El problema de l'habitatge s'ha convertit en una de les principals preocupacions econòmiques i socials de Catalunya. L'increment dels preus de compra i dels lloguers, molt per sobre de l'evolució dels ingressos de la majoria de la població, està dificultant l'emancipació dels joves, comprometent la capacitat d'estalvi de les famílies i agreujant, cada dia més, una escandalosa desigualtat en les oportunitats d'accés a l'habitatge. Davant d'aquesta situació, el debat s'ha centrat sovint en la necessitat de construir més habitatges i aquesta és la recepta d’algunes formacions polítiques. Però la qüestió és més complexa: quants habitatges necessitem, on els hem de construir i, sobretot, com garantim que siguin assequibles?

Més oferta: una condició necessària, però no suficient

Des del punt de vista econòmic, la primera constatació és difícilment discutible: quan la demanda d'habitatge creix més ràpidament que l'oferta, els preus augmenten. Per tant, no és possible corregir estructuralment l'escassetat sense incrementar substancialment la construcció d'habitatges i la disponibilitat de sòl urbanitzat. Disminuir la demanda futura, en gran mesura determinada per la immigració, seria una opció, però hem de partir de la base que en necessitem un cert volum, potser menor que l’actual, però sense immigració no podem fer front a l’envelliment natural i a la caiguda de població en edat de treballar.

Diversos estudis empírics recents aplicats a altres països mostren que la construcció d'habitatge nou pot contribuir a moderar els lloguers i els preus dels habitatges existents. Un dels mecanismes identificats és el denominat filtratge residencial: les llars amb més capacitat adquisitiva accedeixen a habitatges nous del mercat lliure i alliberen els que ocupaven anteriorment, que poden passar a ser ocupats per famílies amb rendes inferiors. Aquest procés genera cadenes de mobilitat residencial que poden estendre els efectes de l'augment de l'oferta a diferents segments del mercat.

Ara bé, aquests efectes són graduals i no garanteixen que els habitatges resultants siguin assequibles per a tothom. Tampoc no són iguals en tots els territoris. La disponibilitat de sòl, les restriccions urbanístiques, la localització i les infraestructures condicionen la capacitat de resposta de l'oferta.

En conseqüència, construir més és imprescindible, però no podem confondre l'augment de l'oferta amb la solució automàtica del problema d'accessibilitat.

El mercat lliure no garanteix l'habitatge assequible

El mercat immobiliari assigna els habitatges en funció de la capacitat adquisitiva de la demanda i de la rendibilitat esperada de les promocions. No necessàriament en funció de les necessitats residencials de la població.

En les actuals condicions del mercat català, especialment a Barcelona i a les zones de més demanda, els costos del sòl, de construcció i de finançament, juntament amb les expectatives de rendibilitat, fan difícil que la promoció privada pugui oferir habitatges a preus compatibles amb els ingressos d’un percentatge molt considerable i creixent de les famílies.

És cert que l'augment de l'oferta privada pot moderar els preus generals i que, amb el pas del temps, el filtratge residencial pot ampliar la disponibilitat d'habitatges de preus inferiors. Però no podem demanar a les famílies que avui no poden assumir un lloguer que esperin quinze o vint anys perquè aquest mecanisme acabi produint els seus efectes.

El mercat immobiliari assigna els habitatges en funció de la capacitat adquisitiva de la demanda i la rendibilitat esperada de les promocions

A més, hi ha una part de la població —especialment les rendes més baixes i una part significativa de les rendes mitjanes— que no pot (ni podrà en un futur raonable) satisfer les seves necessitats residencials a través del mercat lliure, fins i tot en un escenari d'increment considerable de la construcció.

Això no és una anomalia, sinó una característica del mercat de l'habitatge: és simultàniament un bé de primera necessitat, un actiu patrimonial i un bé d'inversió. Per això, confiar exclusivament en els incentius del mercat no garanteix l'accés universal a un habitatge digne i assequible.

Una política pública que complementi el mercat

La resposta no hauria de ser contraposar construcció privada i intervenció pública, sinó assignar a cadascuna la funció que pot desenvolupar.

D'una banda, cal facilitar un increment substancial de la promoció privada, eliminant obstacles innecessaris, mobilitzant sòl finalista, reduint terminis administratius i millorant la productivitat del sector constructor. També cal ampliar la disponibilitat d'habitatge en localitzacions ben connectades amb els centres d'activitat econòmica, perquè la política residencial no pot deslligar-se de les infraestructures i de l'ordenació territorial. El problema de Rodalies forma part del problema de l’habitatge.

Una característica del mercat de l'habitatge és que és simultàniament un bé de primera necessitat, un actiu patrimonial i un bé d'inversió

De l'altra, cal una política pública activa que faci possible la producció d'habitatge que el mercat, per si sol, no té incentius per proporcionar.

Aquesta política hauria de combinar quatre instruments:

  • Promoció pública directa, per ampliar un parc permanent de lloguer social.
  • Col·laboració publicoprivada, posant sòl públic a disposició de promotors públics o privats, cooperatives i operadors especialitzats mitjançant drets de superfície de llarga durada, amb obligacions de preus i permanència de l'assequibilitat i retorn del sòl i els habitatges al sector públic després dels anys necessaris i compatibles amb una rendibilitat raonable.
  • Incentius a la promoció privada assequible, mitjançant finançament preferent, beneficis fiscals o subvencions de capital condicionades a l'establiment de preus màxims. Similar a l’habitatge de protecció oficial clàssic.
  • Captura de plusvàlues urbanístiques, de manera que una part del valor generat per les decisions públiques de transformació i edificabilitat reverteixi en la provisió d'habitatge assequible.

És especialment important que els recursos públics no es destinin indiscriminadament a subvencionar operacions privades, sinó que es vinculin a contraprestacions verificables: preus limitats, terminis llargs d'assequibilitat, qualitat constructiva, i compatibles amb una rendibilitat raonable però no especulativa.

L'objectiu ha de ser mobilitzar també el capital privat i la capacitat empresarial, sense renunciar a la responsabilitat pública de garantir l'accés a l'habitatge.

Quin esforç financer necessitem?

Podem fer un esbós ràpid d’una primera aproximació a partir de dues necessitats: la demanda actual no atesa i les necessitats que generaran les noves llars.

El 31 de desembre de 2025, hi havia 129.184 inscrits al Registre de sol·licitants d'habitatge amb protecció oficial de Catalunya. Aquesta xifra constitueix una referència significativa de la demanda actual que no troba resposta adequada, encara que segurament no recull necessàriament totes les llars amb dificultats d'accés.

Per estimar les necessitats futures, podem recuperar la metodologia del Pla Territorial Sectorial d'Habitatge. El Pla estimava que el 46% de les noves llars quedarien excloses del mercat per raó dels seus ingressos, però considerava que un 15% d'aquestes podrien resoldre la necessitat mitjançant suport intrafamiliar, principalment donacions o herències d'habitatges. D'aquí resultava que un 39% del total de noves llars necessitaria algun tipus d'ajut públic. És una estimació elaborada amb les condicions de mercat de 2018, segurament avui molt optimista, però ofereix un criteri per dimensionar, de manera aproximada, les necessitats a llarg termini.

Les projeccions de l'Idescat preveuen, en el seu escenari central, un increment net de 314.392 llars entre 2025 i 2040, decreixent en el temps. Però aquesta dada només indica una diferència entre les llars que es formen i les que desapareixen  (per mort o altres causes). Les que necessiten el suport són les que es formen, que resultarien sumant a aquell increment net les que desapareixen. Si, a partir d’un càlcul resultant de les defuncions més un plus per altres causes (reagrupaments familiars, llars que es fusionen, emigració…) apliquem una taxa de mortalitat del 0,6% de les llars existents, resultaria que les llars “brutes” que es formarien en el període serien de 606.000 en els quinze anys. Si apliquem el percentatge del 39%, unes 236.000 llars necessitarien suport públic. Afegint-hi les 129.184 inscrites actualment al Registre HPO, obtenim una necessitat aproximada de 365.000 llars en quinze anys que precisarien alguna forma de suport, és a dir, unes 24.000 anuals.

La resposta no ha de ser contraposar construcció privada i intervenció pública, sinó assignar a cadascuna la funció que pot desenvolupar

Aquesta xifra no s'ha d'interpretar com la necessitat de construir 365.000 habitatges públics. És la dimensió aproximada del repte d'accés assequible que caldria cobrir amb el conjunt d'instruments disponibles.

Podem aproximar també l'esforç econòmic. Prenem un cost mitjà de promoció de 200.000 euros per habitatge, un valor molt dependent de si l’administració aporta el sòl finalista o no. Per estimar l'esforç públic, suposem que l'Administració assumeix, de mitjana, el 30% del cost de provisió de cada habitatge assequible, mentre que el 70% restant es cobreix mitjançant els lloguers o la compravenda. Aquesta aportació pública pot adoptar diverses formes: cessió de sòl, subvencions a la promoció, finançament en condicions favorables o ajuts directes. És una hipòtesi orientativa que permet dimensionar una idea d’esforç pressupostari, no una dada observada. Aplicada a les 365.000 llars estimades, representa una inversió pública acumulada d'uns 21.900 milions d'euros en quinze anys, al voltant de 1.460 milions anuals. És una magnitud orientativa subjecte a tots els refinaments que es vulguin.

En definitiva, no hi ha una solució única, ni immediata ni barata. Cal augmentar de manera sostinguda la construcció d'habitatge, facilitar sòl ben ubicat i amb serveis, reduir els obstacles administratius i assegurar la viabilitat econòmica de les promocions. Però també cal assumir que una part substancial de l'oferta haurà de tenir preus per sota dels actuals de mercat i que això requereix recursos públics, planificació i continuïtat. Sense aquesta implicació, mai es garantirà per si sol el dret efectiu a un habitatge digne i assequible per a una part important de la població.

Una política estructural, no conjuntural

El problema de l'habitatge no es resoldrà amb una sola mesura ni en una sola legislatura. Requereix una política sostinguda durant molts anys, amb objectius quantitatius, recursos garantits i instruments ben dissenyats des del punt de vista dels incentius.

Cal, en definitiva, superar una falsa dicotomia: ni podem esperar que el mercat lliure resolgui per si sol les necessitats d'accessibilitat de tota la població, ni podem pretendre que la promoció pública substitueixi la capacitat de producció del sector privat.

Una part substancial de l'oferta ha de tenir preus per sota dels actuals de mercat, i això requereix recursos públics, planificació i continuïtat

Construir més és imprescindible per corregir l'escassetat; intervenir públicament és imprescindible per garantir l'assequibilitat. Són dues polítiques complementàries que han de formar part d'una mateixa estratègia.

El repte de Catalunya no és únicament construir més habitatges, sinó aconseguir que, d'aquí a quinze anys, disposi d'un mercat residencial amb una oferta suficient i d'un parc assequible prou ampli i permanent perquè l'accés a l'habitatge no depengui exclusivament de la capacitat patrimonial o del nivell de renda de cada família.

Això exigeix una política pública ambiciosa, ben finançada, normativament estable i continuada en el temps. I, sobretot, exigeix entendre que garantir l'accés a l'habitatge assequible no és només una política social: és també una condició per a la competitivitat econòmica, la mobilitat laboral, la cohesió territorial i la igualtat d'oportunitats.