Cristina García-Peri és sòcia i directora d'Estratègia i Desenvolupament Corporatiu d'Azora, un dels grans grups d'inversió immobiliària espanyol, a més d'una de les principals veus del real estigues-te. Des de la seva posició, lidera l'estratègia i el desenvolupament d'un grup que sumeixi actius per més de 6.500 milions d'euros en forma d'habitatges, hotels, naus logístiques o residències per a la tercera edat al sud d'Europa i els Estats Units. García-Peri s'asseu a dialogar amb ON ECONOMIA en el marc de The District, la fira immobiliària que ha tingut lloc aquesta setmana a Barcelona. La directiva subratlla la necessitat d'accelerar la promoció d'habitatge al mercat espanyol, perquè "el dèficit és molt gran a les grans ciutats", i descarta un descens dels preus per l'escassetat d'oferta.
Malgrat l'augment dels tipus d'interès i un menor dinamisme, els preus en l'immobiliari amb prou feines han corregit...
Els actius immobiliaris són molt variats i van des d'edificis en zones cèntriques de Madrid i Barcelona fins a altres en àrees més secundàries. No és el mateix oficines que naus logístiques, hotels, centres comercials o habitatges. A més, hi ha immobles que tenen una demanda tan forta que els preus han corregit molt menys que d'altres. En tot cas, en els últims mesos, el valor dels immobles de manera general sí que ha descendit a tot Europa, inclòs el Regne Unit, i els Estats Units.
Bàsicament, s'ho preguntava per l'habitatge a Espanya, que no ha vist com el seu valor descendia malgrat les menors vendes i l'encariment del crèdit.
L'habitatge pateix a Espanya un desequilibro entre l'oferta i la demanda molt important. Per diversos motius. Després de la crisi financera de 2008, la producció d'habitatges a Espanya va ser mínima durant cinc o sis anys, perquè els promotors ho van passar molt malament. Després d'aquest episodi, va arribar una pandèmia que va limitar la construcció durant un temps i, ara, ens trobem en un moment d'augments de costos del finançament i construcció que ha provocat que molts projectes s'alenteixin. Per tant, hi ha una clara mancada d'habitatge, que provocarà que els preus amb prou feines corregeixin, sobretot a les grans ciutats. A més, a Espanya falta un parc d'habitatges social, que en altres països europeus suposa entre el 10% i el 15% del total.
Com comencem a solucionar aquest dèficit estructural d'habitatges? Sembla que tot el que es fa és poc...
Les necessitats són molt grans, sobretot a les grans ciutats, però es poden fer coses per a poc a poc anar reduint-les. Desenvolupar terra més de pressa i accelerar la promoció d'habitatges, facilitar el canvi d'ús d'edificis obsolets, una cosa que ara és lenta i difícil, i també augmentar la col·laboració publicoprivada. Està clar que el sector públic no pot arribar a tot, però allà on no l'assoleix sí pot fer-ho l'àmbit privat, que al seu torn necessita el suport de les administracions per rendibilitzar projectes que per si sols no són viables. Si tot això es complís, el dèficit d'habitatge seria menor.
El residencial seguirà funcionant bé, ja sigui el lloguer, l'habitatge flexible per a gent jove o el sènior living, que és una altra gran tendència dels nostres dies perquè la gent gran té unes necessitats específiques
L'augment dels tipus d'interès està impactant ja al sector immobiliari i en el conjunt de l'economia. ¿2023 és un any de transició?
L'activitat immobiliària està molt lligada als tipus d'interès i l'augment d'aquests està portant a un replantejament i a un canvi del valor dels actius. Fins que no hi hagi una estabilització dels tipus d'interès, els compradors no sabran gaire bé quin preu posar als actius. Però és que, a més, els venedors estan sent molt reticents a acceptar descomptes. Estem en un període de transició i quan sortim d'ell entrarem en un escenari més raonable.
Què vol dir amb un escenari més raonable?
Que quan els diners valen zero o fins i tot negatiu, com passava un any i mig enrere, no és un escenari raonable, perquè és de sentit comú que els diners mai no val zero. El normal és que quan la inflació s'estabilitzi els tipus ja no seran zero i es col·locaran en un nivell que atorgui prou garanties als bancs centrals per tenir els preus sota control.
Quan veu el punt d'inflexió?
No crec que entrem en recessió, encara que l'economia alemanya està patint molt. Pensem que els tipus d'interès s'estabilitzaran l'any que ve i que, fins i tot, poden baixar una mica a partir de la segona meitat.
Les persones cada vegada dediquen una major part del seu pressupost al lleure i, per això, els hotels de vacances són un bon actiu de futur. Com també ho és la logística. La necessitat d'emmagatzematge i distribució està augmentant a tot Europa
Més enllà dels habitatges, quines perspectives tenen la resta dels actius immobiliaris?
Tots els temes relacionats amb el residencial seguiran funcionant bé, ja sigui el lloguer, l'habitatge flexible per a gent jove o el sènior living, que és una altra gran tendència dels nostres dies perquè la gent gran té unes necessitats específiques. Una altra tendència que s'està donant és la relacionada amb el món del lleure. Les persones cada vegada dediquen una major part del seu pressupost al lleure i, per això, els hotels de vacances són un bon actiu de futur. Com també ho és la logística. La necessitat d'emmagatzematge i distribució està augmentant a tot Europa pel desenvolupament del comerç electrònic. I finalment, ens queden les oficines i els centres comercials...
Els dos actius caiguts en desgràcia després de la irrupció de la pandèmia...
En el passat van ser els actius estrelles i jo crec que ara s'han de transformar. Les empreses amb la irrupció del teletreball veuen les oficines com una manera de projectar els seus valors i atreure talent. Per això, s'han de redissenyar amb més zones comunes, amenities per als col·laboradors i, fins i tot, combinar-se amb espais mixtos amb una bona oferta de retail. Els centres comercials estan afectats per l'auge del comerç electrònic, però no per això la gent deixa de sortir de compres. Cada vegada hi haurà menys botigues, però segurament més grans, on el factor experiencial i el lleure prevalgui sobre altres coses. Els centres comercials han de fer importants inversions per transformar-se i per això han perdut una mica de valor.
Les oficines i els centres comercials tenen futur, però han de transformar-se i això suposarà grans inversions
En aquest context, Azora està limitant les inversions?
Des de l'estiu de 2022, quan va començar la pujada de tipus d'interès, estem invertint menys. No obstant això, continuem comprant actius perquè continuem trobant oportunitats, però estem en un entorn en el qual ha de primar la prudència. Com ja he dit hi ha tendències en les quals veiem valor a llarg termini i, en general, en els últims mesos estem comprant actius capaços de generar rendes creixents a preus més atractius. Actualment, estem molt actius als països del sud d'Europa, com Espanya, Portugal, Itàlia i Grècia. Fa dos anys vam entrar als Estats Units, on estem invertint en habitatge, oficines i naus logístiques.