El Govern ha actualizado la lista de zonas tensionadas, una revisión que comporta cambios significativos en el mapa de la regulación de los alquileres en Catalunya. La primera declaración, que entró en vigor en marzo de 2024, tenía una vigencia de tres años y ahora, para prorrogarla, era necesario revisar anualmente si los municipios seguían cumpliendo los criterios establecidos por ley. El resultado del análisis es un escenario con movimientos en ambas direcciones. Por un lado, 118 municipios mantienen la condición de zona tensa. Por otro, 22 localidades que habían sido declaradas tensas dejan de serlo, mientras que 53 nuevas entran. En conjunto, el número de municipios incluidos en las ZMRT catalanas pasa de 271 a 302, pero la población que vive en estas zonas se reduce de 7 millones a 6,1 millones de personas.
La salida de 22 municipios de la lista responde al hecho de que ya no cumplen los criterios que exige la normativa para mantenerse en ella. La ley estatal determina que, para ser considerado ZMRT es necesario que las personas o familias destinen más del 30% de sus ingresos a pagar el alquiler o la hipoteca, o bien que el precio del alquiler o de la compra haya experimentado en los últimos cinco años un incremento acumulado de al menos tres puntos por encima del IPC. La Generalitat ha vinculado la salida de estos municipios a la efectividad de la regulación. La consellera de Territori, Sílvia Paneque, ha defendido que el mecanismo del tope del alquiler funciona para contener el alza de precios y que las localidades que ahora salen de la lista han logrado reducir las tensiones en el mercado. Esta interpretación, sin embargo, no es compartida por todos los actores del sector.
La salida de la lista implica que en estos municipios dejarán de aplicarse las medidas de contención de precios que establece la ley. Así, los nuevos contratos de alquiler podrán superar el precio del último contrato vigente de los últimos cinco años y, en el caso de los grandes tenedores, dejará de ser obligatorio ajustarse al índice de referencia del precio del alquiler. Entre las 22 localidades que dejan de ser consideradas zona de mercado residencial tenso, hay ciudades como Lleida, Granollers, Mollet del Vallès, Reus y Figueres.
También salen de la lista Banyoles, Berga, Cabrera de Mar, Caldes d'Estrac, Canovelles, Cervelló, Cervera, Guissona, Les Franqueses del Vallès, Montmeló, el Papiol, Parets del Vallès, Sant Climent de Llobregat, Santa Margarida de Montbui, Sant Fruitós de Bages y Tortosa. Por demarcaciones, la de Barcelona es la que pierde más municipios, con 11 salidas; la de Lleida y la Catalunya Central pierden 3 cada una; las comarcas de Girona, 2; y Tarragona, el Penedès y las Terres de l'Ebre, 1 cada una.
Nuevos municipios que entran en la lista
Al mismo tiempo, se ha aprobado una nueva declaración, la tercera, que incorpora 53 municipios que hace tres años no cumplían los requisitos, pero ahora sí. Estas localidades suman una población de 255.000 personas, que pasarán a vivir en zonas con mercado residencial tenso. Girona es la demarcación que incorpora más, con 16 municipios, seguida de la Catalunya Central con 9, el Camp de Tarragona con 7, Barcelona y el Penedès con 6 cada una, el Alt Pirineu i Aran y Lleida con 4, y las Terres de l'Ebre con 1.
Entre los municipios que acceden a la lista se encuentran Martorell, Tordera, Sant Andreu de la Barca, Vila-seca, Constantí, la Jonquera, Cardona, Sallent o Navarcles. También entran municipios del Pirineu como la Pobla de Segur, Ribera d'Urgellet o Montferrer i Castellbò, y localidades gerundenses como Bàscara, Llagostera, Sant Joan de les Abadesses o la Jonquera. Una vez la declaración se publica en el DOGC, se abre un período de alegaciones. Después de resolverlas, la lista se aprobará definitivamente y se enviará al Ministerio de Vivienda, que la deberá aprobar y publicar en el BOE para que entre en vigor.
En todos los municipios considerados mercado tenso se aplican medidas para la contención de los precios del alquiler. La principal es que el alquiler de los nuevos contratos no puede superar el precio del último contrato vigente de los últimos cinco años, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de aquel contrato. Además, cuando se trata de un gran tenedor, el alquiler no puede ser superior al índice de referencia del precio del alquiler. Esta doble limitación pretende frenar la escalada de precios en los mercados más presionados y proteger a los inquilinos de subidas desproporcionadas.
El debate sobre la eficacia de estas medidas continúa abierto. Mientras el Govern defiende que han ayudado a contener el alza de precios, los propietarios y algunas asociaciones del sector critican que la regulación puede desincentivar la oferta de alquiler y tener efectos contrarios a los deseados. El resultado de la revisión anual, con salidas y entradas de municipios, alimentará esta discusión y ofrecerá datos para evaluar el impacto real de la normativa.