Joan Clos (Parets del Vallès, 1949), és conegut sobretot pel seu passat polític, ja que entre el 1997 i el 2006 va ser alcalde de Barcelona, càrrec que va deixar per ser ministre d’Indústria, Comerç i Turisme. Però ja fa sis anys que està vinculat al sector immobiliari, primer com a president de l’associació de propietaris d’habitatges de lloguer (Asval), i ara a la Federació Internacional de Professions Immobiliàries (Fiabci). Per tant, per la seva experiència tant en el món públic com privat, la seva mirada del problema de l’habitatge és molt valuosa.

Un informe del Banc d'Espanya xifra en 750.000 els habitatges que falten a Espanya. Hi ha moviments i partits que diuen que els habitatges hi són i que només s'han de posar a disposició de la ciutadania. Com ho veu?
És una pretensió difícil de portar a terme perquè quasi tots els habitatges que podrien ser utilitzats són privats. Per tant, si els haguessis d’aprofitar per a una funció pública d'habitatge protegit, o els hauries d'expropiar o hauries d'entrar en una dinàmica social que en el context de la Unió Europea és molt impensable. Per tant, trobo poc realista la pretensió d'anar perseguint els propietaris d'habitatge a còpia d'amenaçar-los i expropiar-los. Al País Basc, que han tingut més diners destinats a l'habitatge protegit, ho fan d'una altra manera, posant-hi més recursos i demanant als propietaris que cedeixin els pisos voluntàriament, i a canvi el govern basc els rehabilita i els torna al cap d'uns anys al propietari en bon estat de revisió. Això no és que tingui molt èxit, han aconseguit dos o tres mil pisos, però ja es veu per les xifres que tampoc és un gran tema. S'han de buscar maneres més realistes per resoldre el problema de l'accessibilitat a l'habitatge.

Aquest dijous, un informe de la Cambra de Comerç deia que en els últims 5 anys s'han creat 200.000 llars a Catalunya, però només s'han construït 60.000 habitatges. Per què s'ha construït tan poc en els últims anys?
Perquè no hi ha un ambient predisposat a la inversió en l'immobiliari. Més aviat s'ha tendit a acusar a tot inversor en immobiliari com un especulador sense ànima. Després hi ha hagut regulacions, com els controls de lloguers. I a més, les xifres per a un petit inversor en habitatge no són molt brillants: un petit propietari de tres o quatre pisos que llogui, li sortirà un rendiment de la seva inversió, si tot va bé i no té cap accident, d'un 3, un 4, un 5%. Llavors moltes d'aquestes famílies opten per vendre l'habitatge o els habitatges i destinar els diners a altres maneres d'invertir, a borsa, bons o a altres inversions que donen tant o més que residencial i no tenen els maldecaps ni el desgast de reputació que representa ser etiquetat de voltor, d'especulador, d’incívic, etc.


No existeixen aquests especuladors?
No, perquè el rendiment és petit. En un mercat gran com el de l'habitatge, sempre n'hi ha uns quants que fan algunes operacions amb rendibilitats altes, del 7, 8, 10 o fins al 15%, algunes vegades, però sempre són operacions molt concretes. La mitjana de la inversió immobiliària de cap de les maneres dona aquestes rendibilitats. Per això els fons d'inversió estan marxant d'aquest sector.

L’Estat i les administracions han de construir habitatge social i protegit?
L'Estat i les autonomies s'han de preocupar de tenir una política realista que aconsegueixi tenir habitatge assequible, entenent per habitatge assequible aquell que es pot llogar amb menys del 30% dels ingressos familiars.

Els promotors volen fer habitatge?
Els promotors faran l'habitatge quan els surtin els números, i si no els surten els números o si el sector públic no els garanteix una rendibilitat mínima, no en faran. Sempre que hi ha hagut inversió en el sector immobiliari és perquè hi havia expectatives d'un rendiment, amb una forquilla molt àmplia: quan hi havia les grans bombolles immobiliàries, uns quants es feien molt rics, però si no eren molt hàbils a detectar el final de la bombolla, llavors feien fallida. A Barcelona moltes companyies de construcció d'habitatges han fet fallida, i alguns noms molt famosos. És un negoci molt complicat perquè fa pujades i baixades molt brusques i hi ha molts accidents.

