El problema de la vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones económicas y sociales de Catalunya. El incremento de los precios de compra y de los alquileres, muy por encima de la evolución de los ingresos de la mayoría de la población, está dificultando la emancipación de los jóvenes, comprometiendo la capacidad de ahorro de las familias y agravando, cada día más, una escandalosa desigualdad en las oportunidades de acceso a la vivienda. Ante esta situación, el debate se ha centrado a menudo en la necesidad de construir más viviendas y esta es la receta de algunas formaciones políticas. Pero la cuestión es más compleja: ¿cuántas viviendas necesitamos, dónde las tenemos que construir y, sobre todo, cómo garantizamos que sean asequibles?

Más oferta: una condición necesaria, pero no suficiente

Desde el punto de vista económico, la primera constatación es difícilmente discutible: cuando la demanda de vivienda crece más rápidamente que la oferta, los precios aumentan. Por lo tanto, no es posible corregir estructuralmente la escasez sin incrementar sustancialmente la construcción de viviendas y la disponibilidad de suelo urbanizado. Disminuir la demanda futura, en gran medida determinada por la inmigración, sería una opción, pero tenemos que partir de la base de que necesitamos un cierto volumen, quizás menor que el actual, pero sin inmigración no podemos hacer frente al envejecimiento natural y a la caída de población en edad de trabajar.

Diversos estudios empíricos recientes aplicados a otros países muestran que la construcción de vivienda nueva puede contribuir a moderar los alquileres y los precios de las viviendas existentes. Uno de los mecanismos identificados es el denominado filtrado residencial: los hogares con más capacidad adquisitiva acceden a viviendas nuevas del mercado libre y liberan los que ocupaban anteriormente, que pueden pasar a ser ocupados por familias con rentas inferiores. Este proceso genera cadenas de movilidad residencial que pueden extender los efectos del aumento de la oferta a diferentes segmentos del mercado.

Ahora bien, estos efectos son graduales y no garantizan que las viviendas resultantes sean asequibles para todo el mundo. Tampoco son iguales en todos los territorios. La disponibilidad de suelo, las restricciones urbanísticas, la localización y las infraestructuras condicionan la capacidad de respuesta de la oferta.

En consecuencia, construir más es imprescindible, pero no podemos confundir el aumento de la oferta con la solución automática del problema de accesibilidad.

El mercado libre no garantiza la vivienda asequible

El mercado inmobiliario asigna las viviendas en función de la capacidad adquisitiva de la demanda y de la rentabilidad esperada de las promociones. No necesariamente en función de las necesidades residenciales de la población.

En las actuales condiciones del mercado catalán, especialmente en Barcelona y en las zonas de mayor demanda, los costes del suelo, de construcción y de financiación, junto con las expectativas de rentabilidad, hacen difícil que la promoción privada pueda ofrecer viviendas a precios compatibles con los ingresos de un porcentaje muy considerable y creciente de las familias.

Es cierto que el aumento de la oferta privada puede moderar los precios generales y que, con el paso del tiempo, el filtrado residencial puede ampliar la disponibilidad de viviendas de precios inferiores. Pero no podemos pedir a las familias que hoy no pueden asumir un alquiler que esperen quince o veinte años para que este mecanismo acabe produciendo sus efectos.

El mercado inmobiliario asigna las viviendas en función de la capacidad adquisitiva de la demanda y la rentabilidad esperada de las promociones

Además, hay una parte de la población —especialmente las rentas más bajas y una parte significativa de las rentas medias— que no puede (ni podrá en un futuro razonable) satisfacer sus necesidades residenciales a través del mercado libre, incluso en un escenario de incremento considerable de la construcción.

Esto no es una anomalía, sino una característica del mercado de la vivienda: es simultáneamente un bien de primera necesidad, un activo patrimonial y un bien de inversión. Por eso, confiar exclusivamente en los incentivos del mercado no garantiza el acceso universal a una vivienda digna y asequible.

Una política pública que complemente el mercado

La respuesta no debería ser contraponer construcción privada e intervención pública, sino asignar a cada una la función que puede desarrollar.

Por un lado, hay que facilitar un incremento sustancial de la promoción privada, eliminando obstáculos innecesarios, movilizando suelo finalista, reduciendo plazos administrativos y mejorando la productividad del sector constructor. También hay que ampliar la disponibilidad de vivienda en localizaciones bien conectadas con los centros de actividad económica, porque la política residencial no puede desligarse de las infraestructuras y de la ordenación territorial. El problema de Rodalies forma parte del problema de la vivienda.

Una característica del mercado de la vivienda es que es simultáneamente un bien de primera necesidad, un activo patrimonial y un bien de inversión

Por otro lado, se necesita una política pública activa que haga posible la producción de vivienda que el mercado, por sí solo, no tiene incentivos para proporcionar.

Esta política debería combinar cuatro instrumentos:

  • Promoción pública directa, para ampliar un parque permanente de alquiler social.
  • Colaboración público-privada, poniendo suelo público a disposición de promotores públicos o privados, cooperativas y operadores especializados mediante derechos de superficie de larga duración, con obligaciones de precios y permanencia de la asequibilidad y retorno del suelo y las viviendas al sector público después de los años necesarios y compatibles con una rentabilidad razonable.
  • Incentivos a la promoción privada asequible, mediante financiación preferente, beneficios fiscales o subvenciones de capital condicionadas al establecimiento de precios máximos. Similar a la vivienda de protección oficial clásica.
  • Captura de plusvalías urbanísticas, de manera que una parte del valor generado por las decisiones públicas de transformación y edificabilidad revierta en la provisión de vivienda asequible.

Es especialmente importante que los recursos públicos no se destinen indiscriminadamente a subvencionar operaciones privadas, sino que se vinculen a contraprestaciones verificables: precios limitados, plazos largos de asequibilidad, calidad constructiva, y compatibles con una rentabilidad razonable pero no especulativa.

El objetivo debe ser movilizar también el capital privado y la capacidad empresarial, sin renunciar a la responsabilidad pública de garantizar el acceso a la vivienda.

¿Qué esfuerzo financiero necesitamos?

Podemos hacer un esbozo rápido de una primera aproximación a partir de dos necesidades: la demanda actual no atendida y las necesidades que generarán los nuevos hogares.

El 31 de diciembre de 2025, había 129.184 inscritos en el Registro de solicitantes de vivienda con protección oficial de Catalunya. Esta cifra constituye una referencia significativa de la demanda actual que no encuentra respuesta adecuada, aunque seguramente no recoge necesariamente todos los hogares con dificultades de acceso.

Para estimar las necesidades futuras, podemos recuperar la metodología del Pla Territorial Sectorial d'Habitatge. El Plan estimaba que el 46% de los nuevos hogares quedarían excluidos del mercado por razón de sus ingresos, pero consideraba que un 15% de estos podrían resolver la necesidad mediante apoyo intrafamiliar, principalmente donaciones o herencias de viviendas. De aquí resultaba que un 39% del total de nuevos hogares necesitaría algún tipo de ayuda pública. Es una estimación elaborada con las condiciones de mercado de 2018, seguramente hoy muy optimista, pero ofrece un criterio para dimensionar, de manera aproximada, las necesidades a largo plazo.

Las proyecciones del Idescat prevén, en su escenario central, un incremento neto de 314.392 hogares entre 2025 y 2040, decreciendo en el tiempo. Pero este dato solo indica una diferencia entre los hogares que se forman y los que desaparecen (por muerte u otras causas). Los que necesitan el apoyo son los que se forman, que resultarían sumando a aquel incremento neto los que desaparecen. Si, a partir de un cálculo resultante de las defunciones más un plus por otras causas (reagrupamientos familiares, hogares que se fusionan, emigración…) aplicamos una tasa de mortalidad del 0,6% de los hogares existentes, resultaría que los hogares “brutos” que se formarían en el periodo serían de 606.000 en los quince años. Si aplicamos el porcentaje del 39%, unos 236.000 hogares necesitarían apoyo público. Añadiendo los 129.184 inscritos actualmente en el Registro HPO, obtenemos una necesidad aproximada de 365.000 hogares en quince años que precisarían alguna forma de apoyo, es decir, unos 24.000 anuales.

La respuesta no debe ser contraponer construcción privada e intervención pública, sino asignar a cada una la función que puede desarrollar

Esta cifra no se debe interpretar como la necesidad de construir 365.000 viviendas públicas. Es la dimensión aproximada del reto de acceso asequible que habría que cubrir con el conjunto de instrumentos disponibles.

Podemos aproximar también el esfuerzo económico. Tomemos un coste medio de promoción de 200.000 euros por vivienda, un valor muy dependiente de si la administración aporta el suelo finalista o no. Para estimar el esfuerzo público, suponemos que la Administración asume, de media, el 30% del coste de provisión de cada vivienda asequible, mientras que el 70% restante se cubre mediante los alquileres o la compraventa. Esta aportación pública puede adoptar diversas formas: cesión de suelo, subvenciones a la promoción, financiación en condiciones favorables o ayudas directas. Es una hipótesis orientativa que permite dimensionar una idea de esfuerzo presupuestario, no un dato observado. Aplicada a los 365.000 hogares estimados, representa una inversión pública acumulada de unos 21.900 millones de euros en quince años, alrededor de 1.460 millones anuales. Es una magnitud orientativa sujeta a todos los refinamientos que se quieran.

En definitiva, no hay una solución única, ni inmediata ni barata. Hay que aumentar de manera sostenida la construcción de vivienda, facilitar suelo bien ubicado y con servicios, reducir los obstáculos administrativos y asegurar la viabilidad económica de las promociones. Pero también hay que asumir que una parte sustancial de la oferta deberá tener precios por debajo de los actuales de mercado y que esto requiere recursos públicos, planificación y continuidad. Sin esta implicación, nunca se garantizará por sí solo el derecho efectivo a una vivienda digna y asequible para una parte importante de la población.

Una política estructural, no coyuntural

El problema de la vivienda no se resolverá con una sola medida ni en una sola legislatura. Requiere una política sostenida durante muchos años, con objetivos cuantitativos, recursos garantizados e instrumentos bien diseñados desde el punto de vista de los incentivos.

Hay que, en definitiva, superar una falsa dicotomía: ni podemos esperar que el libre mercado resuelva por sí solo las necesidades de accesibilidad de toda la población, ni podemos pretender que la promoción pública sustituya la capacidad de producción del sector privado.

Una parte sustancial de la oferta debe tener precios por debajo de los actuales de mercado, y esto requiere recursos públicos, planificación y continuidad

Construir más es imprescindible para corregir la escasez; intervenir públicamente es imprescindible para garantizar la asequibilidad. Son dos políticas complementarias que deben formar parte de una misma estrategia.

El reto de Catalunya no es únicamente construir más viviendas, sino conseguir que, dentro de quince años, disponga de un mercado residencial con una oferta suficiente y de un parque asequible lo suficientemente amplio y permanente para que el acceso a la vivienda no dependa exclusivamente de la capacidad patrimonial o del nivel de renta de cada familia.

Esto exige una política pública ambiciosa, bien financiada, normativamente estable y continuada en el tiempo. Y, sobre todo, exige entender que garantizar el acceso a la vivienda asequible no es solo una política social: es también una condición para la competitividad económica, la movilidad laboral, la cohesión territorial y la igualdad de oportunidades.