Les transmissions d'habitatges via herència estan en màxims històrics a Espanya, i tot apunta que la tendència s'està accelerant. Segons l'INE, durant el 2025 es van transmetre més de 208.000 operacions d'aquest tipus, el 3,2% més que l'any anterior i la xifra més alta des que hi ha registres. Les últimes dades disponibles, corresponents al juny del 2026, confirmen que el fenomen lluny de frenar-se guanya impuls: 19.107 vivendes van canviar de titular a Espanya per títol d'herència, un 12,92% més que el juny de l'any anterior, mentre que per títol de compravenda el juny del 2026 es van fer 59.288 operacions, que van representar 59.288. Com a resultat, gairebé una de cada quatre vivendes transmeses el juny del 2026 (24,37%) ho va ser per títol d'herència. Els experts coincideixen que el fenomen no és conjuntural, sinó el reflex d'un relleu generacional que continuarà a l'alça els anys que venen.

"Les persones que van comprar el seu primer habitatge o una segona residència als anys 60, 70 i 80 del segle passat ara es troben en una edat avançada -80 i 90 anys-, cosa que sens dubte afavoreix que, després de la seva defunció, els seus hereus adquireixin els habitatges dels seus ascendents", explica Jorge Fernández, advocat i soci d'AF Legi. Es tracta, a més, d'habitatges que solen estar lliures de càrregues hipotecàries, cosa que facilita l'acceptació de l'herència per part dels descendents.

El soci d'AF Legis considera “normal que en els propers i immediats anys segueixi aquest increment en l'adquisició d'habitatges via títol hereditari, a mesura que vagin mort aquells que van adquirir els seus habitatges als anys 70 i 80 del segle passat”. Tot i això, acceptar una herència no està exempt d'obligacions fiscals, i aquestes varien de forma notable segons la comunitat autònoma.

Torna el debat de l'impost de successions

En un Estat amb disset sistemes tributaris diferents per a l'impost sobre successions i donacions, l'import final que paga cada hereu pot variar de manera substancial segons el territori de residència del difunt. Catalunya se situa entre les comunitats amb més pressió fiscal sobre aquest tipus de transmissions, però també on més herències d'habitatges es produeixen.

A Catalunya, l'impost de successions, com a regla general, comporta una tributació que supera la mitjana de les comunitats la normativa fiscal de les quals és més favorable al contribuent. A l'hora d'heretar, els costos fiscals principals són l'impost sobre successions i donacions (ISD) i la plusvàlua municipal; una vegada acceptada l'herència, l'immoble genera a més a més els tributs periòdics habituals, com l'IBI. Jorge Fernández, expert en successions, assenyala que “hi ha una reducció a la base imposable de l'impost, per ser fill menor de 21 anys, de 100.000 euros més 12.000 euros per cada any que sigui menor de 21 anys, amb un límit total de 196.000 euros. els cònjuges”. A això se suma la bonificació sobre la quota: del 99% per al cònjuge, mentre que per als fills de 21 anys o més part del 60% i disminueix a mesura que augmenta el valor de l'herència.

Fernández exposa un exemple pràctic: “A Catalunya, en una herència on hi ha un habitatge habitual amb un valor de mercat, a data de la defunció, de 300.000 euros, que és heretada per un fill de 25 anys, cal afegir el valor que es presumeix en un 3%, amb la qual cosa estaríem parlant d'un valor habitual que es permet aplicar una reducció del 95% sobre el valor de l'immoble, amb un límit conjunt de 500.000€, condicionat a la no disposició de la finca en un període de 5 anys, fet que suposa que la base imposable estaria conformada per 309.000€ (valor de l'immoble i aixovar) menys 285.000€ (reducció) parentiu), amb la qual cosa l'hereu no pagaria res per impost de successions.

Amb les herències d'habitatge batent rècord i accelerant el ritme de creixement, conèixer amb antelació les reduccions i les bonificacions fiscals disponibles es converteix en un factor clau per evitar sorpreses i anticipar el cost real d'acceptar una herència.