El mercado de las hipotecas en Catalunya continúa exhibiendo una buena salud, encadenando ya diecisiete meses consecutivos de crecimiento interanual en el número de operaciones. Sin embargo, los datos del mes de noviembre, facilitados por el Instituto Nacional de Estadística, revelan un panorama económico complejo, con tendencias divergentes que señalan una cierta desaceleración en el ritmo e importantes matices en función del tipo de operación y del territorio.

Concretamente, el pasado mes de noviembre se constituyeron en Catalunya 7.373 hipotecas sobre viviendas, una cifra que representa un incremento del 7,9% respecto al mismo mes del año anterior.

Este progreso, sin embargo, se sitúa por debajo de la media estatal, que registró una vigorosa subida del 12,43%. Esta divergencia evidencia que el dinamismo del sector no es uniforme en todo el Estado y que Catalunya, posiblemente, partía de una situación más consolidada o se enfrenta ahora a factores específicos de moderación.

Uno de los aspectos más destacados del análisis es la notable evolución del capital desembolsado. El volumen total de financiación concedido para estas hipotecas alcanzó los 1.386,11 millones de euros, lo que supone un aumento sustancial del 17,88% en relación con noviembre del año pasado.

Esta diferencia positiva entre el porcentaje de crecimiento del capital y el del número de operaciones sugiere un incremento del valor medio de las propiedades financiadas o, alternativamente, un volumen mayor de financiación por operación, un hecho que podría estar ligado a la subida de los precios de la vivienda.

No obstante, si se compara con el mes inmediatamente anterior, octubre, se aprecia un ajuste significativo. El capital prestado experimentó una fuerte contracción del 19,2%, un descenso estacional o cíclico que refleja la volatilidad inherente a los mercados financieros e inmobiliarios mes a mes.

Una visión ampliada del mercado inmobiliario

Cuando se amplía el foco para abarcar la totalidad de las fincas, la fotografía gana en perspectiva. En Catalunya se inscribieron un total de 8.945 hipotecas sobre todo tipo de bienes inmuebles, movilizando un capital de casi 1.840 millones de euros. De este universo, la inmensa mayoría, 8.897, se constituyeron sobre fincas urbanas, mientras que solo 48 correspondieron a fincas rústicas, confirmando el peso absoluto del sector urbano en el mercado crediticio hipotecario.

Dentro de las fincas urbanas, la categoría de la vivienda continúa siendo hegemónica, representando 7.373 de las operaciones. Los solares, con 46 hipotecas, muestran una actividad muy reducida, mientras que el otro tipo de fincas urbanas, que podrían incluir locales comerciales, oficinas o edificios industriales, sumaron 1.478 operaciones, revelando un segmento con una actividad considerable.

Dinámicas de renegociación 

Los datos también ofrecen una ventana a las dinámicas de renegociación y refinanciación que se producen dentro del parque hipotecario existente. Durante noviembre, 1.506 hipotecas vieron modificadas sus condiciones. De estas, 1.031 fueron novaciones, es decir, cambios en los términos del contrato con la misma entidad financiera, una práctica que a menudo busca adaptar las condiciones a la evolución del mercado o de la situación económica de los titulares.

Paralelamente, se produjeron 116 subrogaciones al acreedor, donde el deudor cambia la entidad de crédito, y 359 subrogaciones al deudor, donde cambia el propietario del inmueble hipotecado. Estos movimientos reflejan un mercado secundario activo, con propiedades que cambian de manos y ciudadanos que buscan mejores condiciones en otras entidades.

El mosaico territorial del Estado

El estudio comparativo por comunidades autónomas dibuja un mapa de contrastes pronunciados. El crecimiento interanual más espectacular se dio en Cantabria, con un incremento del 54,30%, seguida del País Valencià y Andalucía, que superaron ambos el 25% de crecimiento. Estos datos apuntan a mercados que, posiblemente, parten de bases más bajas o que están experimentando un dinamismo extraordinario.

En el extremo opuesto, Baleares, Aragón y Madrid registraron variaciones negativas, con caídas del 9,23%, 7,35% y 3,28%, respectivamente. El caso de Madrid, como gran capital económica, y el de Baleares, como mercado turístico maduro, son especialmente significativos y sugieren factores de saturación, ajuste de precios o cambios en los patrones de inversión.

En cuanto al capital prestado, prácticamente todas las comunidades experimentaron aumentos, destacando nuevamente Cantabria, Canarias y el País Valencià con incrementos que van del 82% al 42%. La única excepción a esta tendencia positiva general fue Aragón, donde el volumen de financiación disminuyó ligeramente, un 1,86%.

En conjunto, los datos de noviembre para Catalunya proyectan la imagen de un mercado hipotecario que, a pesar de mantener la senda de crecimiento, empieza a mostrar signos de madurez y desaceleración en comparación con la media estatal.

La robustez del capital concedido, sin embargo, y la actividad en los segmentos de renegociación y cancelación, indican un tejido financiero activo y complejo, que todavía es un pilar fundamental de la economía y del sector inmobiliario catalán.