I creu que el Govern, que ha anunciat 50.000 pisos protegits i que intentarà que es construeixin 200.000 pisos més, ho entén i farà que els promotors s'hi puguin guanyar diners?
El Govern a Catalunya per primera vegada s'està interessant per aquest tema d'una forma explícita i han anunciat primer els 50.000 i després la vocació de fer-ne 200.000 més. El problema és que encara estem construint el model per fer-ho. I dissenyar el model per fer-ho és molt important en el cas d'Espanya i de Catalunya, perquè hi ha aquesta visió una mica naïf de dir “això ho farem amb pressupost públic”. Però Espanya no es pot llançar a fer una inversió immobiliària molt important perquè les nostres xifres de deute públic són massa elevades i incompliríem el pacte de disciplina pressupostària de la Unió Europea. Per tant, hem d'aconseguir un model de construcció de l'habitatge protegit que no computi com a deute públic, encara que sigui finançat amb recursos públics. I això alguns països ho han aconseguit. Holanda i Dinamarca ho estan fent. Espanya necessita urgentment trobar aquest mecanisme.


I hi ha sol?
L'edificabilitat, que és el que interessa, es crea per regulació urbanística. Per tant, no costa ni un duro crear sol, és qüestió que ho aprovi el Parlament, sense ni una pesseta de despesa. El que no es pot fer és legislar contra el promotor. Per exemple, el famós 30% que es va implantar en el cas del govern Colau a Barcelona, on es va imposar un increment de les despeses urbanístiques als promotors, en forma d'obligar-los a vendre un percentatge de pisos a preu de protegit, sense compensar de cap manera aquest increment de despesa urbanística.

Com?
Incrementant l'edificabilitat: si volem que el 30% es faci d'HPO (habitatge de protecció oficial), jo l'hi autoritzaré en aquests casos que incrementi vostè un 30% l'edificabilitat en el seu edifici. Mira si era fàcil. En la legislació urbanística espanyola, quan s'inicia un procés d'urbanització d'una zona rural o industrial, i es converteix en habitatge, es demana al promotor les càrregues i beneficis urbanístics. Però en els darrers anys, s'han augmentat molt les càrregues d'urbanització, cada vegada els ajuntaments demanem més als promotors, però no augmentem els beneficis, que és l’edificabilitat que el promotor pot vendre, llavors no els surten els números. Què fa un promotor quan no li surten els números? Para d'invertir. És el que està passant a Catalunya. Ningú inverteix en immobiliari. A excepció dels que tenen sol i poden fer pisos de gran valor perquè aquests els venen a estrangers i sí que tenen un rendiment que està al 10 o al 12%, però són pisos que valen dos milions d'euros. Hem de tornar a un cert realisme.

“Si no garantim habitatge protegit a Barcelona, tot acabarà en mans d'estrangers”

Els ajuntaments estan interessats en què es faci habitatge públic al seu municipi?
Hi ha de tot. Hi ha gent que no vol habitatge protegit en el seu poble perquè creu que als seus votants no els agrada, però hi ha molts altres que sí, que estarien disposats a fer-ho. A Califòrnia, l’ara molt famós governador, Gavin Newsom, que es proposa com un dels possibles candidats demòcrates per a les pròximes presidencials, ha aprovat el darrer octubre una llei que obliga els ajuntaments a fer habitatge en l'entorn de les estacions de tren, del sistema públic de transport. Allà el problema del preu de l'habitatge és horrorós i han hagut d'optar per aquesta mesura, que és certament radical, però segurament en el cas nostre ja quasi hauríem de començar a fer això, a obligar els ajuntaments a fer habitatge protegit, fer-lo al voltant dels nusos de transport col·lectiu i després garantir que els números surtin, perquè el cost de construcció és la que és.

