excesivamente ajustadas. "El endeudamiento máximo que concede un banco no siempre coincide con el endeudamiento saludable para una familia", apunta el directivo.
El tercer error tiene que ver con el desconocimiento del funcionamiento real del mercado hipotecario. Hay una percepción generalizada de que el mejor préstamo es siempre el que ofrece el tipo de interés más bajo, una idea que, según RN La Teva Solució Hipotecària, no suele corresponder con la realidad. "En la práctica, muchos de los tipos más atractivos están ligados a una fuerte vinculación comercial: seguros, planes de pensiones, fondos de inversión u otros productos que elevan de forma notable el coste total de la hipoteca", explica Gulias. Por eso, "en muchas ocasiones, una hipoteca con un tipo ligeramente superior resulta más económica cuando se analiza la TAE" avisa Gulias.
Entender bien los conceptos
La confusión entre el tipo de interés nominal (TIN) y la tasa anual equivalente (TAE) continúa siendo uno de los principales factores de distorsión en la toma de decisiones. "La mayoría de los compradores se fija en el tipo más bajo, cuando la referencia correcta para medir el coste real es la TAE", recuerda. La compañía subraya que una correcta planificación previa permitiría evitar gran parte de estos escenarios y mejorar de forma significativa las condiciones finales de financiación. "Nos encontramos con clientes que, por no haber analizado bien su operación desde el inicio, acaban firmando varios créditos para poder cerrar la compra. Esto supone asumir una carga financiera muy superior a la necesaria. La hipoteca no debería ser un trámite posterior a la compra, sino el primer paso del proceso", concluye Gulias.