El economista jefe y director de Planificación Estratégica y Estudios de CaixaBank, Enric Fernández, ha pedido más vivienda pública e incentivos fiscales para los arrendadores como algunas de las medidas para superar la crisis de la vivienda actual. Lo ha dicho durante su intervención en la conferencia anual de la Asociación de Mediación Aseguradora de Entidades Financieras, donde ha repasado la situación del mercado residencial y las posibles vías de solución. Fernández ha indicado que la situación actual de la vivienda tiene como "problema fundamental" la escasez de oferta. Este diagnóstico, que comparten buena parte de los analistas del sector, sitúa el origen de la crisis en la incapacidad del mercado de generar suficientes viviendas para absorber la demanda existente.

Según los cálculos de la entidad, cada año se crean unas 200.000 nuevas viviendas netas, es decir, nuevos hogares que se constituyen por diferentes motivos: emancipación de los jóvenes, separaciones, migraciones internas o llegada de población extranjera. Sin embargo, solo se finalizan alrededor de 100.000 nuevas. Esta diferencia entre la demanda y la oferta explica, en buena parte, la presión sobre los precios y las dificultades de acceso que afrontan muchas familias. El parque actual de viviendas ha podido absorber esta demanda en los últimos años, pero lo ha hecho a costa de tensionar los precios y de generar problemas de accesibilidad, especialmente en las zonas urbanas con más presión demográfica. Esta dinámica ha llevado a una situación en la que muchas personas, sobre todo jóvenes y colectivos con rentas medias o bajas, tienen dificultades para acceder a una vivienda digna a un precio asequible.

Soluciones a largo plazo

A largo plazo, el economista jefe ha propuesto varias soluciones para aumentar la oferta de vivienda. Entre ellas, destaca la necesidad de ampliar la oferta de suelo finalista, es decir, el suelo que ya está urbanizado y que puede acoger nuevas construcciones de manera inmediata. Esta medida permitiría acelerar el proceso de construcción y reducir los plazos que actualmente separan la planificación de un proyecto de su ejecución. También ha propuesto aumentar la densidad en términos de altura de los edificios, una medida que permitiría construir más viviendas en el mismo espacio. Esta opción, sin embargo, requiere modificar la normativa urbanística y puede generar resistencias en algunos municipios, donde los vecinos a menudo se muestran contrarios a un aumento de la densidad por miedo a que esto afecte la calidad de vida o el valor de sus propiedades.

Además, Fernández ha reclamado más agilidad para conceder permisos y licencias, un aspecto que a menudo se convierte en un cuello de botella que retrasa el inicio de las obras. La lentitud administrativa es uno de los factores que más critican los promotores, que ven cómo sus proyectos quedan parados durante meses o incluso años. Y ha propuesto mejorar las infraestructuras para "ensanchar" las zonas deseables de la población para vivir, es decir, para hacer que más áreas del territorio sean atractivas y viables para los ciudadanos. Esto implicaría mejorar las conexiones de transporte, los servicios públicos y las dotaciones en zonas que actualmente quedan fuera de los principales polos de atracción residencial.

En todo caso, Fernández ha reconocido que estas soluciones de oferta son a largo plazo, por lo que ahora las administraciones deben "gestionar el mientras" para las personas vulnerables que sufrirán desahucios, las personas a quienes subirá de forma elevada el alquiler en la renovación o aquellas que se quieren emancipar y no encuentran una vivienda que se puedan permitir. Este "mientras tanto" es especialmente crítico para los colectivos más vulnerables, que no pueden esperar que las medidas estructurales den fruto en cinco o diez años. Para estas personas, la solución debe ser inmediata y debe evitar que queden en situación de exclusión residencial.

El reto de no empeorar la situación

Para el economista jefe de CaixaBank, es necesario que haya "suficiente vivienda pública" para dar alternativa residencial a las personas vulnerables que sean desahuciadas, así como incentivos fiscales para que los arrendadores "modulen" las subidas de alquiler en el tiempo. Esta última propuesta busca evitar que los incrementos de renta se concentren en un solo momento y que los inquilinos tengan que asumir aumentos repentinos que pongan en riesgo su capacidad de pago. Si los propietarios tienen incentivos para repartir las subidas a lo largo del tiempo, los inquilinos pueden planificar mejor sus finanzas y reducir el riesgo de perder la vivienda.

"El reto es dar una respuesta que no sea contraproducente en términos de esta necesidad de incrementar oferta", ha recalcado Fernández. Con esta advertencia, el economista jefe de CaixaBank subraya que las medidas que se tomen para paliar la crisis no deberían empujar a los propietarios a retirar viviendas del mercado de alquiler, lo que reduciría aún más la oferta disponible y empeoraría el problema que se quiere resolver. Esta reflexión conecta con un debate más amplio sobre la eficacia de las políticas de vivienda. Mientras unos defienden que hay que intervenir el mercado para proteger a los inquilinos, otros advierten que un exceso de regulación puede tener efectos no deseados, como la reducción de la oferta de alquiler o el aumento del mercado negro. Encontrar el equilibrio entre protección e incentivo es, precisamente, el reto que señala Fernández.