En España, casi un 50% de las familias en alquiler está en riesgo de pobreza, una tasa muy superior a la media europea, donde se sitúa ligeramente por encima del 30%. Se trata del país con el porcentaje más elevado de la Unión Europea, según los datos publicados este miércoles por el Banco de España en el Informe Anual de 2022. ¿La razón? Explican, una oferta reducida y unos precios de alquiler muy elevados. 

El supervisor, de hecho, observa vulnerabilidades en el mercado de la vivienda en general, tanto en el alquiler como en la compra. Pero llama la atención sobre el del alquiler por los precios, que se han disparado desde 2014. "Unos precios del alquiler elevados, en comparación con las rentas del trabajo (salarios), aumentan la proporción de población en riesgo de exclusión social y de hogares con capacidad de gasto restringida en otros bienes y servicios".

Así, un 48,9% de los hogares españoles que residen en viviendas de alquiler se encuentran en riesgo de pobreza o de exclusión social, el porcentaje más elevado de la Unión Europea. Además, casi el 41% de las familias dedica más del 40% de su renta disponible a la vivienda frente a un 21,2% en el promedio de la UE, con especial incidencia en las familias con menor renta, destaca el supervisor.

El mercado del alquiler en España ha experimentado un crecimiento muy significativo durante los últimos años y el resultado de este crecimiento se refleja en un aumento de unos 800.000 hogares y 2 millones de personas adicionales residiendo en una vivienda en alquiler entre 2011 y 2021. Esto ha hecho que actualmente haya un 4,2% más de personas viviendo en alquiler, el 24,2% del total.

Esta ratio se encuentra aún por debajo de la UE (un 30,1%) y el área del euro (un 34,2%) porque en España es más común tener una vivienda en propiedad en comparación con otros países, pero la falta de recursos está haciendo que cada vez haya menos propietarios y más alquilados. 

Un mercado vulnerable

El Banco de España aprecia “una especial vulnerabilidad” en las condiciones de acceso a la vivienda en nuestro país, porque estas condiciones se han endurecido en los últimos años, tanto en la compra como en el alquiler. El supervisor destaca que se ha reducido el número de personas o familias que tienen una vivienda en propiedad, sobre todo entre los jóvenes, de forma que el incremento de la demanda de alquiler se ha concentrado en este colectivo, en los hogares de menor renta y en determinadas áreas geográficas.

Esta situación está muy relacionada con la situación del mercado laboral y los criterios de concesión de crédito hipotecario. El insuficiente crecimiento de la oferta para absorber el fuerte incremento de la demanda explicaría la fuerte subida de los precios del alquiler desde 2014. El mercado laboral, de hecho, ha contribuido a un aumento en la desigualdad de la riqueza en nuestro país.

Los precios del alquiler están por encima de los salarios, lo que ha aumentado la proporción de población en riesgo de exclusión social y de hogares con capacidad de gasto restringida en otros bienes y servicios. Además, la oferta de vivienda es escasa y no puede absorber el fuerte incremento de la demanda, lo que explicaría, en buena medida, el elevado crecimiento de los precios del alquiler.

Frente a ello, recuerda el BdE, el Gobierno español ha aprobado la ley por el derecho a la vivienda que pone el énfasis en el necesario incremento de la oferta de vivienda en alquiler y establece algunas medidas que actúan sobre los precios. Entre estas medidas se incluyen límites a la hora de actualizar la renta que paga un inquilino que está de alquiler y también la posibilidad de limitar los precios del alquiler en zonas tensionadas por precios.

Pero, “los estudios económicos muestran que los controles de precios pueden generar efectos adversos sobre la oferta de alquiler, tanto en cantidad como en calidad, de modo que, en último término, lejos de lograr un abaratamiento de las viviendas arrendadas, se termine dando lugar a mayores niveles de precios”, advierte el BdE. 

En este contexto, el supervisor cree que será fundamental que el Gobierno español evalúe “con rigor” la capacidad de esta nueva norma para alcanzar de forma efectiva sus objetivos. En particular, “resulta necesario prestar atención a las señales de aparición de los efectos adversos mencionados, de manera que se adapte la normativa para evitar su materialización”.

Fuentes del Banco de España valoran positivamente la medida del Gobierno, dado que el problema de acceso de la vivienda en nuestro país, "es serio y estructural". Pero creen que debe abordarse en múltiples dimensiones, porque tiene que ver con el crecimiento económico, la productividad y los salarios.

"No podemos tratar de resolver este problema estructural con una única política. La nueva ley de vivienda es positiva, pero sola no será suficiente", concluyen.