L'economista en cap i director de Planificació Estratègica i Estudis de CaixaBank, Enric Fernández, ha demanat més habitatge públic i incentius fiscals per als arrendadors com algunes de les mesures per superar la crisi de l'habitatge actual. Ho ha dit durant la seva intervenció a la conferència anual de l'Associació de Mediació Asseguradora d'Entitats Financeres, on ha repassat la situació del mercat residencial i les possibles vies de solució. Fernández ha indicat que la situació actual de l'habitatge té com a "problema fonamental" l'escassetat d'oferta. Aquesta diagnosi, que comparteixen bona part dels analistes del sector, situa l'origen de la crisi en la incapacitat del mercat de generar prou habitatges per absorbir la demanda existent.
Segons els càlculs de l'entitat, cada any es creen uns 200.000 nous habitatges nets, és a dir, noves llars que es constitueixen per diferents motius: emancipació dels joves, separacions, migracions internes o arribada de població estrangera. Tot i això, només se'n finalitzen al voltant de 100.000 de nous. Aquesta diferència entre la demanda i l'oferta explica, en bona part, la pressió sobre els preus i les dificultats d'accés que afronten moltes famílies. El parc actual d'habitatges ha pogut absorbir aquesta demanda en els últims anys, però ho ha fet a costa de tensionar els preus i de generar problemes d'accessibilitat, especialment en les zones urbanes amb més pressió demogràfica. Aquesta dinàmica ha portat a una situació en què moltes persones, sobretot joves i col·lectius amb rendes mitjanes o baixes, tenen dificultats per accedir a un habitatge digne a un preu assequible.
Solucions a llarg termini
A llarg termini, l'economista en cap ha proposat diverses solucions per augmentar l'oferta d'habitatge. Entre elles, destaca la necessitat d'ampliar l'oferta de sòl finalista, és a dir, el sòl que ja està urbanitzat i que pot acollir noves construccions de manera immediata. Aquesta mesura permetria accelerar el procés de construcció i reduir els terminis que actualment separen la planificació d'un projecte de la seva execució. També ha proposat augmentar la densitat en termes d'alçada dels edificis, una mesura que permetria construir més habitatges en el mateix espai. Aquesta opció, però, requereix modificar la normativa urbanística i pot generar resistències en alguns municipis, on els veïns sovint es mostren contraris a un augment de la densitat per por que això afecti la qualitat de vida o el valor de les seves propietats.
A més, Fernández ha reclamat més agilitat per concedir permisos i llicències, un aspecte que sovint es converteix en un coll d'ampolla que endarrereix l'inici de les obres. La lentitud administrativa és un dels factors que més critiquen els promotors, que veuen com els seus projectes queden aturats durant mesos o fins i tot anys. I ha proposat millorar les infraestructures per "eixamplar" les zones desitjables de la població per viure, és a dir, per fer que més àrees del territori siguin atractives i viables per als ciutadans. Això implicaria millorar les connexions de transport, els serveis públics i les dotacions en zones que actualment queden fora dels principals pols d'atracció residencial.
En tot cas, Fernández ha reconegut que aquestes solucions d'oferta són a llarg termini, per la qual cosa ara les administracions han de "gestionar el mentre" per a les persones vulnerables que patiran desnonaments, les persones a qui pujarà de forma elevada el lloguer en la renovació o aquelles que es volen emancipar i no troben un habitatge que es puguin permetre. Aquest "mentrestant" és especialment crític per als col·lectius més vulnerables, que no poden esperar que les mesures estructurals donin fruit en cinc o deu anys. Per a aquestes persones, la solució ha de ser immediata i ha d'evitar que quedin en situació d'exclusió residencial.
El repte de no empitjorar la situació
Per a l'economista en cap de CaixaBank, és necessari que hi hagi "suficient habitatge públic" per donar alternativa residencial a les persones vulnerables que siguin desnonades, així com incentius fiscals perquè els arrendadors "modulin" les pujades de lloguer en el temps. Aquesta darrera proposta busca evitar que els increments de renda es concentrin en un sol moment i que els inquilins hagin d'assumir augments sobtats que posin en risc la seva capacitat de pagament. Si els propietaris tenen incentius per repartir les pujades al llarg del temps, els inquilins poden planificar millor les seves finances i reduir el risc de perdre l'habitatge.
"El repte és donar una resposta que no sigui contraproduent en termes d'aquesta necessitat d'incrementar oferta", ha recalcat Fernández. Amb aquesta advertència, l'economista en cap de CaixaBank subratlla que les mesures que es prenguin per pal·liar la crisi no haurien d'empènyer els propietaris a retirar habitatges del mercat de lloguer, cosa que reduiria encara més l'oferta disponible i empitjoraria el problema que es vol resoldre. Aquesta reflexió connecta amb un debat més ampli sobre l'eficàcia de les polítiques d'habitatge. Mentre uns defensen que cal intervenir el mercat per protegir els inquilins, altres adverteixen que un excés de regulació pot tenir efectes no desitjats, com la reducció de l'oferta de lloguer o l'augment del mercat negre. Trobar l'equilibri entre protecció i incentiu és, precisament, el repte que assenyala Fernández.