El sector immobiliari i experts financers descarten de forma categòrica que l’actual augment de la concessió d’hipoteques sigui el símptoma d’una nova bombolla especulativa com la que va precedir la crisi financera del 2008. En lloc d’això, assenyalen que aquest creixement respon principalment a factors estructurals com l’increment sostingut dels preus del lloguer i un dèficit crònic d’oferta d’habitatge, que emprenen a moltes persones cap a la compra com a única alternativa viable.

Aquesta anàlisi s’ofereix en un context en què les xifres d’operacions hipotecàries han encadenat diversos mesos arribant a nivells no vists des de fa més d’una dècada, un fet que ha portat el Banc d’Espanya a anunciar que estudia la implantació de límits per a préstecs de risc.

El consens entre les veus consultades és que, malgrat les xifres elevades, el marc actual és radicalment diferent del període previ a la crisi. El professor de finances de la UPF-BSM, David Igual, considera que "no estem, ni de bon tros, en aquella situació". Els experts argumenten que el sistema financer actual es caracteritza per una disciplina molt més estricta i una aversió al risc que no existia fa quinze anys. La principal diferència rau en el comportament de les entitats bancàries.

Enric Jiménez, conseller delegat de l’empresa de valoracions immobiliàries Property Buyers, assegura que els bancs "no estan fent bogeries ni estan entrant en el joc immobiliari del promotor", una pràctica habitual durant la bombolla. En aquella època, explica Jiménez, les entitats finançaven projectes especulatius i concedien crèdit de forma massa laxa, mentre que ara el focus està en el client final i en la seva solvència. "No s'està especulant, els bancs no estan jugant com jugaven", defensa.

Aquesta prudència es tradueix en dos indicadors clau que les entitats segueixen de manera rigorosa. D’una banda, el loan-to-value, que relaciona l’import del préstec amb el valor de taxació de l’immoble. Actualment, es considera una pràctica gairebé universal no superar el 80%, assegurant així un col·lateral sòlid.

El professor Igual recorda que, en el període anterior a la crisi, era freqüent concedir hipoteques que cobrien el 100% o fins i tot més del valor de l'habitatge, deixant el banc completament exposat en cas de caiguda dels preus. D’altra banda, el debt-to-income, que mesura el pes de la quota hipotecària respecte als ingressos de la llar, sol mantenir-se per sota del 30-35%, garantint que les famílies no assumeixen despeses inassumibles.

Raquel Iglesias, vicedegana del Col·legi Notarial de Catalunya, coincideix en aquesta diagnosi i apunta que el sector financer ha après "la lliçó" de l’experiència traumàtica anterior. Les entitats són ara "molt més conservadores i s'asseguren molt més la possibilitat de retorn dels deutes". Aquesta maduresa es reflecteix en les dades notarials: mentre que el nombre d’adquisicions d’habitatge ha crescut un 126% entre el 2007 i el 2025, el percentatge d’escriptures de préstecs respecte al total d’operacions ha disminuït de forma sensible, al voltant d’un 26%. Això indica, segons Iglesias, que una part important del mercat es mou amb finances pròpies o amb menor endeutament.

La magnitud global del crèdit és un altre factor que allunya l’espectre de la bombolla. Dins del context del cicle anterior, el crèdit total al sector privat va arribar a representar entre el 100% i el 200% del Producte Interior Brut (PIB). Avui, el volum de crèdit hipotecari se situa entre el 30% i el 40% del PIB, és a dir, aproximadament un terç de la riquesa anual generada, la qual cosa reflecteix una exposició del sistema molt més controlada. Malgrat aquests indicadors de solvència, l’ombra del passat és llarga.

El Banc d’Espanya, actuant amb la "por" que va deixar la crisi del 2007-2008, va anunciar a finals de l’any passat que estudia la introducció de límits macroprudencials a la concessió d’hipoteques de risc. El professor Igual veu amb bons ulls "nous elements de control", que qualifica d'instruments preventius que "aporten garanties" sense restringir necessàriament l’accés al crèdit de forma indiscriminada.

No obstant això, hi ha veus que mostren reticències. Raquel Iglesias alerta que "com més es dificulti el finançament, més dificultats hi haurà per adquirir un habitatge per part dels ciutadans", especialment per als primers compradors. Enric Jiménez, per la seva banda, utilitza una metàfora eloqüent: "A vegades posem la tireta abans de tenir la ferida". Assenyala que la reacció de les autoritats pot ser comparable a l'alarma que es dispara ara amb cada episodi de pluja intensa després de la dana de València: una resposta comprensible, però que cal calibrar per no frenar injustificadament l’activitat econòmica.

El context d’aquest debat és un any 2025 que, segons les estimacions del sector, hauria tancat amb unes 700.000 compravendes d’habitatge a tot l’Estat, un increment del 7,7% respecte a l’any anterior. D’aquestes operacions, es calcula que entre 500.000 i 600.000 es van realitzar amb finançament hipotecari. A Catalunya, les dades de l’Institut Nacional d’Estadística (INE) reflecteixen que la concessió d’hipoteques sobre habitatges encadena setze mesos de creixements interanuals, una tendència que les xifres oficials dels pròxims mesos hauran de confirmar.

En definitiva, el sector sosté que el motor de l’auge hipotecari actual no és una expansió creditícia descontrolada, sinó una pressió de demanda real i sostinguda, alimentada per la dificultat per accedir a un lloguer assequible i per l’escassa oferta de nova construcció. La recerca actual, per tant, no sembla ser com evitar una bombolla, sinó com gestionar un mercat sòlid però tens, garantint alhora l’accés a l’habitatge i l’estabilitat financera a llarg termini.