Què li sembla el topall als lloguers, que és la mesura estrella fins ara del Govern?
El Banc d'Espanya ja ho va dir, tots ho hem dit, els topalls dels lloguers funcionen una petita temporada, en el cas d'una bombolla especulativa perquè hi ha hagut un accident, per exemple, en el cas de la DANA a València. El que no es pot convertir és en una situació habitual, perquè llavors distorsiona el mercat i el mercat busca altres solucions que normalment acaben sent pels pobres, infrahabitatge: lloguer d'habitacions, enganyar en la quantitat de persones que hi ha dintre d'un pis. És a dir, tornar una mica a falsejar la realitat.

Una altra de les mesures anunciades, però encara no s'aplica, és l’anomenat veto a la compra especulativa.
Això no és especulació. Especulació en termes econòmics és enriquir-se quan tens un bé, un actiu, i no inverteixes en aquest actiu esperant que el mercat te'l revalori. Però comprar tres o quatre pisos és una inversió, no és una especulació. Començar a parlar d'especulació inadequadament és introduir confusió, i és dolent per a la nostra societat. Hauríem de fer una mica de pedagogia: no confonguem especulació amb inversió.

En tot cas, el fet de vetar la compra per part, per exemple, d’estrangers o grans tenidors, com ho veu?
El problema no és aquest, el problema és que no es construeix, és que no hi ha oferta. Quan jo estava en el govern espanyol, vàrem estar mirant el que feien a França, i van fer una regulació que anomenaven la llei dels dentistes, suposo que perquè eren gent que en aquells moments tenia diners, i se'ls hi afavoria que invertissin en tres, quatre o cinc pisos, i va ajudar molt en l'oferta d'habitatge a França. Ara ja no es podria fer perquè amb l’ambient que tenim, això seria etiquetat d'escandalós, pecaminós i horrorós, equivocadament.


Ha dit fa poc que s'ha legislat de forma naïf perquè no s'entén el problema. No s'entén el problema realment o hi ha populisme?
No, jo crec que en el fons hi ha un problema de no entendre ben bé quin és el problema. Ara, de seguida que tenim un problema, els polítics se senten impel·lits a contestar preguntes dels periodistes i dir què faran i com ho arreglaran. Llavors comences a dir coses. Però el problema de l'habitatge és un problema, en primer lloc, polític. S'ha de voler fer habitatge protegit i no tothom vol fer habitatge protegit perquè hi ha molta gent que no vol un edifici d'habitatge protegit al costat de casa seva, i no em refereixo tan sols als polítics. Hi ha molts veïns que no els agrada tenir habitatge protegit a prop de casa seva. Per tant, els alcaldes, que són gent molt espavilada i que ha de vetllar per guanyar les eleccions, comencen a pensar, “bé, jo aquí, quants n'hi poso i on els poso?, que no s'encengui una foguera, no?”.  Però si volem una intervenció que tingui algun efecte sobre el preu de mercat de l'habitatge, hem de posar-nos l'objectiu, a llarg termini, d'aconseguir que un 30% de l'habitatge sigui protegit. Això vol dir que a Catalunya se n’hauran de fer 300.000 o 400.000. Però hem de trobar un mecanisme perquè l’Estat i la Generalitat puguin invertir sense que compti en el deute públic.

