El programa de préstecs d'emancipació de l'ICF al 0% impulsat per la Generalitat de Catalunya per facilitar l'accés a l'habitatge i que recentment ha ampliat el rang d'edat, fins als 40 anys, per sol·licitar-lo es tracta d'una mesura rellevant per reduir la barrera d'entrada a la compra d'habitatge, especialment entre els joves i les llars amb menor capacitat d'estalvi. La iniciativa permet finançar l'entrada de l'habitatge sense interessos, amb l'objectiu d'afavorir l'accés a la propietat en un context de preus elevats i dificultats d'estalvi inicial. No obstant això, els experts adverteixen que la conversió d'aquests immobles en habitatge de protecció oficial (HPO) introdueix una sèrie de condicionants que poden tenir impacte a mitjà i llarg termini, especialment pel que fa al preu de venda futur i la capacitat de revalorització de l'immoble.

La protecció oficial minva el valor

"La mesura és positiva perquè facilita l'accés a l'habitatge, però el comprador ha de ser conscient que la qualificació com a VPO introdueix límits que poden condicionar la llibertat de venda i el valor futur de l'immoble, una cosa que moltes vegades no es té en compte en el moment de la compra", explica Carles Ribes, CEO i fundador de The Barrio. Els experts assenyalen que la principal contrapartida d'aquestes ajudes és la limitació del preu de venda en estar vinculades a la qualificació d'habitatge protegit. En un escenari en què el mercat immobiliari ha experimentat un increment del 41,7% en l'última dècada, segons diferents indicadors del sector, aquesta limitació pot suposar una pèrdua de capacitat de revaloració significativa en cas de venda futura.

Prenent com a referència un exemple hipotètic, un habitatge adquirit per 200.000 euros i l'evolució del qual segueixi la tendència mitjana dels últims deu anys podria assolir un valor de mercat proper als 283.400 euros en una dècada. No obstant això, si el preu de venda queda limitat pels mòduls d'habitatge protegit, la diferència amb el valor de mercat lliure podria superar els 80.000 euros. "No es tracta només de comparar l'ajuda inicial amb l'estalvi immediat, sinó d'entendre com canvia l'equació quan s'incorpora l'horitzó de 10 o 20 anys; la decisió s'ha de prendre amb una visió completa de l'impacte econòmic de l'habitatge", afegeix Carles Ribes.

Sense sòl per construir

Més enllà de les mesures destinades a facilitar el finançament, els experts coincideixen que el principal desafiament del mercat residencial català continua sent el desequilibri entre oferta i demanda. L'increment de la població, la reducció de la mida mitjana de les llars i l'escassetat d'habitatge disponible han contribuït a tensionar els preus durant els darrers anys, dificultant l'accés a la compra per a àmplies capes de la població. Segons les estadístiques de l'últim informe de Registradors de la Propietat, accedir a un habitatge de 90m2 a Catalunya requereix de mitjana gairebé 13 anys d'estalvi de 500 euros mensuals de mitjana, mentre que, si extrapolem les dades a la ciutat de Barcelona, la xifra augmenta fins als 22 anys i 2 mesos.

"Les mesures que faciliten l'accés al finançament són positives, però el problema de fons continua sent la falta d'oferta d'habitatge. Mentre no s'incrementi de forma significativa la disponibilitat de sòl i la construcció de nous habitatges, seguirà existint una pressió estructural sobre els preus", conclou Carles Ribes, CEO i fundador de The Barrio.