El mercat immobiliari ha estat marcat aquest any per la crisi energètica, l'encariment de les matèries primeres i l'elevada inflació que els bancs centrals han provat de frenar pujant els tipus d'interès. Les dades per al tancament de 2022 són positives, amb una inversió en immobiliari que s'acostarà als 17.500 milions d'euros, segons les previsions de la consultora CBRE. Tanmateix, les perspectives de recessió per als primers mesos de l'any i les últimes declaracions dels dirigents del Banc Central Europeu (BCE) i la Reserva Federal nord-americana (Fed) respecte a la durada de les pujades de tipus, creen un marc d'incertesa al mercat.

"Fins que els bancs centrals no frenin les pujades, que creem seran després del primer trimestre de 2023, seran moments difícils" explica a ON ECONOMIA Elena Gutiérrez, cofundadora de Colibid, plataforma que posa en contacte a persones que busquen contractar una hipoteca amb els bancs que operen al país. El temor de l'entrada en recessió i l'enduriment de les condicions dels bancs han suposat una frenada en la concessió d'hipoteques i el moment actual reflecteix que no tothom vol arriscar per comprar habitatge.

Una situació que, per a Gutiérrez, "està provocant un fre en la compra d'habitatge i al seu torn arrossega el seu preu. "Ara mateix el preu no està equiparat a la dificultat que hi ha per accedir a la hipoteca, però sí és una cosa que es veurà el 2023 i no creiem que tard molt. Fins i tot abans d'acabar el primer trimestre es veurà una baixada en el preu de l'habitatge i al llarg de l'any la continuarem notant. Per a aquest període el preu podria baixar entre un 2% i un 6%".

Sonia Buntué, directora comercial d'Unlatch España, empresa dedicada a la digitalització del sector immobiliari, explica que "les promotores estan pendents de l'evolució de la inflació, però creiem que no hi haurà una evolució en vendes gaire gran". Buntué es mostra una mica més conservadora en l'evolució dels preus de l'habitatge, almenys per a la primera meitat de 2023. "No creiem que els preus, almenys durant els sis primers mesos de l'any, experimentin una baixada de preu, però tampoc no patiran un increment".

De país de propietaris a eterns llogats

Respecte al preu dels lloguers, la tendència per al pròxim exercici apunta a continuar amb tarifes elevades. Si bé el Govern ha impulsat un límit a les pujades del 2%, els experts assenyalen que el mercat immobiliari no contempla que els lloguers abaixin els preus. "Si no es pot comprar habitatge, la tendència provocarà un augment en el preu dels lloguers. Amb salaris inestables i difícil accés al finançament, els joves continuaran tenint problemes", assegura Buntué.

Des d'alguns portals immobiliaris i consultores també assenyalen en les seves previsions a l'escassetat d'oferta de lloguer com un dels principals factors que continuaran tensant els preus dels lloguers durant 2023. Així per exemple, Idealista destaca que l'estoc d'habitatge de lloguer no ha deixat de disminuir des del final de la pandèmia, reduint-se l'oferta en un 25% al país. "Mentre la demanda no deixa de créixer, l'oferta d'habitatge es va drenant sense que es produeixi una reposició dels habitatges que acaben els seus contractes", adverteixen.

Per la seva part, Gutiérrez observa un canvi de tendència en els últims anys i que es preveu continuï en la mateixa línia en el futur. Es tracta del canvi de model d'Espanya cap a altres models europeus. "Fins ara, Espanya havia estat un país culturalment de propietaris, una cosa que a Europa és diferent. La incertesa actual està arrossegant la població jove al lloguer, el que suposa que el seu preu hagi estat descontrolat en els últims anys i probablement el 2023," explica. Aquesta conjuntura es veu ben reflectida en les dades publicades pel Banc d'Espanya en un dels seus informes sobre propietaris.

Segons el document, el 2011, un 70% dels menors de 35 anys tenia pis en propietat, mentre que en l'actualitat la xifra s'ha reduït fins al 30%. "Cada vegada hi ha més gent compartint pis i cada vegada l'edat dels inquilins és més alta. Per això no descartem que en un futur no molt llunyà avancem cap a un model com el del Regne Unit o Alemanya, on és més habitual conviure amb gent que són familiars", assegura Gutiérrez.

Hipoteques a tipus mixt i autopromotor

Per a 2023, diferents experts del sector esperen una caiguda en el volum de transaccions hipotecàries per a compra d'habitatge respecte a aquest any, almenys durant els primers mesos de l'any. Idealista considera que, malgrat aquesta situació, "segurament continuem veient un fort dinamisme en el canvi d'hipoteques variables a fixes".

Com s'esmentava abans, el problema és l'enduriment dels bancs en les condicions per accedir a aquest tipus d'hipoteques, per la qual cosa apareixen altres alternatives entre els compradors a tenir en compte. "Atesa la situació econòmica, les hipoteques a tipus mixt són bones opcions actualment. Depenent de la zona, la quota a pagar pot ser molt inferior al preu del lloguer", assenyala Gutiérrez.

En aquest sentit, explica una tendència a l'alça que des de Colibid estan observant, el de la gent que prefereix hipotecar-se per a la construcció del seu propi habitatge des de zero. "Estem veient un auge entre els propietaris que s'interessen o elegeixen les hipoteques autopromotor. Prefereixen fer-se una casa totalment personalitzada, controlant totes les despeses i buscant l'eficiència energètica, en lloc de gastar els diners en reformar un habitatge ja construït", indica.

En resum, la cofundadora de Colibid creu que el 2023 serà dolent per al lloguer, però un bon any per a la compra d'habitatge, ja que, una vegada s'arribi a controlar la inflació, els tipus d'interès es reduiran i provocaran "un moment dolç per a les hipoteques i per al preu de l'habitatge". És per això que considera que, en cas d'arribar a aquest abaratiment d'habitatge (encara que continuïn els tipus una mica elevats), serà un bon moment per a la compra. "Segons la meva opinió és preferible comprar habitatge quan és barata, perquè la hipoteca sempre es pot renegociar. El preu de la casa el pagues només una vegada", assegura.

L'habitatge de segona mà continuarà dominant el mercat

Una altra de les coses que continuaran en la mateixa línia per a 2023 és el domini de l'habitatge de segona mà respecte a la d'obra nova. El parquet d'habitatge es compon majoritàriament per immobles de segona mà, per la qual cosa la preferència cap aquest tipus d'immobles és òbvia. A més, la inflació dels costos dels materials i energètica ha provocat que aquest any es paralitzessin diferents construccions d'habitatge nou.

"Davant de l'escassetat d'estoc d'obra nova, els visats del qual van caure un 0,9% interanual el mes de setembre, s'accentua el 'gap' entre les compravendes de segona mà i de nova construcció", asseguren des d'UCI (Unió de Crèdits Bancaris) en les seves previsions per al mercat immobiliari del proper any. Una diferència que, segons els experts del banc, es farà més notable de manera gradual durant 2023. Malgrat això, l'habitatge utilitzat tampoc està exempta patir una frenada depenent de com evolucioni l'economia.

"Amb crèdits més cars, moltes persones estan expectants a l'evolució del mercat per prendre la decisió de comprar o no. Això afectarà més la segona mà, perquè l'adquisició de l'habitatge és immediata i en obra nova pots adquirir al preu actual, però que l'execució de la hipoteca es realitzi 12 o 18 mesos després. El que dona marge perquè la inflació estigui més controlada i, per tant, el tipus d'interès. Si l'Euribor no frena, hi haurà operacions que no tiraran endavant, més a segona mà que en obra nova," conclou la directora comercial d'Unlatch a Espanya.