Com ho fan altres països?
En el cas de Dinamarca i d'Holanda, el que fan és un model mix on els ingressos dels lloguers representen el 50% dels ingressos de les companyies que es dediquen a aquest habitatge. A Espanya, quan una fundació o una entitat té el 50% dels ingressos que provenen de privats, no es computa aquesta despesa com a deute públic. Per tant, s'ha de crear aquest instrument. Podria ser el mateix Incasòl, perquè hauria de ser algun instrument que tingués capacitat de fer despesa de capital. Llavors, s'ha de garantir que hi haurà uns ingressos ordinaris a través dels lloguers que seran el 50% del pressupost anual d'aquestes entitats. Ara, per fer això, has d'aconseguir que la gent et pagui el lloguer, encara que sigui protegit. Has de saber, si no te'l paga la gent, qui te'l paga –hi pot haver un programa social que te l’aboni també. Per exemple, ara sabem, pels costos de construcció, que estan als 1.200 euros per metre quadrat, que podem fer pisos que paguin un lloguer mensual de 700 o 800 euros. Amb això pots fer un pis de 80 metres quadrats, fins a 90, i si puges a 900 euros de lloguer, podries arribar a 100 metres. Si ara féssim a Barcelona pisos a 700 euros de lloguer, s'omplirien amb un moment, l'operador que els faci no tindrà cap problema de demanda.

S'hauria de construir més a Barcelona o pel sòl disponible, no mouria l’agulla del problema de l’habitatge?
Sí, jo crec que s'ha de plantejar una revisió en profunditat de l'urbanisme de Barcelona. Barcelona ara és una ciutat molt complicada; em refereixo a la ciutat real, que és una ciutat que ja abasta 5 milions d'habitants, que arriba a tota la regió metropolitana. En aquestes àrees és on s’hauria d’invertir perquè hi hagués habitatge protegit. I el municipi de Barcelona encara té barris on l'edificació és molt antiga i s'han de fer plans de reforma integral. La reforma integral vol dir que no tan sols es rehabiliten els edificis, sinó que es rehabiliten els carrers. I això requereix una nova legislació a Catalunya.

Sortint del tema d'habitatge, com veu Barcelona ara amb la projecció internacional que té, amb la visita del papa, la sortida del Tour de França d'aquí a pocs dies, etc.?
Aquestes puntes de visualització que tenim a nivell mundial per aquests esdeveniments estan bé, criden l'atenció en un moment, però a mi m'interessa més el treball de fons, el treball quotidià, que les apostes estructurals i estratègiques de Barcelona tinguin èxit. I jo crec que aquí estem relativament bé, però hauríem d’aixecar una miqueta el llistó de l'ambició. Com que el turisme, la restauració, la fama, la vida en el carrer, tot això va bé, tenim el risc d’adormir-nos en aquest confort. Hi ha altres coses que van bé dels que se'n parla menys i que són molt bones


Quines?
Per exemple, en recerca biomèdica, Barcelona es queda el 30% de la recerca biomèdica de tot Espanya. Ho torno a dir perquè no es diu aquesta xifra: Barcelona es queda, guanya, amb concurs de mèrits, el 30% de la recerca pública de tot Espanya. Però per fer això necessitem que les universitats vagin perfectes, que siguin competitives, que siguin de qualitat, que tinguin ductilitat a l'hora de contractar professors estrella, que atreguin estudiants amb talent, etc. En TIC estem relativament bé, tenim el superordinador, però jo crec que amb intel·ligència artificial no, i hauríem de mirar de fer algun pas endavant. La inversió en defensa està bé si es fa amb inversió dual i s'aprofita per guanyar talent i fer coses que serveixin no tan sols pel sector de la defensa, sinó pel coneixement de tota la societat. A Barcelona no ens podem permetre mai el luxe de no estar sempre capficats en quin tren passa i a quin tren pugem. Perquè si no, jo crec que l'Eixample té un problema horrible i és que l'Eixample, que és un barri que va ser modèlic,  si no fem una reforma que garanteixi habitatge protegit a Barcelona, tot acabarà en mans d'estrangers. O bona part de l'habitatge de Barcelona acabarà en mans de passavolants que tenen molts diners i poden comprar-se aquí un pis per a quan passen per Barcelona, i potser l'ocupen 15 dies a l'any. Però això no fa barri, no fa societat. Per tant, Barcelona ha de tornar a fer habitatge protegit, i només es pot fer canviant el planejament urbà, amb una modificació del pla general metropolità (PGM) i aprofitant per fer remodelació de barris.

Pot veure l'entrevista sencera a continuació: