Quan els estalvis són insuficients per comprar un pis, però el lloguer és massa elevat, existeix una tercera via per accedir a un habitatge, menys freqüent i desconeguda, però que té rellevància a altres països i creix a Catalunya. Es tracta de l'habitatge cooperatiu, que et permet pagar com a soci una cessió d'ús. Sostre Cívic és el seu màxim exponent a Catalunya: ja té més de vint anys de vida i el pròxim dissabte dia 15 inaugura a Sant Andreu, a Barcelona, una promoció de 62 habitatges, la més gran d'un paquet de 350 amb finançament del Banc Europeu de Desenvolupament.
En total, Sostre Cívic va rebre 31 milions de finançament del Banc Europeu de Desenvolupament que ha fet servir com a finançament que els ha servit per promoure la construcció de 300 habitatges, 25 d'ells ja en promoció a Lleida, 100 en obres a Barcelona entre la promoció de Sant Andreu i una altra de convivència sènior a Sarrià, i la resta en diferents promocions a Manresa, Granollers, Vilafranca del Penedès i 111 més encara per definir.
En total, la cartera d'habitatges de Sostre Cívic, entre habitatges on ja hi viuen socis, altres en obres i altres en promoció, és de 668 habitatges i 129 milions d'inversió, a més de les 111 unitats compromeses i per definir.
Com funciona?
Els socis de la cooperativa, que paguen trimestralment una quota de 35 euros, han de pagar un preu d'entrada per accedir a la cessió d'un dels habitatges. Actualment hi ha una base social de 2.100 socis i sòcies, "amb una estructura participativa democràtica", explica José Téllez, responsable de comunicació de Sostre Cívic.
Per accedir a una promoció d'habitatge, s'assignen en funció de l'interès dels socis i de la seva antiguitat. És a dir, entre els qui mostren interès per les promocions d'habitatge, hi accedeixen per ordre de més antic a més nou.
Els socis aporten aproximadament entre un 10 i un 15% del capital inicial de les promocions d'habitatge, entre els 2.500 euros a les promocions obtingudes per tempteig i retracte i els 30.000 en els casos més cars de nova construcció. Aquesta aportació es retorna quan la persona decideix abandonar el projecte. Mentre hi viu, aporta una mensualitat que va dels 300 als 800 euros mensuals.
Gràcies a la desaparició dels marges empresarials i a la cessió gratuïta de sòl públic, la cooperativa aconsegueix aquests costos inferiors als preus de mercat. "Això no hauria estat possible sense l'ajut de l'administració pública, concretament de l'Ajuntament de Barcelona que fa 10 anys va apostar per una primera promoció", explica Téllez.
Finançament i model de negoci
La resta dels capitals per a les promocions són préstecs. Més enllà dels 30 milions del Banc Europeu de Desenvolupament, Sostre Cívic té finançats actualment 18 milions amb l'Institut Català de Finances, 10 milions amb la banca ètica Fiare, 4,5 amb l'ICO, 3 amb Caixa d'Enginyers i un milió amb Coop57. "La banca tradicional no ens vol finançar", diu Téllez, amb l'excepció de Kutxabank que està a punt d'aprovar un préstec.
Més enllà dels préstecs, han rebut una subvenció de 2 milions dels fons Next Generation. L'any 2024, Sostre Cívic va ingressar 2,252 milions d'euros i en va gastar 2,162. 884.000 euros els va percebre de la gestió de les promocions, 765.000 de les quotes mensuals d'habitatges, 480.000 de subvencions i 76.000 de formacions. Va tenir, doncs, un benefici d'uns 90.000 euros.
En salaris van gastar 713.880 euros, 322.000 van ser despeses financeres per pagar els préstecs, 324.000 en serveis professionals externs i 232.189 euros en amortitzacions.
Les decisions es prenen en assemblea general a votació dels socis, que escullen també el consell rector que representa i dirigeix la cooperativa. Eva Ortigosa és la directora de projectes i Carlos Alcoba, el president del consell rector..
Més enllà de l'activitat econòmica, la cooperativa manté també un paper activista. La setmana passada, Sostre Cívic va comprar un habitatge per salvar un veí, el Juanjo, d'un desnonament a Ciutat Meridiana. El Juanjo pagarà ara un lloguer per sota del mercat en un habitatge que gestionarà la cooperativa.
La inspiració de Copenhaguen
"Ha de ser una opció perquè la gent es quedi a viure. A Copenhaguen, 3 de cada 10 pisos són cooperatius perquè als 80 una llei determinava que si el 50+1% dels llogaters d'una finca volia comprar un habitatge, el propietari estava obligat a vendre'ls-hi. Amb els fons que estan desnonant a gent ha de ser una opció, perquè no és l'administració pública qui ha de comprar els habitatges, sin´que ha de posar instruments", desenvolupa Téllez.
La Morada, La Raval, Ruderal, La Borda o La Chalmeta són altres cooperatives que gestionen habitatges a Barcelona i Catalunya, que en total compta avui amb 67 projectes i més de 1.200 habitatges en marxa d'aquests tipus, dels quals 20 projectes i 465 estan a Barcelona. D'aquests, un 90% s'han desenvolupat amb sòl públic cedit per a l'Ajuntament. Tot va començar amb un projecte pilot l'any 2014 que va obrir la porta al Conveni ESAL (Entitats Sense Afany de Lucre), signat el 2020 i que permet l'adjudicació directa de sòl públic a cooperatives i fundacions d'habitatge social.
L'objectiu és que s'arribin a promoure 1.000 habitatges d'aquest tipus en 10 anys, segons dades publicades per la Federació de Cooperatives d'Habitatges de Catalunya i de l'Observatori Catalunya.